Δικαιώματα και Ευθύνες Ενοικιαστών

Αυτό το κεφάλαιο αφορά τη λήξη μιας μίσθωσης. Καλύπτει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή σας στο σημείο όπου δοκιμάζονται πραγματικά: πότε θέλετε να φύγετε, πότε ο ιδιοκτήτης σας θέλει να φύγετε και πότε τα χρήματα καταμετρώνται στην πόρτα. Όλα πριν από αυτό το σημείο καλύπτονται αλλού σε αυτόν τον ιστότοπο. Η εύρεση διαμερίσματος, ο έλεγχος του συμβολαίου, το ανώτατο όριο Kaution και ο Mietpreisbremse ανήκουν σε Εύρεση καταλύματος. Αυξήσεις ενοικίων, τα Nebenkostenabrechnung, Mietminderung και υπενοικίαση ανήκουν Περισσότερα για την ενοικίαση στη ΓερμανίαΑυτό που ακολουθεί είναι το μέρος που σχεδόν κανείς δεν διαβάζει μέχρι να είναι πολύ αργά, και είναι το μέρος όπου οι άνθρωποι χάνουν τετραψήφια ποσά.

Η γερμανική νομοθεσία περί μίσθωσης είναι ασυνήθιστα προστατευτική για τους ενοικιαστές, αλλά η προστασία είναι διαδικαστική. Περιλαμβάνεται σε προθεσμίες, σε έντυπα και σε ό,τι αναφέρει μια επιστολή. Ένας ιδιοκτήτης που θέλει να φύγετε πρέπει να κάνει σωστά πολλά συγκεκριμένα πράγματα και, αν δεν το κάνει, η καταγγελία του αποτυγχάνει. Ένας ενοικιαστής που θέλει να φύγει πρέπει να κάνει σωστά ένα συγκεκριμένο πράγμα και, αν δεν το κάνει, πληρώνει ενοίκιο για μήνες που δεν ζει εκεί. Καμία πλευρά δεν λαμβάνει αναγνώριση για καλές προθέσεις. Τα καλά νέα είναι ότι οι περισσότεροι από αυτούς τους κανόνες είναι υποχρεωτικοί: ο Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, ο Γερμανικός Αστικός Κώδικας) δηλώνει επανειλημμένα ότι οποιαδήποτε συμφωνία που αποκλίνει εις βάρος του ενοικιαστή είναι άκυρη, πράγμα που σημαίνει ότι μια ρήτρα μπορεί να εκτυπωθεί στο συμβόλαιό σας, να υπογραφεί από εσάς και να παραμείνει νομικά άχρηστη. Το να γνωρίζετε ποιες είναι όλο το παιχνίδι.

Πώς Λήγει Στην Πραγματικότητα Μια Μίσθωση

Μια συνηθισμένη γερμανική μίσθωση κατοικίας είναι αορίστου χρόνου. Δεν λήγει. Λήγει με ακριβώς τρεις τρόπους και αξίζει να είμαστε ακριβείς σχετικά με αυτούς, επειδή εδώ ξεκινάει μεγάλη σύγχυση. Ο πρώτος είναι η Kündigung, μια μονομερής λύση από τη μία πλευρά. Ο δεύτερος είναι η Aufhebungsvertrag, μια αμοιβαία συμφωνία για πρόωρη λύση, η οποία απαιτεί και τις δύο υπογραφές και την οποία ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεούται ποτέ να χορηγήσει. Ο τρίτος είναι η λήξη μιας πραγματικά έγκυρης ορισμένης διάρκειας σύμφωνα με το §575 BGB, η οποία είναι πιο σπάνια από ό,τι νομίζουν οι άνθρωποι, επειδή ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει δηλώσει έναν από τους τρεις νόμιμους λόγους γραπτώς κατά την υπογραφή της σύμβασης. Εάν δεν το έκανε, η «ορισμένη διάρκεια» είναι απλώς μια αόριστη μίσθωση. Αυτή η παγίδα καλύπτεται από Εύρεση καταλύματος.

