Δίκαιο ιδιοκτησίας και ακίνητης περιουσίας

Αυτό το κεφάλαιο σας βοηθά να καταλάβετε εάν χρειάζεστε δικηγόρο ακινήτων στη Γερμανία, πώς να βρείτε έναν που να έχει πραγματικά τα προσόντα, πώς θα είναι ο λογαριασμός και ποια από τα προβλήματά σας μπορούν να λυθούν με ένα κλάσμα της τιμής από κάποιον που δεν είναι καθόλου δικηγόρος. Βρίσκεται στην ενότητα «Εύρεση Δικηγόρου» αυτού του οδηγού και αφορά την πρόσληψη, όχι τον ίδιο τον νόμο.

Αυτή η διάκριση έχει σημασία, επειδή το γερμανικό δίκαιο περί ακινήτων είναι εκτεταμένο και αυτός ο οδηγός το καλύπτει ήδη αλλού. Αν θέλετε να μάθετε τι καταγράφει το Grundbuch (κτηματολόγιο), από τι σας προστατεύει η Auflassungsvormerkung (ειδοποίηση προτεραιότητας), από τι κοστίζει ο Grunderwerbsteuer (φόρος μεταβίβασης ακινήτου) στο ομόσπονδο κράτος σας ή πώς αθροίζονται τα Kaufnebenkosten (επικουρικά έξοδα αγοράς), διαβάστε Αγορά ακινήτου στη ΓερμανίαΑν θέλετε να μάθετε τι μπορεί να αφαιρέσει ένας ιδιοκτήτης από την εγγύηση (Kaution) σας, πόση προθεσμία πρέπει να δώσετε ή πού ισχύει το Mietpreisbremse (φρένο ενοικίου), διαβάστε Εύρεση καταλύματοςΑυτά τα κεφάλαια απαντούν στα νομικά ερωτήματα. Αυτό απαντά σε ένα διαφορετικό ερώτημα: ποιον πληρώνετε και πότε.

Υπάρχει μια παρεξήγηση που κοστίζει στους ξένους αγοραστές περισσότερα χρήματα από όλες τις άλλες μαζί, και αξίζει να την αναφέρετε στις πρώτες εκατό λέξεις αντί να την θάψετε. Ο συμβολαιογράφος που υπογράφει το ακίνητό σας δεν είναι ο δικηγόρος σας. Δεν είναι με το μέρος σας. Ούτε είναι με το μέρος του πωλητή. Σχεδόν κάθε αγγλόφωνος αγοραστής υποθέτει το αντίθετο, επειδή το πιο κοντινό πράγμα σε συμβολαιογράφο στις Ηνωμένες Πολιτείες, το Ηνωμένο Βασίλειο, την Ιρλανδία ή την Αυστραλία είναι ένας δικηγόρος ή ένας δικηγόρος που κάνει την τελική έκβαση, και αυτοί οι άνθρωποι εργάζονται για έναν πελάτη. Το γερμανικό γραφείο βασίζεται στην αντίθετη αρχή, και όλα τα υπόλοιπα σε αυτό το κεφάλαιο προκύπτουν από αυτήν.

Ο συμβολαιογράφος δεν είναι ο δικηγόρος ακινήτων σας

Ο Bundesnotarordnung, ο ομοσπονδιακός νόμος που διέπει το συμβολαιογραφικό επάγγελμα, το αναφέρει σε μία πρόταση. Σύμφωνα με το άρθρο 14(1) του BNotO, ο Συμβολαιογράφος «δεν πρέπει να εκπροσωπεί ένα μέρος, να μην εκπροσωπεί κανένα μέρος και να μην εκπροσωπεί κανένα μέρος»: δεν πρέπει να εκπροσωπεί ένα μέρος, αλλά να φροντίζει για όλους τους συμμετέχοντες ανεξάρτητα και αμερόληπτα. Αυτό δεν αποτελεί περιγραφή ουδέτερου ύφους. Είναι απαγόρευση. Ένας Συμβολαιογράφος που σας υπερασπίζεται θα παραβίαζε τα επίσημα καθήκοντά του, και το άρθρο 14(3) του BNotO προχωρά ένα βήμα παραπέρα και τον υποχρεώνει να αποφεύγει ακόμη και την εντύπωση μεροληψίας.

Αυτό που σας οφείλει ο Συμβολαιογράφος είναι οδηγίες. Το άρθρο 17(1) του Beurkundungsgesetz, του νόμου περί συμβολαιογραφικής επικύρωσης, τον υποχρεώνει να διαπιστώσει τι πραγματικά επιθυμούν τα μέρη, να διευκρινίσει τα γεγονότα, να τους δώσει οδηγίες σχετικά με τη νομική σημασία της συναλλαγής και να καταγράψει τις δηλώσεις τους με σαφήνεια και σαφήνεια. Του λέει επίσης να βεβαιωθεί ότι οι άπειροι και μη έμπειροι συμμετέχοντες δεν θα βρεθούν σε μειονεκτική θέση. Αυτή είναι μια πραγματική και πολύτιμη προστασία και είναι κάτι περισσότερο από ό,τι σας προσφέρει ένα κλείσιμο συμβολαίου βάσει του κοινού δικαίου. Αλλά διαβάστε τι είναι: ένα καθήκον να εξηγήσετε τη συμφωνία και στους δύο σας με ακρίβεια. Δεν είναι καθήκον να σας εξασφαλίσουμε μια καλύτερη συμφωνία.

Η πρακτική συνέπεια είναι το κομμάτι που οι άνθρωποι παραβλέπουν. Ο Συμβολαιογράφος θα σας πει τι σημαίνει μια ρήτρα. Δεν θα σας πει ότι η ρήτρα είναι κακή για εσάς και ότι πρέπει να αρνηθείτε να υπογράψετε μέχρι να αλλάξει. Δεν θα σας πει ότι η τιμή είναι πολύ υψηλή. Δεν θα κυνηγήσει τον πωλητή για την επισκευή που σας υποσχέθηκαν προφορικά. Δεν θα διαπραγματευτεί την ημερομηνία παράδοσης, τα εξαρτήματα, την ευθύνη για ένα ελάττωμα που ανέφερε κάποιος κατά την επίσκεψη ή το πρόγραμμα πληρωμών. Εάν ο πωλητής συνέταξε τη σύμβαση μέσω του Συμβολαιογράφου της προτίμησής του και είναι προς το μέρος του, η αμεροληψία του Συμβολαιογράφου σημαίνει ακριβώς ότι δεν θα την διορθώσει για εσάς. Θα σας την διαβάσει σωστά και στη συνέχεια θα την υπογράψετε και οι δύο.

