Ο Υπουργός Δικαιοσύνης Στοχεύει στα Παραθυράκια στις Επιπλωμένες Ενοικιάσεις

Η κυβέρνηση αντιστέκεται στις κρυφές αυξήσεις ενοικίων

Η Ομοσπονδιακή Υπουργός Δικαιοσύνης Στέφανι Χούμπιγκ ανακοίνωσε σχέδια για την αυστηροποίηση των κανονισμών σχετικά με τις επιπλωμένες κατοικίες προς ενοικίαση στη Γερμανία. Η κίνηση αυτή έρχεται ως απάντηση στις αυξανόμενες ανησυχίες ότι οι ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονται τα νομικά κενά για να παρακάμψουν τον νόμο Mietpreisbremse — τον εθνικό μηχανισμό ελέγχου ενοικίων που εφαρμόζεται για την προστασία των ενοικιαστών σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Ενώ η Ομοσπονδιακή Βουλή παρέτεινε πρόσφατα την άδεια Mietpreisbremse έως το 2029, έχει καταστεί σαφές ότι η αποτελεσματικότητά της υπονομεύεται από παραπλανητικές πρακτικές επίπλωσης. Πολλοί ιδιοκτήτες διαφημίζουν τα διαμερίσματα ως «επιπλωμένα» για να δικαιολογήσουν αυξήσεις ενοικίων πολύ πέραν του νόμιμου ορίου. Αυτό έχει προκαλέσει εκκλήσεις για κανονιστική δράση τόσο από τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής όσο και από ομάδες υπεράσπισης των ενοικιαστών.

Ελάχιστη επίπλωση που χρησιμοποιείται για να δικαιολογήσει τα υψηλά ενοίκια

Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ο νόμος Mietpreisbremse περιορίζει το αρχικό ενοίκιο μιας νέας μίσθωσης σε ποσοστό που δεν υπερβαίνει το 10% του τοπικού ενοικίου αναφοράς σε καθορισμένες ζώνες έλλειψης κατοικιών. Παρόλο που οι κανόνες ισχύουν τυπικά τόσο για επιπλωμένες όσο και για μη επιπλωμένες μονάδες, οι ιδιοκτήτες επιτρέπεται να χρεώνουν επιπλέον χρέωση για την επίπλωση. Το σημαντικό είναι ότι δεν υποχρεούνται να αναφέρουν αυτήν την επιπλέον χρέωση ξεχωριστά στο μισθωτήριο συμβόλαιο, γεγονός που δυσκολεύει τους ενοικιαστές να αξιολογήσουν εάν το επιπλέον κόστος είναι δικαιολογημένο.

Η υπουργός Χούμπιγκ επέκρινε έντονα αυτό το κενό. «Δεν είναι αποδεκτό για κάποιον να τοποθετεί δύο καρέκλες και ένα τραπέζι σε ένα δωμάτιο και να ισχυρίζεται ότι το ενοίκιο πρέπει να είναι εκατοντάδες ευρώ υψηλότερο», δήλωσε σε συνέντευξή της. Τόνισε ότι η διαφορά μεταξύ ενός πλήρως εξοπλισμένου διαμερίσματος και ενός με ελάχιστα έπιπλα πρέπει να καταστεί νομικά διαφανής.

Η υπουργός μοιράστηκε τη δική της εμπειρία από την προσφορά μερικώς επιπλωμένων ή μικτής χρήσης διαμερισμάτων στο Βερολίνο σε εξωφρενικές τιμές. Κατέληξε στο συμπέρασμα: «Πρόκειται για ένα συστηματικό ζήτημα, όχι για μεμονωμένη παράβαση καθήκοντος».

Αίτηση για σαφή όρια στις χρεώσεις επίπλων

Η Hubig θέλει τώρα να εισαγάγει σαφέστερα κριτήρια που θα καθορίζουν τι συνιστά κατάλληλη επίπλωση και πόσο επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες να χρεώνουν γι' αυτήν. Το υπουργείο της συντάσσει επί του παρόντος νομοθετικές προτάσεις που θα ορίζουν αυστηρούς όρους υπό τους οποίους μπορούν να επιβληθούν πρόσθετες χρεώσεις για τα έπιπλα.

Στόχος είναι να διασφαλιστεί ότι μόνο τα πραγματικά έτοιμα για κατοίκηση διαμερίσματα —όπως αυτά με πλήρως εξοπλισμένη κουζίνα, χώρο ύπνου και σαλόνι— θα μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για υψηλότερο ενοίκιο λόγω επίπλωσης. Μια βασική διαρρύθμιση με περιορισμένη χρησιμότητα δεν θα αποτελεί πλέον λόγο για υπερβολικές επιβαρύνσεις.

Διευκρίνισε ότι δεν είναι όλες οι ενοικιάσεις επιπλωμένων κατοικιών προβληματικές. «Εάν ένας ιδιοκτήτης προσφέρει ένα καλά επιπλωμένο διαμέρισμα σε δίκαιη τιμή, αυτό είναι απολύτως αποδεκτό. Αλλά δεν θα ανεχτούμε συγκαλυμμένες αυξήσεις ενοικίων που μεταμφιέζονται σε μπόνους επίπλωσης».