Αυτό που έχει σημασία είναι ότι αυτές είναι οι μόνες οδοί. Η μετακόμιση δεν τερματίζει μια μίσθωση. Η επιστροφή των κλειδιών δεν τερματίζει μια μίσθωση. Το να πείτε στον ιδιοκτήτη σε μια φιλική συζήτηση ότι φεύγετε τον Ιούνιο δεν τερματίζει μια μίσθωση. Μέχρι να δοθεί μια έγκυρη Kündigung και να λήξει η περίοδος ειδοποίησης, η σύμβαση ισχύει και το ενοίκιο οφείλεται. Αυτό ακούγεται προφανές γραπτώς και εξακολουθεί να είναι ο πιο συνηθισμένος τρόπος με τον οποίο οι ξένοι χάνουν χρήματα στη Γερμανία: αντιμετωπίζουν την αναχώρηση ως πράξη και η Γερμανία την αντιμετωπίζει ως έγγραφο.

Θα ακούσετε επίσης για τον Nachmieter, έναν ενοικιαστή αντικατάστασης. Ο μύθος είναι ότι πρέπει να βρείτε έναν για να φύγετε νωρίς ή ότι η εύρεση ενός σας δίνει το δικαίωμα να φύγετε νωρίς. Τίποτα από τα δύο δεν ισχύει γενικά. Για ένα συνηθισμένο Kündigung με την κανονική περίοδο προειδοποίησης, δεν οφείλετε σε κανέναν αντικατάσταση. Η προσφορά κατάλληλων ενοικιαστών αντικατάστασης είναι μια διαπραγματευτική θέση όταν θέλετε να φύγετε νωρίτερα από ό,τι επιτρέπει η περίοδος προειδοποίησης και ένας ιδιοκτήτης που αρνείται τρεις φερέγγυους υποψηφίους μπορεί να βρει ένα δικαστήριο λιγότερο συμπαθητικό αργότερα, αλλά δεν είναι ένα δικαίωμα που μπορείτε απλώς να ασκήσετε. Μην βασίζετε τα σχέδιά σας για μετακόμιση σε αυτό.

Ειδοποίηση του εαυτού σας: Τρεις μήνες, όσο καιρό κι αν έχετε ζήσει εκεί

Η προθεσμία ειδοποίησης ορίζεται από το άρθρο §573c(1) BGB. Μια Kündigung που φτάνει έως την τρίτη εργάσιμη ημέρα ενός ημερολογιακού μήνα τίθεται σε ισχύ στο τέλος του επόμενου μήνα. Στην πράξη, αυτό είναι τρεις μήνες. Εάν η επιστολή σας φτάσει στον ιδιοκτήτη στις 2 Μαρτίου, η μίσθωση λήγει στις 31 Μαΐου. Εάν φτάσει σε αυτόν στις 5 Μαρτίου, έχετε χάσει την τρίτη εργάσιμη ημέρα και η ώρα ξεκινά μόλις τον Απρίλιο, επομένως η μίσθωση λήγει στις 30 Ιουνίου και μόλις πληρώσατε έναν επιπλέον μήνα ενοικίου για την αποστολή μιας επιστολής με τρεις ημέρες καθυστέρηση.

Εδώ είναι το μέρος που εκπλήσσει τους ανθρώπους και αξίζει να το διαβάσετε δύο φορές. Οι τρεις μήνες σας δεν μεγαλώνουν ποτέ. Η πρόταση 2 του §573c(1) αναφέρει ότι η προθεσμία προειδοποίησης παρατείνεται κατά τρεις μήνες μετά από πέντε και οκτώ χρόνια από την παράδοση της κατοικίας, και το αναφέρει ρητά για τον νόμο περί ιδιοκτησίας «für den Vermieter», για τον ιδιοκτήτη. Η περίφημη κλίμακα τριών, έξι και εννέα μηνών είναι αποκλειστικά δική του. Μετά από δώδεκα χρόνια στο ίδιο διαμέρισμα, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται εννέα μήνες για να σας βγάλει έξω και εσείς χρειάζεστε ακόμα τρεις μήνες για να φύγετε. Η ζωντανή έκδοση αυτού του κεφαλαίου, όπως και οι περισσότεροι οδηγοί για ομογενείς, παρουσίασε την κλίμακα ως ισχύουσα και για τις δύο πλευρές. Δεν ισχύει.