Το Άρθρο 14(4) του BNotO οξύνει το ζήτημα με τρόπο που αξίζει να γνωρίζουμε εάν ένας Makler (μεσίτης ακινήτων) συστήνει τον «δικό του» συμβολαιογράφο. Απαγορεύεται σε έναν συμβολαιογράφο να μεσολαβεί σε συναλλαγές ακινήτων ή να συμμετέχει σε οποιαδήποτε μεσιτεία των εγγράφων που συμβολαιογραφεί. Το γραφείο είναι σκόπιμα αποκλεισμένο από τη συμφωνία. Αυτός είναι ένας λόγος για να τον εμπιστευτείτε και ένας λόγος για να μην περιμένετε να αγωνιστεί για εσάς, και και τα δύο μισά είναι αληθινά ταυτόχρονα.

Γιατί δεν μπορείτε να ψάξετε για έναν φθηνότερο συμβολαιογράφο

Οι ξένοι αγοραστές συνήθως περνούν ένα απόγευμα τηλεφωνώντας σε συμβολαιογράφους για προσφορές. Είναι χαμένος χρόνος και η κατανόηση του γιατί εξηγεί κάτι πραγματικό για το πώς λειτουργεί η γερμανική επαγγελματική τιμολόγηση.

Το άρθρο 17(1) του BNotO υποχρεώνει τον Συμβολαιογράφο να χρεώνει τις προβλεπόμενες από το νόμο αμοιβές. Δεν επιτρέπει: υποχρεώνει. Μπορεί να μειώσει ή να παραιτηθεί από μια αμοιβή μόνο όταν η χρέωση θα ήταν άδικη λόγω εξαιρετικών περιστάσεων στην υπόθεση, και ακόμη και τότε μόνο με τη συγκατάθεση του Notarkammer, του περιφερειακού συμβολαιογραφικού επιμελητηρίου. Η έκπτωση για να κερδίσετε την υπόθεσή σας αποτελεί επαγγελματικό αδίκημα, όχι επιχειρηματική απόφαση. Η ίδια διάταξη απαγορεύει οποιαδήποτε συμμετοχή τρίτων στις αμοιβές, γι' αυτό και κανείς δεν μπορεί να σας προσφέρει μίζα μέσω αντιπροσώπου ή μεσίτη.

Η ίδια η αμοιβή προέρχεται από τον Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), τον νόμο περί δικαστικών εξόδων για τα δικαστήρια και τους συμβολαιογράφους. Το άρθρο 3(1) του GNotKG ορίζει τον μηχανισμό: τα τέλη ακολουθούν τον νόμο Geschäftswert, την αξία του αντικειμένου, και το άρθρο 3(2) τα εισπράττει σύμφωνα με τον πίνακα στο Anlage 1. Για μια αγορά, το άρθρο 47 του GNotKG καθορίζει αυτήν την αξία στην τιμή αγοράς και προσθέτει ένα κατώτατο όριο: εάν η συμφωνημένη τιμή είναι χαμηλότερη από την Verkehrswert (αγοραία αξία), η αγοραία αξία υπερισχύει. Επομένως, το στοιχείο που λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό δεν είναι η προσπάθεια του συμβολαιογράφου, η αρχαιότητά του, η πόλη του ή το πόσο απασχολημένος είναι. Είναι η τιμή αγοράς σας, η οποία είναι ο ίδιος αριθμός όπου κι αν την πάρετε.

Συνδυάστε τα όλα αυτά και το αποτέλεσμα είναι ότι κάθε συμβολαιογράφος στη Γερμανία χρεώνει την ίδια αμοιβή για την ίδια συναλλαγή στην ίδια τιμή. Το γραφείο στην ακριβή περιοχή και το γραφείο δύο πόλεων πάνω από αυτήν εκδίδουν πανομοιότυπα τιμολόγια. Αυτό είναι πραγματικά διαφορετικό από τον αγγλόφωνο κόσμο, όπου οι προσφορές μεταβίβασης ποικίλλουν πολλαπλάσια και αξίζει να προσαρμοστείτε παρά να τσακωθείτε. Επιλέξτε έναν συμβολαιογράφο με βάση τη διαθεσιμότητα, το αν το γραφείο μπορεί να λειτουργήσει με τη γλώσσα σας και το αν απαντά στο τηλέφωνό του. Μην επιλέξετε με βάση την τιμή, επειδή δεν υπάρχει τιμή για να επιλέξετε. Οι τρέχοντες πίνακες βρίσκονται στα παραρτήματα του GNotKG και αλλάζουν όταν τροποποιείται ο νόμος, οπότε ελέγξτε τους εκεί αντί να εμπιστεύεστε ένα ποσό σε ένα ιστολόγιο.

Αξίζει να γνωρίζετε μια διάταξη εντός του ίδιου άρθρου, επειδή σχεδόν κανείς δεν το κάνει. Το άρθρο 17(2) του BNotO ορίζει ότι σε έναν συμμετέχοντα που θα πληρούσε τις προϋποθέσεις για Prozesskostenhilfe σύμφωνα με τους κανόνες του Zivilprozessordnung πρέπει να του παρασχεθούν οι συμβολαιογραφικές υπηρεσίες του συμβολαιογράφου προσωρινά δωρεάν ή έναντι καταβολής των αμοιβών σε μηνιαίες δόσεις. Αυτό δεν αποτελεί έκπτωση και δεν είναι διακριτική ευχέρεια. Εάν οι οικονομικοί σας πόροι είναι πραγματικά περιορισμένοι, το συμβολαιογραφικό κόστος ενός εγγράφου δεν είναι αυτόματα αβάσιμο. Το Νομική Βοήθεια και Υπηρεσίες Pro Bono Το κεφάλαιο εξηγεί τι αναζητούν αυτές οι δοκιμές μέσων.