Οι ομάδες ενοικιαστών χαιρετίζουν τις προσπάθειες μεταρρύθμισης

Η ανακοίνωση έγινε δεκτή με ικανοποίηση από τον Γερμανικό Σύνδεσμο Ενοικιαστών (Deutscher Mieterbund, DMB), ο οποίος εδώ και καιρό ασκούσε κριτική στην εκμετάλλευση των κενών που σχετίζονται με τα έπιπλα. Ο πρόεδρος του DMB, Λούκας Ζίμπενκοτεν, χαρακτήρισε την τρέχουσα κατάσταση «μείζον πρόβλημα» και εξέφρασε την υποστήριξή του για αυστηρότερους κανόνες για την προστασία των ενοικιαστών από αδικαιολόγητα έξοδα.

Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα επείγον σε πόλεις με περιορισμένες αγορές κατοικίας. Πολλοί ενοικιαστές, ιδιαίτερα νεότεροι ή μετακινούμενοι επαγγελματίες, βασίζονται σε επιπλωμένα ακίνητα για ευελιξία. Αυτό έχει δημιουργήσει ένα κερδοφόρο τμήμα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι στρέφονται ολοένα και περισσότερο προς ημιεπιπλωμένα μοντέλα που τους επιτρέπουν να αυξήσουν τις τιμές, παραμένοντας παράλληλα κάτω από το ραντάρ της ισχύουσας νομοθεσίας.

Οι αυξήσεις του Sharp Rent ενισχύουν την πίεση

Στοιχεία από το Ομοσπονδιακό Ινστιτούτο Έρευνας για τις Κατασκευές, τις Αστικές Υποθέσεις και την Χωρική Ανάπτυξη (BBSR) υπογραμμίζουν την αυξανόμενη σοβαρότητα του προβλήματος. Από το 2015, οι τιμές ενοικίασης στις 14 μεγαλύτερες πόλεις της Γερμανίας έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο σχεδόν κατά 50%. Το Βερολίνο κατέγραψε την πιο απότομη αύξηση, με τα μέσα ενοίκια να υπερδιπλασιάζονται (+107%). Η Λειψία (+67.7%) και η Βρέμη (+57%) κατέγραψαν επίσης σημαντικές αυξήσεις.

Ακόμη και πόλεις με σχετικά μέτριες αλλαγές όπως η Δρέσδη (+28.4%) αισθάνονται την πίεση από την αύξηση των ενοικίων. Η κύρια αιτία που επικαλούνται οι αναλυτές στέγασης είναι η επίμονη έλλειψη οικιστικών μονάδων. Ο αριθμός των νέων κατασκευών έχει μειωθεί αισθητά τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία. Αυτή η μείωση, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση, συνεχίζει να οδηγεί τις τιμές προς τα πάνω.

Σε απάντηση, ο συνασπισμός της ομοσπονδιακής κυβέρνησης εισήγαγε μια πρωτοβουλία «Bauturbo» που στοχεύει στην επιτάχυνση των διαδικασιών πολεοδομικού σχεδιασμού. Η πρωτοβουλία επιδιώκει να επιταχύνει την ανάπτυξη κατοικιών μέσω απλοποιημένων δημοτικών διαδικασιών, αν και οι ειδικοί προειδοποιούν ότι μπορεί να χρειαστούν χρόνια πριν φτάσει στην αγορά οποιαδήποτε απτή ανακούφιση.

Η παράταση του ελέγχου ενοικίου προσφέρει περιορισμένη ανακούφιση

Ενώ η παράταση του Mietpreisbremse έως το 2029 παρέχει ένα κανονιστικό πλαίσιο για τον έλεγχο των ενοικίων, ο αντίκτυπός του παραμένει περιορισμένος όσο εξακολουθούν να υπάρχουν εξαιρέσεις και ασάφειες. Τα ακίνητα που ενοικιάστηκαν για πρώτη φορά μετά την 1η Οκτωβρίου 2014, καθώς και εκείνα που έχουν υποστεί σημαντικές ανακαινίσεις, εξακολουθούν να εξαιρούνται. Αυτές οι εξαιρέσεις, σε συνδυασμό με την μη ρυθμιζόμενη επιβάρυνση επίπλωσης, υπονομεύουν τον αρχικό σκοπό του νόμου.

Η πρόταση του Υπουργού Χούμπιγκ σηματοδοτεί μια στροφή προς αυστηρότερη επιβολή και λογοδοσία. Με την εξάλειψη των καταχρηστικών πρακτικών και την ενίσχυση της διαφάνειας στην τιμολόγηση της ενοικίασης επιπλωμένων ακινήτων, η κυβέρνηση ελπίζει να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη στο Mietpreisbremse και να προσφέρει πραγματική ανακούφιση στους ενοικιαστές που αντιμετωπίζουν αυξανόμενο κόστος στέγασης.