Ούτε μπορείτε να το παρατείνετε με το συμβόλαιό σας. Το άρθρο 573c(4) του BGB ορίζει ότι μια συμφωνία που αποκλίνει από την παράγραφο 1 εις βάρος του ενοικιαστή είναι άκυρη. Μια ρήτρα που σας δεσμεύει για έξι μήνες ή για ελάχιστη διάρκεια δύο ετών με εξάμηνη προειδοποίηση στη συνέχεια, δεν είναι μια σκληρή συμφωνία που έχετε κάνει. είναι ένα κενό γράμμα. Μπορεί ακόμα να σας την αναφέρει ένας ιδιοκτήτης ή ένας διαχειριστής ακινήτου με απόλυτη εμπιστοσύνη, επειδή πολλοί από αυτούς δεν έχουν διαβάσει ποτέ το άρθρο 573c(4). Σημειώστε την ασυμμετρία: μια ρήτρα που σας δίνει μικρότερη διάρκεια ή στον ιδιοκτήτη μεγαλύτερη, δεν είναι εις βάρος σας και μπορεί να είναι έγκυρη. Διαβάστε την κατεύθυνση της διαδρομής πριν αποφασίσετε ότι μια ρήτρα είναι άκυρη.

Δεν υπάρχει γενικός νόμος περί πρόωρης αποχώρησης, ούτε ειδικό δικαίωμα πρόωρης απόλυσης, για τις περιπτώσεις που οι αλλοδαποί συνήθως υποθέτουν ότι πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις. Μια εργασία σε άλλη χώρα δεν δημιουργεί τέτοια προϋπόθεση. Η μετάθεση στο Αμβούργο δεν δημιουργεί τέτοια προϋπόθεση. Η λήξη μιας άδειας διαμονής δεν δημιουργεί τέτοια προϋπόθεση. Η λήξη μιας σχέσης δεν δημιουργεί τέτοια προϋπόθεση. Η γερμανική νομοθεσία σας παρέχει μια σύντομη, σταθερή, άνευ όρων έξοδο και τη θεωρεί δίκαιη συμφωνία. Δεν προσθέτει λόγους επιπλέον. Τα στενά ειδικά δικαιώματα που υπάρχουν συνδέονται με πράγματα που κάνει ο ιδιοκτήτης, όπως μια ανακοίνωση εκσυγχρονισμού ή μια αύξηση ενοικίου, και αυτά ανήκουν σε Περισσότερα για την ενοικίαση στη ΓερμανίαΑν φεύγετε από τη Γερμανία σε έξι εβδομάδες, οι επιλογές σας είναι μια Aufhebungsvertrag που συμφωνεί ο ιδιοκτήτης σας, μια Nachmieter που αποδέχεται ή τρεις μήνες ενοικίου.

Η έγγραφη δήλωσή σας πρέπει να είναι σε χαρτί και να υπογράφεται χειρόγραφα

Το άρθρο §568(1) του BGB έχει μήκος μίας πρότασης: «Η καταγγελία της μίσθωσης υπόκειται σε γραπτή μορφή». Η λήξη μιας μίσθωσης απαιτεί την έγγραφη μορφή. Αυτή η φράση δεν είναι χαλαρή. Το άρθρο §126(1) του BGB ορίζει τη γραπτή μορφή ως έγγραφο υπογεγραμμένο από τον εκδότη, χειρόγραφα, με το όνομά του. Μια υπογραφή που σχεδιάσατε με ποντίκι δεν είναι αυτό. Ένα σαρωμένο PDF μιας υπογεγραμμένης επιστολής δεν είναι αυτό, επειδή αυτό που φτάνει στην άλλη πλευρά δεν είναι το υπογεγραμμένο έγγραφο. Ένα email δεν είναι αυτό. Ένα μήνυμα στην πύλη ενοικιαστή του ιδιοκτήτη δεν είναι αυτό. Ένα μήνυμα WhatsApp δεν είναι κατηγορηματικά αυτό.