Όταν πραγματικά χρειάζεσαι το δικό σου Anwalt

Εάν ο Συμβολαιογράφος είναι αμερόληπτος και η αμοιβή του είναι σταθερή, το προφανές ερώτημα είναι ποιος είναι μεροληπτικός και πότε πρέπει να πληρώσετε για έναν. Ένας Rechtsanwalt (δικηγόρος) εργάζεται μόνος του για εσάς και θα υποστηρίξει την πλευρά σας. Υπάρχουν πέντε περιπτώσεις όπου η πρόσληψη ενός είναι μια καλή επένδυση χρημάτων και πολλές άλλες όπου δεν είναι.

Το πρώτο και πιο πολύτιμο είναι η εξέταση του σχεδίου Kaufvertrag (συμβολαίου αγοράς) πριν από το Notartermin, το ραντεβού για την επικύρωση ενός συμβολαιογράφου. Αυτή είναι η στιγμή που όλα είναι ακόμα μεταβλητά και τίποτα δεν έχει δεσμευτεί. Μία ώρα από τον χρόνο ενός ειδικού που αφιερώνεται σε ένα σχέδιο αξίζει περισσότερο από μία εβδομάδα από τον χρόνο του ίδιου ειδικού που αφιερώνεται μετά την υπογραφή σας, επειδή ένα συμβολαιογραφικό συμβόλαιο ακινήτου είναι πολύ δύσκολο να ξεπεραστεί. Αν αγοράσετε έστω και μία νομική συμβουλή σε όλη σας τη ζωή σε σχέση με το ακίνητο στη Γερμανία, αγοράστε αυτήν.

Το δεύτερο είναι τα ελαττώματα. Εάν αποκτήσετε την κατοχή σας και ανακαλύψετε ένα Sachmangel (ουσιαστικό ελάττωμα) που δεν αποκαλύφθηκε, βρίσκεστε σε διαμάχη με έναν ιδιώτη πωλητή που συνήθως έχει αποκλείσει την ευθύνη στη σύμβαση και δεν έχει κανένα συμφέρον να σας βοηθήσει. Η δουλειά του συμβολαιογράφου έληγε με την υπογραφή. Αυτό είναι πρόβλημα δικηγόρου και είναι ένα πρόβλημα όπου οι γερμανικοί κανόνες σχετικά με το τι επιβιώνει μια ρήτρα αποκλεισμού είναι αρκετά λεπτοί ώστε η αυτοβοήθεια να αποτυγχάνει.

Η τρίτη είναι η Wohnungseigentümergemeinschaft, η κοινότητα ιδιοκτητών στην οποία συμμετέχετε αυτόματα όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα και όχι ένα σπίτι. Οι διαφορές εδώ αφορούν το Beschlüsse (ψηφίσματα), το Verwalter (διαχειριστικό φορέα), το Erhaltungsrücklage (αποθεματικό συντήρησης) και το ποιος πληρώνει για τη στέγη. Είναι διαδικαστικές, τηρούν προθεσμίες και δεν συγχωρούν μια χαμένη ημερομηνία. Τι είναι η κοινότητα και πώς λειτουργεί καλύπτεται στο Αγορά ακινήτου στη Γερμανία; τι να κάνεις όταν κάτι πάει στραβά είναι ένας δικηγόρος.

Το τέταρτο είναι η αγορά από έναν Bauträger (κατασκευαστή ακινήτων) και όχι από έναν ιδιώτη πωλητή. Αγοράζετε κάτι που δεν υπάρχει ακόμη, με πρόγραμμα πληρωμών, με κίνδυνο κατασκευής, περιόδους εγγύησης και ημερομηνίες ολοκλήρωσης, από έναν επαγγελματία αντισυμβαλλόμενο του οποίου η σύμβαση συντάχθηκε από τους δικηγόρους του. Αυτή είναι η λιγότερο συμμετρική συμφωνία σε γερμανικά ακίνητα κατοικίας και αυτή όπου η μη εκπροσώπηση είναι η λιγότερο υπερασπίσιμη.

Το πέμπτο είναι η κληρονομιά περιουσίας ή η κατοχή περιουσίας που θα κληρονομηθεί. Το γερμανικό κληρονομικό δίκαιο δεν είναι το δίκαιο με το οποίο μεγαλώσατε, αλληλεπιδρά με το Grundbuch με τρόπους που εκπλήσσουν τους ανθρώπους, και οι διασυνοριακές διαδοχές εγείρουν ερωτήματα στα οποία ο Συμβολαιογράφος δεν είναι ειδικά υποχρεωμένος να απαντήσει. Αυτό το θέμα αντιμετωπίζεται στο Δίκαιο οικογένειας, γάμου και διαζυγίου.

Εκτός από αυτά τα πέντε, η ειλικρινής απάντηση είναι συχνά ότι δεν χρειάζεστε δικηγόρο. Μια αύξηση ενοικίου, μια Nebenkostenabrechnung (απόδειξη χρέωσης υπηρεσιών) που φαίνεται λανθασμένη, μια προκαταβολή που δεν έχει επιστραφεί, ένα δέντρο γείτονα: αυτά είναι πραγματικά προβλήματα με φθηνότερες απαντήσεις, και το υπόλοιπο αυτού του κεφαλαίου αφορά αυτές τις απαντήσεις.

Η Περίοδος Αναθεώρησης Δύο Εβδομάδων και τα Δύο Όριά της

Το άρθρο 17(2α) αρ. 2 του BeurkG είναι η διάταξη που καθιστά δυνατή την εκ των προτέρων αναθεώρηση και αξίζει να διαβαστεί προσεκτικά αντί για την απλοποιημένη μορφή που εμφανίζεται συνήθως.

Αναφέρει ότι για τις καταναλωτικές συμβάσεις που υπόκεινται στην απαίτηση συμβολαιογραφικής επικύρωσης του άρθρου 311b(1)(1) του BGB, ο συμβολαιογράφος που επικυρώνει τη σύμβαση οφείλει να θέσει στη διάθεση του καταναλωτή το προβλεπόμενο κείμενο της συναλλαγής και ότι αυτό «θα πρέπει να γνωστοποιηθεί στους δύο εργαζόμενους πριν από την επικύρωση»: κατά κανόνα, δύο εβδομάδες πριν από την επικύρωση. Ο σκοπός αναφέρεται στην ίδια τη διάταξη, η οποία είναι να έχει ο καταναλωτής επαρκή ευκαιρία να ασχοληθεί με το αντικείμενο της συμβολαιογραφικής επικύρωσης εκ των προτέρων. Εάν οι δύο εβδομάδες είναι κατώτερες, οι λόγοι πρέπει να καταγράφονται στο Niederschrift (το συμβολαιογραφικό αρχείο). Το άρθρο 311b του BGB, η διάταξη που καθιστά την επικύρωση υποχρεωτική εξαρχής, εξηγείται στο Αγορά ακινήτου στη Γερμανία.