Υπάρχει ακριβώς μία ηλεκτρονική καταπακτή διαφυγής και σχεδόν κανείς δεν την έχει. Το άρθρο §126(3) του BGB επιτρέπει την αντικατάσταση της γραπτής μορφής από την ηλεκτρονική φόρμα και το άρθρο §126a ορίζει αυτό ως την προσθήκη του ονόματός σας στο ηλεκτρονικό έγγραφο και την υπογραφή του με μια qualifizierte elektronische Signatur, μια εγκεκριμένη ηλεκτρονική υπογραφή σύμφωνα με τους κανόνες της ΕΕ, την οποία λαμβάνετε από έναν πιστοποιημένο πάροχο υπηρεσιών εμπιστοσύνης και η οποία δεν είναι το ίδιο με το DocuSign, ένα πεδίο υπογραφής PDF ή την εφαρμογή της τράπεζάς σας. Εάν έχετε, χρησιμοποιήστε την. Εάν δεν είστε σίγουροι ότι έχετε, δεν έχετε και χρειάζεστε χαρτί και στυλό.

Αυτό πιάνει κόσμο συνεχώς, και ο λόγος είναι ότι η αποτυχία σιωπά. Στέλνεις το email, ο ιδιοκτήτης δεν απαντά, περνούν τρεις μήνες, μετακομίζεις και μόνο τότε ανακαλύπτεις ότι η μίσθωση δεν έληξε ποτέ και το ενοίκιο συσσωρευόταν. Διορθώστε τους μηχανισμούς με την πρώτη φορά. Όλοι όσοι αναφέρονται ως ενοικιαστές στο συμβόλαιο πρέπει να υπογράψουν το Kündigung, όχι μόνο αυτός που φεύγει, επειδή μια κοινή μίσθωση μπορεί να λυθεί μόνο από κοινού. Απευθυνθείτε σε κάθε άτομο που αναφέρεται ως ιδιοκτήτης, συμπεριλαμβανομένων όλων των κληρονόμων σε περίπτωση θανάτου του ιδιοκτήτη. Εάν υπογράφετε εκ μέρους κάποιου, επισυνάψτε το πρωτότυπο Vollmacht, το πληρεξούσιο, επειδή το §174 BGB επιτρέπει στον παραλήπτη να απορρίψει μια δήλωση που υποβάλλεται από εκπρόσωπο χωρίς εκπρόσωπο, και θα το κάνει.

Στη συνέχεια, σκεφτείτε την απόδειξη, η οποία είναι ένα ξεχωριστό πρόβλημα από την τυπική. Η συστημένη επιστολή δεν αποτελεί νομική απαίτηση, ό,τι και να έλεγε η παλιά έκδοση αυτού του κεφαλαίου. Είναι αποδεικτικά στοιχεία. Η καλύτερη και φθηνότερη επιλογή είναι η Einwurf-Einschreiben, όπου ο ταχυδρομικός υπάλληλος φωτογραφίζει την παράδοση στο γραμματοκιβώτιο και λαμβάνετε ένα χρονολογημένο αποδεικτικό. Η κλασική Übergabe-Einschreiben, η οποία απαιτεί υπογραφή στην παραλαβή, μπορεί στην πραγματικότητα να λειτουργήσει εναντίον σας: αν δεν υπάρχει κανείς στο σπίτι, δεν παραδίδεται τίποτα και μια απόδειξη παραλαβής δεν είναι Zugang. Η πιο αξιόπιστη μέθοδος εξακολουθεί να είναι η παράδοση της επιστολής μπροστά σε έναν μάρτυρα που τη διαβάζει πρώτος και μπορεί αργότερα να πει τι υπήρχε στον φάκελο ή η ρίψη της στο γραμματοκιβώτιο του ιδιοκτήτη με αυτόν τον μάρτυρα να παρακολουθεί.

Zugang: Το ρολόι ξεκινά όταν το γράμμα προσγειωθεί στο Briefkasten σας

Αυτή είναι η ενότητα που πρέπει να διαβάσετε αν δεν διαβάσετε τίποτα άλλο. Σύμφωνα με το άρθρο 130(1) του BGB, μια δήλωση που γίνεται σε κάποιον που δεν είναι παρών τίθεται σε ισχύ τη στιγμή που λαμβάνει την επιστολή, «in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht». Zugang, παραλαβή, σημαίνει ότι η επιστολή έχει φτάσει στη σφαίρα ελέγχου σας σε μια στιγμή που κανονικά θα έπρεπε να την λάβετε υπόψη. Το Briefkasten σας, το γραμματοκιβώτιό σας, είναι η σφαίρα ελέγχου σας. Τη στιγμή που ένα Kündigung ταχυδρομείται σε αυτό σε μια κανονική ώρα παράδοσης, έχει φτάσει νόμιμα σε εσάς.