Τώρα, τα δύο όρια, επειδή ένας αναγνώστης στον οποίο λέγεται «έχετε νόμιμο δικαίωμα σε δύο εβδομάδες» και στη συνέχεια δεν του δίνονται δύο εβδομάδες θα καταλήξει σε λάθος συμπέρασμα. Πρώτον, πρόκειται για Soll-Vorschrift. Κατευθύνει τον Συμβολαιογράφο και η παραβίασή του έχει επαγγελματικές συνέπειες, αλλά από μόνη της δεν ακυρώνει τη σύμβαση ούτε σας δίνει δικαίωμα αρνησικυρίας. Δεύτερον, και πιο συχνά σχετικό, εμπίπτει στο Verbraucherverträge, που σημαίνει συμβάσεις μεταξύ μιας επιχείρησης και ενός καταναλωτή. Η αγορά μιας νεόδμητης κατασκευής από έναν κατασκευαστή εμπίπτει πλήρως σε αυτό. Η αγορά ενός διαμερίσματος από τον ιδιώτη που κατοικεί σε αυτό δεν αποτελεί καταναλωτική σύμβαση με αυτή την έννοια και η διάταξη δεν εφαρμόζεται τυπικά.

Τίποτα από αυτά δεν πρέπει να αλλάξει τη συμπεριφορά σας, επειδή ο πρακτικός κανόνας είναι ο ίδιος σε κάθε περίπτωση. Ζητήστε το προσχέδιο γραπτώς το συντομότερο δυνατό και θεωρήστε τις δύο εβδομάδες ως το πρότυπο που ζητάτε, ανεξάρτητα από το ποιος πουλάει. Οι αξιόπιστοι συμβολαιογράφοι διανέμουν τα προσχέδια πολύ νωρίτερα ως κάτι φυσικό. Εάν ένας πωλητής, ένας μεσίτης ή ένας συμβολαιογράφος σας πιέζει να υπογράψετε ένα συμβόλαιο ακινήτου που λάβατε πριν από μέρες, αυτή η πίεση είναι πληροφορίες σχετικά με τη συμφωνία και η σωστή απάντηση είναι να μεταθέσετε το ραντεβού αντί να το διαβάσετε πιο γρήγορα. Το ραντεβού είναι το πιο ακριβό πράγμα που πρέπει να επαναλάβετε· το ημερολόγιο δεν είναι.

Το Notartermin εκδίδεται στα γερμανικά και έχετε δικαίωμα σε μετάφραση

Δεν υπάρχει περιορισμός εθνικότητας για την κατοχή γερμανικού ακινήτου. Δεν χρειάζεται να είστε Γερμανός, κάτοικος Γερμανίας ή πολίτης της ΕΕ για να αγοράσετε, καθώς Αγορά ακινήτου στη Γερμανία ορίζει. Αυτό που υπάρχει αντ' αυτού είναι μια γλωσσική απαίτηση κατά την υπογραφή, και πιάνει άτομα που υπέθεσαν ότι επειδή η αγορά ήταν ανοιχτή σε αυτούς, η διαδικασία θα ήταν επίσης ανοιχτή.

Το άρθρο 16 του BeurkG διέπει αυτό το θέμα και είναι πιο συγκεκριμένο από ό,τι υποδηλώνουν οι περιλήψεις. Εάν ένας συμμετέχων, με δική του δήλωση ή κατά την πεποίθηση του Συμβολαιογράφου, δεν είναι επαρκώς καταρτισμένος στα γερμανικά, η διαπίστωση αυτή πρέπει να καταγραφεί στο Niederschrift. Μόλις καταγραφεί, η παράγραφος 2 είναι υποχρεωτική: το πρακτικό πρέπει να μεταφραστεί σε αυτόν τον συμμετέχοντα αντί να διαβαστεί δυνατά. Το ρήμα είναι «muß» και όχι «soll». Και η παράγραφος 3 ορίζει ότι εάν ο Συμβολαιογράφος δεν μεταφράζει αυτοπροσώπως, πρέπει να προσαχθεί διερμηνέας και ότι, όταν ο διερμηνέας δεν έχει ορκιστεί γενικά σύμφωνα με το άρθρο 189(2) του GVG, ο Συμβολαιογράφος τον ορκίζει, εκτός εάν όλοι οι συμμετέχοντες παραιτηθούν από αυτό.

Παράλληλα με την υποχρεωτική προφορική μετάφραση υπάρχει ένα δικαίωμα που πρέπει να ασκήσετε. Μια γραπτή μετάφραση συντάσσεται μόνο εάν την ζητήσει ο συμμετέχων, οπότε παρουσιάζεται για έλεγχο και επισυνάπτεται στο πρακτικό. Ο συμβολαιογράφος καλείται να επισημάνει ότι μπορείτε να την απαιτήσετε. Να την απαιτήσετε. Ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο για μια αγορά ακινήτου είναι μακροσκελές, τεχνικό και διαβάζεται μία φορά, και η παρακολούθησή του μέσω ζωντανού διερμηνέα κατά την απόφαση για το αν θα υπογράψετε δεν αποτελεί δίκαιη δοκιμασία για οτιδήποτε. Η ανάγνωση του γερμανικού κειμένου και μιας γραπτής μετάφρασης δίπλα-δίπλα, στο σπίτι, μια εβδομάδα νωρίτερα, είναι.

Σχεδιάστε το με δύο τρόπους. Πρώτον, κανονίστε τον διερμηνέα εκ των προτέρων και αναμένετε ότι θα είναι ένα πραγματικό κόστος που δεν υπάρχει νόμιμο όριο και που ο προϋπολογισμός αγοράς σας πιθανότατα δεν περιλαμβάνει. Δεύτερον, μην λύσετε το πρόβλημα φέρνοντας έναν δίγλωσσο φίλο ελπίζοντας. Η απαίτηση είναι διαρθρωτική, όχι μια τυπική διαδικασία που πρέπει να συζητηθεί, και ένας συμβολαιογράφος που την παίρνει στα σοβαρά προστατεύει την εγκυρότητα του εγγράφου σας.

Το άρθρο 17(3) του BeurkG προσθέτει ένα σχετικό κενό που έχει ιδιαίτερη σημασία για τους αλλοδαπούς. Όπου εφαρμόζεται αλλοδαπό δίκαιο ή υπάρχει αμφιβολία για το αν εφαρμόζεται, ο Συμβολαιογράφος οφείλει να το επισημάνει και να το σημειώσει στο πρακτικό. Αλλά το ίδιο εδάφιο αναφέρει ρητά ότι δεν υποχρεούται να δώσει οδηγίες σχετικά με το περιεχόμενο των αλλοδαπών νομικών συστημάτων. Εάν ο γάμος σας συνήφθη στο εξωτερικό, εάν ένα αλλοδαπό καθεστώς περιουσιακών στοιχείων των συζύγων διέπει την ιδιοκτησία σας, εάν το κληρονομικό δίκαιο της χώρας σας καλύπτει το γερμανικό σας διαμέρισμα ή εάν μια αλλοδαπή εταιρεία είναι ο αγοραστής, ο Συμβολαιογράφος θα επισημάνει ότι κάτι αλλοδαπό εμπλέκεται και θα σταματήσει εκεί. Αυτό το κενό είναι ακριβώς εκεί που ανήκει ο δικός σας δικηγόρος και αποτελεί την πιο σαφή νομοθετική απεικόνιση σε όλο αυτό το κεφάλαιο για το τι κάνει και τι δεν κάνει το συμβολαιογραφικό γραφείο.

Το Πιστοποιητικό που πρέπει να Αναζητηθεί και Αυτό που Δεν Υπάρχει

Οι Γερμανοί δικηγόροι μπορούν να αποκτήσουν τον τίτλο Fachanwalt, μια πιστοποίηση εξειδίκευσης που ρυθμίζεται από τον Fachanwaltsordnung (FAO). Δεν πρόκειται για μάρκετινγκ. Απαιτεί ένα μάθημα τουλάχιστον 120 ωρών, ένα τεκμηριωμένο σύνολο πραγματικών υποθέσεων στον τομέα και τουλάχιστον 15 ώρες συνεχιζόμενης εκπαίδευσης κάθε χρόνο σε κάθε ειδικότητα, που αποδεικνύεται στον Rechtsanwaltskammer χωρίς να του ζητηθεί. Ένας δικηγόρος που απολύεται μπορεί να χάσει τον τίτλο. Νομικές Υπηρεσίες για Ομογενείς εξηγεί πλήρως το σύστημα.

Για την ιδιοκτησία, δύο τίτλοι έχουν σημασία. Το Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht καλύπτει το δίκαιο μίσθωσης και το δίκαιο της κοινότητας ιδιοκτητών, το οποίο είναι το κατάλληλο πρόσωπο για μια διαφορά ενοικίου, μια διαμάχη για εγγύηση, μια διαμάχη για χρέωση υπηρεσιών, μια έξωση ή μια διαμάχη με τον Verwalter σας. Το Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht καλύπτει το δίκαιο των κατασκευών και των αρχιτεκτόνων, το οποίο είναι το κατάλληλο πρόσωπο για μια σύμβαση Bauträger, μια ελαττωματική κατασκευή, μια ανακαίνιση που πήγε στραβά ή μια διαμάχη με έναν εργολάβο. Για την κληρονομική ιδιοκτησία, ο σχετικός τίτλος είναι Fachanwalt für Erbrecht.

Εδώ είναι η διόρθωση που έχει τη μεγαλύτερη σημασία σε αυτό το κεφάλαιο, και είναι μια διόρθωση σε μια συμβουλή που δόθηκε προηγουμένως σε αυτή τη σελίδα. Δεν υπάρχει Fachanwalt für Immobilienrecht. Ο όρος «ειδικός σε δίκαιο ακινήτων» ακούγεται σαν το προφανές πράγμα που πρέπει να αναζητήσετε και είναι η φυσική μετάφραση αυτού που θέλετε, αλλά η λίστα ειδικοτήτων του FAO είναι μια κλειστή απαρίθμηση και το Immobilienrecht δεν περιλαμβάνεται σε αυτήν. Αν αναζητήσετε σε ένα μητρώο αυτόν τον τίτλο, δεν θα βρείτε τίποτα. Αν βρείτε μια εταιρεία που τον διαφημίζει, έχετε βρει μια μη ρυθμιζόμενη αυτοπεριγραφή, η οποία μπορεί να βρίσκεται πάνω από την πραγματική εμπειρογνωμοσύνη ή όχι, και η οποία δεν σας λέει τίποτα από όσα έχει ελέγξει ένα επιμελητήριο. Αναζητήστε τους δύο τίτλους που υπάρχουν αντ' αυτού. Αυτό το μόνο σημείο θα σας γλιτώσει ένα απόγευμα και πιθανώς μια κακή πρόσληψη.

Πώς να βρείτε και να ελέγξετε έναν δικηγόρο ακινήτων

Ξεκινήστε με το επίσημο μητρώο. Οι Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis στο rechtsanwaltsregister.org τηρείται από τον Rechtsanwaltskammern και αποτελεί την έγκυρη απάντηση στο μόνο ερώτημα που έχει ναι ή όχι απάντηση: έχει πράγματι άδεια ασκήσεως επαγγέλματος αυτό το άτομο; Οποιοσδήποτε μπορεί να αυτοαποκαλείται σύμβουλος, σύμβουλος ή εμπειρογνώμονας. Ο Rechtsanwalt είναι προστατευόμενος τίτλος και το μητρώο είναι το σημείο όπου τον επιβεβαιώνετε.