Δεν έχει σημασία ότι ήσουν σε διακοπές. Δεν έχει σημασία ότι ήσουν σε επαγγελματικό ταξίδι στη Σιγκαπούρη για έξι εβδομάδες. Δεν έχει σημασία ότι δεν άνοιξες ποτέ τον φάκελο ή ότι τον άνοιξες και δεν μπορούσες να διαβάσεις γερμανικά ή ότι υπέθεσες ότι οτιδήποτε τυπωμένο σε γερμανικό χαρτί γραφείου ήταν διαφήμιση. Δεν έχει σημασία ότι είχες ήδη πει στον ιδιοκτήτη να σου στείλει email. Κανένα από αυτά δεν αποτελεί άμυνα και κανένα από αυτά δεν σταματά μια προθεσμία. Οι προθεσμίες για την ένσταση σε μια καταγγελία, για την αντίδραση σε μια αίτηση έξωσης και για ολόκληρη την αρχιτεκτονική που περιγράφεται παρακάτω προέρχονται από το Zugang, όχι από την κατανόηση.

Για έναν ξένο, αυτή είναι μια πραγματικά επικίνδυνη ασυμμετρία, επειδή το γερμανικό ταχυδρομικό σύστημα είναι το κύριο νόμιμο κανάλι και το ένστικτό σας πιθανώς σας λέει ότι τα σημαντικά πράγματα φτάνουν ηλεκτρονικά. Δύο συνήθειες το διορθώνουν ως επί το πλείστον. Πρώτον, αν πρόκειται να λείψετε για περισσότερες από μερικές ημέρες, ζητήστε από κάποιον να αδειάσει το γραμματοκιβώτιό σας και να φωτογραφίσει οτιδήποτε φαίνεται επίσημο και βεβαιωθείτε ότι το όνομά σας αναγράφεται στο γραμματοκιβώτιο και στο κουδούνι της πόρτας, ώστε να μην αμφισβητηθεί η παράδοση. Δεύτερον, ανοίξτε το γερμανικό ταχυδρομείο την ημέρα που φτάνει και μεταφράστε το την ίδια μέρα. Εάν η επιστολή αποδειχθεί ότι είναι Kündigung, δεν έχετε χάσει καθόλου από τον χρόνο αντίδρασής σας και ο χρόνος αντίδρασης είναι το μόνο πράγμα που είναι πραγματικά σπάνιο εδώ.

Δικαιώματα ενοικιαστή όταν ο ιδιοκτήτης ειδοποιεί: Οι ρήτρες ενδιαφέροντος

Η θέση του ιδιοκτήτη είναι πολύ πιο αδύναμη από τη δική σας, και εδώ είναι που η γερμανική νομοθεσία περί μίσθωσης κερδίζει τη φήμη της. §573(1) BGB: «Ο ιδιοκτήτης μπορεί να βρει λύση, αν έχει δικαίωμα σε συμφέροντα και σε συμφέρουσες παροχές για τους ενοικιαστές». Μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μόνο εάν έχει έννομο συμφέρον να τερματίσει τη μίσθωση. Δεν μπορεί απλώς να αποφασίσει ότι θα προτιμούσε κάποιον άλλο. Η ίδια πρόταση προσθέτει ότι η καταγγελία με σκοπό την αύξηση του ενοικίου αποκλείεται εντελώς, γεγονός που κλείνει την πιο προφανή λύση.