Για εύρεση αντί για έλεγχο, ο κατάλογος της Deutscher Anwaltverein στη διεύθυνση anwaltauskunft.de σας επιτρέπει να φιλτράρετε με βάση τον τίτλο του Fachanwalt, την τοποθεσία και τη γλώσσα εργασίας, που είναι ο συνδυασμός που χρειάζεστε. Φιλτράρετε για Miet- und Wohnungseigentumsrecht ή Bau- und Architektenrecht, προσθέστε τα Αγγλικά και ξεκινήστε από αυτήν τη λίστα αντί για μια μηχανή αναζήτησης. Για έναν Συμβολαιογράφο, η πύλη του Bundesnotarkammer στη διεύθυνση notar.de φέρει την επίσημη Notarsuche. Δεδομένου ότι το τέλος είναι παντού το ίδιο, χρησιμοποιήστε το για να βρείτε ένα γραφείο που έχει χωρητικότητα και μπορεί να χειριστεί τη γλώσσα σας, οι οποίες είναι οι μόνες δύο μεταβλητές που ελέγχετε.

Όταν καλέσετε, κάντε τρεις ερωτήσεις. Έχετε τον τίτλο Fachanwalt και σε ποιον τομέα; Έχετε χειριστεί αυτή τη συγκεκριμένη περίπτωση στο παρελθόν, σε αυτό το ομόσπονδο κράτος, καθώς τα ζητήματα ιδιοκτησίας ποικίλλουν ανά ομόσπονδο κράτος περισσότερο από ό,τι αναμένουν οι νεοφερμένοι; Και πόσο θα κοστίσει αυτό, σε ποια δομή; Τι σημαίνει η απάντηση στο τρίτο ερώτημα, πώς ο Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) καθορίζει τις περισσότερες αμοιβές με βάση την αξία της διαφοράς και όχι με βάση την ώρα, ποιο είναι το ανώτατο όριο σε μια πρώτη συμβουλευτική συνεδρία, γιατί ο ηττημένος μιας υπόθεσης πληρώνει τον δικηγόρο του νικητή και πώς η Rechtsschutzversicherung (ασφάλιση νομικών εξόδων) αλλάζει την αριθμητική, όλα καλύπτονται από Νομικές Υπηρεσίες για ΟμογενείςΔιαβάστε το πριν κάνετε την κλήση, επειδή η λογική τιμολόγησης δεν είναι αυτή που έχετε συνηθίσει και είναι πιο εύκολο να την κατανοήσετε πριν σας την εξηγήσει ένας δικηγόρος.

Η φθηνότερη διαδρομή που πρέπει να ακολουθήσουν πρώτα οι περισσότεροι ενοικιαστές

Αν νοικιάζετε, η απάντηση στα περισσότερα νομικά σας προβλήματα δεν είναι ένας δικηγόρος. Είναι ένας Mieterverein, ένας τοπικός σύλλογος ενοικιαστών. Πληρώνετε ετήσια συνδρομή, περίπου όσο ένα μέτριο μηνιαίο ενοίκιο για ένα ολόκληρο έτος, και η συνδρομή περιλαμβάνει νομικές συμβουλές σχετικά με τη μίσθωσή σας: κάποιος διαβάζει το συμβόλαιό σας, ελέγχει την κατάσταση χρέωσης υπηρεσιών, σας ενημερώνει εάν η αύξηση του ενοικίου είναι νόμιμη, συντάσσει την επιστολή και συχνά αλληλογραφεί με τον ιδιοκτήτη σας εκ μέρους σας. Οι περισσότεροι σύλλογοι περιλαμβάνουν επίσης μια μορφή κάλυψης νομικών εξόδων για διαφορές μίσθωσης μετά από μια περίοδο επιλεξιμότητας.

Τα οικονομικά είναι καθοριστικά για τα συνηθισμένα προβλήματα. Μια μόνο συμβουλή δικηγόρου για μια Nebenkostenabrechnung μπορεί να κοστίσει περισσότερο από ένα έτος συνδρομής που περιλαμβάνει απεριόριστες συμβουλές για κάθε ζήτημα μίσθωσης που έχετε. Οι τοπικοί σύλλογοι είναι ομοσπονδιοποιημένοι υπό την Deutscher Mieterbund στο mieterbund.de, το οποίο θα σας κατευθύνει προς αυτό που αντιστοιχεί στην πόλη σας. Εγγραφείτε πριν αντιμετωπίσετε κάποιο πρόβλημα, επειδή οι ενώσεις επιβάλλουν περιόδους αναμονής ακριβώς για το άτομο που εγγράφεται την ημέρα που φτάνει το Kündigung. Αντιμετωπίστε το ως ασφάλιση, όχι ως υπηρεσία έκτακτης ανάγκης. Η ουσία αυτού που θα σας συμβουλεύσουν, από τους κανόνες Kaution μέχρι τις Mietpreisbremse και τις περιόδους προειδοποίησης, καλύπτεται από Εύρεση καταλύματος.

Οι ιδιοκτήτες και οι ιδιοκτήτες έχουν μια ακριβή κατοπτρική εικόνα. Haus & Grund, στο hausundgrund.de, είναι ο σύλλογος ιδιοκτητών ακινήτων και ιδιοκτητών ακινήτων, οργανωμένος με τον ίδιο τρόπο μέσω τοπικών παραρτημάτων, με το ίδιο μοντέλο: η συμμετοχή περιλαμβάνει συμβουλές, πρότυπα συμβάσεων και υποστήριξη στα συνηθισμένα ζητήματα ιδιοκτησίας και ενοικίασης. Εάν έχετε αγοράσει ένα διαμέρισμα και τώρα το νοικιάζετε, ή είστε ιδιοκτήτης ενός σπιτιού και έχετε να κάνετε με την κοινότητα των ιδιοκτητών σας, αυτό είναι το αντίστοιχο του Mieterverein. Οι δύο οργανισμοί βρίσκονται σε αντίθετες πλευρές της ίδιας μάχης, γι' αυτό και δεν μπορείτε να αντικαταστήσετε τον έναν με τον άλλον, και γιατί οι συμβουλές που δίνει ο καθένας είναι πραγματικά κομματικές με έναν τρόπο που δεν είναι ποτέ του Συμβολαιογράφου.

Γειτονικές Διαφορές και η Απαίτηση Συμφιλίωσης

Οι κτηματικές διαφορές με γείτονες έχουν ένα ιδιαίτερο διαδικαστικό χαρακτηριστικό που αξίζει να γνωρίζετε πριν δώσετε εντολή σε οποιονδήποτε, επειδή σε ορισμένα μέρη δεν επιτρέπεται η απευθείας προσφυγή στο δικαστήριο.

Το άρθρο 15a EGZPO, ο εισαγωγικός νόμος του Zivilprozessordnung, αποτελεί εξουσιοδοτική διάταξη. Δεν απαιτεί τίποτα από μόνο του. Ορίζει ότι ένα ομόσπονδο κράτος μπορεί να ορίσει, με τη δική του νομοθεσία, ότι μια αξίωση είναι απαράδεκτη έως ότου μια Gütestelle (οργανισμός συμφιλίωσης) που έχει συσταθεί ή αναγνωριστεί από το Landesjustizverwaltung επιχειρήσει να επιλύσει τη διαφορά με συμφωνία. Όταν ένα ομόσπονδο κράτος κάνει χρήση της επιλογής, οι κατηγορίες που μπορεί να καλύψει περιλαμβάνουν αξιώσεις περί γειτονικού δικαίου βάσει των άρθρων 910, 911, 923 και 906 BGB, οι οποίες με απλά λόγια είναι προεξέχοντα κλαδιά και διεισδύουσες ρίζες, πεσμένοι καρποί, οριοθετημένα δέντρα και παρεμβολές όπως θόρυβος, οσμές και παρόμοιες εκπομπές. Υπάρχει μια εξαίρεση: δεν ισχύει όταν η παρέμβαση προέρχεται από εμπορική δραστηριότητα. Η επιλογή επεκτείνεται επίσης σε χρηματικές αξιώσεις ενώπιον του Amtsgericht που δεν υπερβαίνουν τα 750 ευρώ, σε αξιώσεις προσωπικής τιμής εκτός του τύπου και των ραδιοτηλεοπτικών εκπομπών, και σε αξιώσεις βάσει του άρθρου 3 του Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz.

Επειδή η νομοθεσία του κρατιδίου αποφασίζει, το αν ισχύει για εσάς εξαρτάται από τον τόπο κατοικίας σας και τα ομόσπονδα κρατίδια έχουν προσθέσει και αφαιρέσει την απαίτηση με την πάροδο των ετών. Μην χρησιμοποιείτε λίστα από κάποιο άρθρο, συμπεριλαμβανομένου αυτού. Ρωτήστε το τοπικό σας Amtsgericht ή το Landesjustizverwaltung ή ρωτήστε τον δικηγόρο που πρόκειται να αναθέσετε, ο οποίος θα το γνωρίζει αμέσως. Το να κάνετε λάθος είναι ακριβό με έναν συγκεκριμένο τρόπο: εάν το ομόσπονδο κρατίδιό σας απαιτεί την απόπειρα και ασκήσετε αγωγή χωρίς αυτήν, η αγωγή σας είναι απαράδεκτη και δεν έχετε πληρώσει τίποτα.

Δύο λεπτομέρειες κάνουν τα νέα καλύτερα από ό,τι ακούγονται. Το άρθρο 15α(1) απαιτεί από την Gütestelle να σας εκδώσει πιστοποιητικό ανεπιτυχούς προσπάθειας, το οποίο καταθέτετε μαζί με την αξίωσή σας, και μπορείτε να ζητήσετε αυτό το πιστοποιητικό εάν η διαδικασία δεν έχει ολοκληρωθεί εντός τριών μηνών, επομένως ένας μη συνεργάσιμος γείτονας δεν μπορεί να σας καθυστερήσει επ' αόριστον. Και το άρθρο 15α(4) υπολογίζει τα έξοδα της Gütestelle ως έξοδα της διαφοράς βάσει του άρθρου 91 ZPO, πράγμα που σημαίνει ότι ακολουθούν τον κανόνα «ο ηττημένος πληρώνει» όπως όλα τα άλλα. Η συμφιλίωση είναι φθηνή, γρήγορη σε σύγκριση με τη δικαστική διαμάχη και συχνά τερματίζει μια διαφορά μεταξύ γειτόνων την οποία η δικαστική διαμάχη θα είχε καταστήσει μόνιμη. Οι γείτονες είναι για πάντα· οι δικαστικές αποφάσεις όχι.

Μία εξαίρεση έχει γραφτεί για άτομα όπως οι αναγνώστες αυτού του οδηγού. Η τελευταία πρόταση του άρθρου 15α(2) δεν εφαρμόζει ολόκληρη την απαίτηση όταν τα μέρη δεν διαμένουν ή δεν έχουν την έδρα τους ή κάποια εγκατάσταση στο ίδιο ομόσπονδο κράτος. Εάν έχετε διαμέρισμα στο Βερολίνο και ο γείτονάς σας ζει στο Βρανδεμβούργο, η απαίτηση συμφιλίωσης δεν ισχύει.

Εργαλεία που βοηθούν με τη ρουτίνα των εγγράφων

Μερικά από τα ζητήματα που αφορούν ένα πρόβλημα ιδιοκτησίας είναι η γραφειοκρατική εργασία και όχι η νομική εργασία, και αν κάνετε αυτό το κομμάτι μόνοι σας πριν πληρώσετε οποιονδήποτε με την ώρα, η αμειβόμενη ώρα λιγοστεύει. Το Werkzeu.ge, μια συλλογή γερμανικής γραφειοκρατίας και εργαλείων τεκμηρίωσης που βασίζεται σε πρόγραμμα περιήγησης και δημιουργήθηκε από την Cryon UG, την εταιρεία πίσω από το WeLiveIn.de, διαθέτει μια κατηγορία στέγασης που στοχεύει ακριβώς σε αυτό. Εκτελείται στο πρόγραμμα περιήγησης, χρησιμοποιεί σταθερούς τύπους αντί για τεχνητή νοημοσύνη και φιλοξενείται στη Γερμανία.

Να είστε σαφείς σχετικά με τον σκοπό αυτών. Οι ίδιοι οι όροι του Werkzeu.ge εξαιρούν το Rechtsberatung: δεν αποτελεί ρητά νομική συμβουλή και τίποτα σε αυτό δεν υποκαθιστά ένα Fachanwalt όταν έχετε μια πραγματική διαφορά. Ολόκληρη η πλατφόρμα είναι σε beta έκδοση έως τις 30 Νοεμβρίου 2026 και οι όροι της αναφέρουν ότι τα εργαλεία ενδέχεται να είναι ελλιπή. Το πιο σημαντικό για αυτό το κεφάλαιο είναι ότι μια γερμανική σύμβαση αγοράς ακινήτου πρέπει να είναι συμβολαιογραφική, επομένως καμία γεννήτρια πουθενά δεν αγγίζει το Kaufvertrag σας. Αυτό το έγγραφο προέρχεται από τον Συμβολαιογράφο και μόνο από τον Συμβολαιογράφο. Αυτά τα εργαλεία βρίσκονται στα όρια της ζωής του ακινήτου, όχι στο κέντρο μιας αγοράς.