Το άρθρο §573(2) αναφέρει στη συνέχεια τα τρία κύρια έννομα συμφέροντα. Το πρώτο είναι ότι ο ενοικιαστής έχει παραβιάσει υπαίτια και όχι ασήμαντα τις συμβατικές του υποχρεώσεις: συνεχής καθυστέρηση πληρωμής, επαναλαμβανόμενη σοβαρή διαταραχή, ζημιά. Το δεύτερο είναι η Eigenbedarf, η οποία έχει το δικό της τμήμα παρακάτω. Το τρίτο, η Verwertungskündigung, είναι όταν η συνέχιση της μίσθωσης εμποδίζει τον ιδιοκτήτη να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για εύλογη οικονομική χρήση και θα του προκαλούσε σημαντικό μειονέκτημα. Το τρίτο είναι πολύ πιο περιορισμένο από ό,τι ακούγεται, επειδή ο νόμος αναφέρει ρητά ότι η πιθανότητα λήψης υψηλότερου ενοικίου από κάποιον άλλο δεν μετράει και αναφέρει ρητά ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να βασίζεται στην επιθυμία να πουλήσει το διαμέρισμα μετά τη μετατροπή του σε Wohnungseigentum, ατομικά διαμερίσματα. Αυτές οι εξαιρέσεις αφαιρούν τα δύο πράγματα που ένας ιδιοκτήτης θα ήθελε πιο εύλογα.

Τώρα η διάταξη που αποφασίζει τις περισσότερες διαφορές. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Οι λόγοι πρέπει να αναφέρονται στην ίδια την επιστολή καταγγελίας και άλλοι λόγοι λαμβάνονται υπόψη μόνο εάν προέκυψαν εκ των υστέρων. Διαβάστε το ξανά, γιατί σημαίνει αυτό που φαίνεται να σημαίνει. Εάν το γράμμα δεν λέει τίποτα άλλο παρά "hiermit kündigen wir das Mietverhältnis", ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το θεραπεύσει στο δικαστήριο εξηγώντας ότι η κόρη του χρειάζεται το διαμέρισμα. Θα έπρεπε να στείλει ένα νέο Kündigung, ξεκινώντας μια νέα περίοδο ειδοποίησης. Ένα ασαφές γράμμα δεν είναι ενοχλητικό για να διευκρινιστεί. Είναι μια ελαττωματική καταγγελία και το βάρος της απόδειξης των λόγων βαρύνει τον ίδιο.

Η προθεσμία προειδοποίησης είναι αυτή που αυξάνεται. Σύμφωνα με το άρθρο §573c(1) πρόταση 2, παρατείνεται κατά τρεις μήνες μετά από πέντε χρόνια και ξανά μετά από οκτώ χρόνια από την παράδοση του διαμερίσματος, δίνοντας τους γνωστούς τρεις, έξι και εννέα μήνες. Και το άρθρο §573(4) καθιστά υποχρεωτικό ολόκληρο το άρθρο §573: μια συμφωνία που αποκλίνει εις βάρος σας είναι άκυρη. Μια ρήτρα με την οποία αποδεχτήκατε εκ των προτέρων ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση για οποιονδήποτε λόγο ή παραιτηθήκατε από την απαίτηση δικαιώματος καταγγελίας, δεν έχει καμία αξία.

Eigenbedarf: Ποιος μετράει ως οικογένεια και τι πρέπει να λέει η επιστολή

Η Ιδιόκτητη Επιδότηση (Eigenbedarf) αναφέρεται στο άρθρο §573(2) Nr.2 BGB και είναι μακράν ο πιο συνηθισμένος λόγος για τον οποίο ένας Γερμανός ενοικιαστής εκδιώχθηκε από ένα διαμέρισμα που ήθελε να κρατήσει. Η διατύπωση είναι περιοριστική: ο ιδιοκτήτης χρειάζεται τα δωμάτια ως κατοικία «για τον εαυτό του, τα μέλη της οικογένειάς του ή τα μέλη του νοικοκυριού του». Τρεις κατηγορίες και μόνο τρεις. Δεν μπορεί να διεκδικήσει Ιδιόκτητη Επιδότηση (Eigenbedarf) για έναν φίλο, έναν επιχειρηματικό συνεργάτη ή έναν ενοικιαστή που του αρέσει περισσότερο.