Μέσα σε αυτά τα όρια, τα χρήσιμα βρίσκονται στο Κατηγορία Wohnen, και όλα αυτά είναι Plus tier. Το Mieter-Suite συνδυάζει τους συνηθισμένους υπολογισμούς μίσθωσης. Το Übergabeprotokoll-Generator παράγει ένα δομημένο πρωτόκολλο παράδοσης, το οποίο είναι το έγγραφο που αποφασίζει για τα επιχειρήματα κατάθεσης και αξίζει περισσότερο από οποιαδήποτε επιστολή γράφετε αργότερα. Το Wohnflächen-Checker σας βοηθά να ελέγξετε το δηλωμένο εμβαδόν δαπέδου, το οποίο αποτελεί επαναλαμβανόμενη πηγή τόσο διαφορών ενοικίου όσο και απογοητεύσεων αγοράς. Το Nebenkostenprüfer εξετάζει μια δήλωση χρέωσης υπηρεσιών, η οποία είναι το πιο συνηθισμένο πράγμα που προσκομίζουν οι ενοικιαστές σε ένα Mieterverein. Το Mietvertrag Creator, το οποίο ανήκει στην κατηγορία νομικών εγγράφων και όχι σε αυτή της στέγασης, συντάσσει ένα συμβόλαιο μίσθωσης κατοικίας και απευθύνεται σε έναν μικρό ιδιοκτήτη που ενοικιάζει ένα διαμέρισμα.

Ένα εργαλείο είναι δωρεάν χωρίς λογαριασμό και είναι το πιο σχετικό με τον ιδιοκτήτη ακινήτου που συναλλάσσεται με τις αρχές: το Φόρμουλαραμτ Το (Gast tier) είναι μια βιβλιοθήκη με δυνατότητα αναζήτησης επίσημων ομοσπονδιακών, πολιτειακών και δημοτικών εντύπων, καθεμία με σύνδεσμο πηγής, ημερομηνία ανάκτησης και άθροισμα ελέγχου, που συμπληρώνεται στο πρόγραμμα περιήγησης με τις καταχωρίσεις σας να παραμένουν στη συσκευή σας. Καλύπτει θέματα όπως το Bauantrag (εφαρμογή κτιρίου). Το δωρεάν επίπεδο περιέχει διαφημίσεις. Τίποτα στην πλατφόρμα δεν υποβάλλει τίποτα σε μια αρχή για εσάς. Εκείνη προετοιμάζεται, εσείς υποβάλλετε. Για το κόστος των επί πληρωμή επιπέδων, δείτε το τρέχουσα τιμολόγηση.

Τι να κάνω μετά

Αν αγοράζετε, κάντε τρία πράγματα με τη σειρά. Ζητήστε το προσχέδιο της Συμβολαιογραφικής Σύμβασης γραπτώς και δώστε στον εαυτό σας δύο εβδομάδες με αυτό, ανεξάρτητα από το αν το Άρθρο 17(2a) του Νόμου περί Συμβολαιογράφου ισχύει επίσημα για τον πωλητή σας. Στείλτε αυτό το προσχέδιο σε ένα Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht αν αγοράζετε από έναν κατασκευαστή, και σε έναν δικηγόρο με πραγματική εμπειρία στις αγορές, διαφορετικά, πριν από το ραντεβού και όχι μετά. Και αν τα γερμανικά σας δεν είναι αρκετά δυνατά για να ακολουθήσετε ένα τεχνικό έγγραφο που διαβάζεται δυνατά, ενημερώστε το γραφείο του συμβολαιογράφου τώρα και ζητήστε τη γραπτή μετάφραση που σας δίνει το δικαίωμα το Άρθρο 16(2) του Νόμου περί Συμβολαιογράφου, αντί να ανακαλύψετε το πρόβλημα στο δωμάτιο.

Εάν νοικιάζετε, εγγραφείτε στην τοπική σας οργάνωση Mieterverein μέσω mieterbund.de αυτόν τον μήνα, πριν έχετε κάποια διαφορά, και αφήστε το να τακτοποιήσει τα πάντα με ρουτίνα. Εάν είστε ιδιοκτήτης και ενοικιάζετε, ενταχθείτε στο Haus & Grund για τον ίδιο λόγο. Εάν βρίσκεστε σε διαφορά γειτόνων, ρωτήστε το Amtsgericht σας εάν το ομόσπονδο κράτος σας απαιτεί συμβιβασμό πριν δώσετε εντολή σε οποιονδήποτε. Και όποια και αν είναι η κατάστασή σας, διαβάστε Νομικές Υπηρεσίες για Ομογενείς πριν από την πρώτη σας κλήση, ώστε να κατανοήσετε πώς υπολογίζεται η χρέωση και ποιος την πληρώνει πριν κάποιος ξεκινήσει τον υπολογισμό της.

Πάνω απ' όλα, μείνετε πιστοί στη μία ιδέα γύρω από την οποία βασίζεται αυτό το κεφάλαιο. Ο Συμβολαιογράφος εγγυάται ότι το συμβόλαιο που υπογράφετε είναι έγκυρο, σωστά καταγεγραμμένο και σωστά εξηγημένο και στους δύο σας. Αυτή είναι μια πραγματική προστασία και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι γερμανικές συναλλαγές ακινήτων αποτυγχάνουν λιγότερο συχνά από ό,τι αλλού. Αυτό που δεν κάνει ο Συμβολαιογράφος, και απαγορεύεται από το Άρθρο 14(1) του BNotO, είναι να πάρει το μέρος σας. Αν θέλετε κάποιον στο πλευρό σας, αυτό είναι ένα ξεχωριστό άτομο, ένα ξεχωριστό ραντεβού και ένας ξεχωριστός λογαριασμός, και ο χρόνος για να το κανονίσετε είναι πριν από την ημερομηνία υποβολής του σχεδίου του συμβολαίου, όχι αφού το υπογράψετε.