Το ποιος θεωρείται Familienangehöriger δεν είναι θέμα συναισθήματος και το Bundesgerichtshof (BGH, το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο) το έχει καθορίσει με ένα εξωτερικό κριτήριο. Στην απόφασή του της 27ης Ιανουαρίου 2010 (VIII ZR 159/09), το δικαστήριο έκρινε ότι οι ανιψιές και τα ανίψια του ιδιοκτήτη είναι μέλη της οικογένειας εντός του πλαισίου του άρθρου §573(2) Αρ. 2 ακριβώς λόγω της στενής συγγένειάς τους και έσυρε το όριο από τους κανόνες περί άρνησης κατάθεσης για προσωπικούς λόγους στο άρθρο §383 ZPO και στο άρθρο §52 StPO. Όποιος στο οποίο το δικονομικό δίκαιο παρέχει αυτό το προνόμιο μόνο βάσει συγγένειας, χωρίς απόδειξη πραγματικού στενού δεσμού, εμπίπτει στον κύκλο. Στις 10 Ιουλίου 2024 (VIII ZR 276/23) το BGH εφάρμοσε το ίδιο τεστ για να αποκλείσει έναν ξάδερφό του: έναν πιο απομακρυσμένο συγγενή που δεν δικαιούται να αρνηθεί την απόδειξη «gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von von denkrerengen Best vorbetenier». δεν ανήκουν στον προνομιούχο κύκλο ακόμα και όταν ο προσωπικός δεσμός είναι στενός. Έτσι, οι σύζυγοι, οι γονείς, τα παιδιά, οι παππούδες, τα εγγόνια, τα αδέρφια, τα ανίψια είναι μέσα. Τα ξαδέρφια είναι έξω, όσο κι αν αρέσουν στον ιδιοκτήτη. Η ξεχωριστή κατηγορία των Angehörige seines Haushalts αφορά άτομα που ζουν πραγματικά στο σπίτι του ιδιοκτήτη, όπως ένας μακροχρόνιος σύντροφος ή ένας μόνιμος φροντιστής, και απαιτεί το νοικοκυριό να είναι αληθινό.

Η επιστολή πρέπει να λειτουργήσει και εδώ. Σύμφωνα με το άρθρο §573(3), ένα Eigenbedarf Kündigung πρέπει να κατονομάσει το άτομο που θα μετακομίσει και να εξηγήσει γιατί χρειάζεται αυτό το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Η λέξη «Eigenbedarf» δεν αποτελεί λόγο. Είναι μια ετικέτα. Μια επιστολή που δεν προσδιορίζει τον δικαιούχο και την ανάγκη είναι ελαττωματική και το ελάττωμα δεν μπορεί να επισκευαστεί αργότερα στη διαδικασία.

Έπειτα, υπάρχει η Vortäuschung, η ψεύτικη ιδιοκατοίκηση: ο ιδιοκτήτης ισχυρίζεται ότι ο γιος του μετακομίζει, εσείς φεύγετε και το διαμέρισμα ενοικιάζεται ξανά δύο μήνες αργότερα με πολύ υψηλότερο ενοίκιο. Αυτό δεν είναι θεωρητικό πρόβλημα και ο νόμος δεν το αντιμετωπίζει επιπόλαια. Στην απόφασή του της 29ης Μαρτίου 2017 (VIII ZR 44/16), το BGH έκρινε ότι όταν ο ιδιοκτήτης δεν αντιλαμβάνεται τη δηλωμένη ανάγκη μετά την μετακόμιση του ενοικιαστή, φέρει ένα δευτερεύον βάρος εξήγησης, ως προς το γιατί η ανάγκη εξαφανίστηκε, επειδή η ίδια η μη πραγματοποίηση εγείρει την υποψία ότι ήταν προσχηματική, και πρέπει να εκθέσει εύλογα και συνεκτικά τι άλλαξε. Εάν δεν μπορεί, ευθύνεται για αποζημίωση, και οι ζημίες είναι πραγματικές: τα έξοδα μετακόμισής σας, η εταιρεία μετακόμισής σας, η αμοιβή του μεσίτη σας και η διαφορά μεταξύ του παλιού ενοικίου και του υψηλότερου ενοικίου που πληρώνετε τώρα, που συνήθως υπολογίζεται σε μια περίοδο ετών. Γι' αυτό θα πρέπει να προσέχετε τι συμβαίνει στο διαμέρισμα αφού φύγετε, να κρατάτε την επιστολή απόλυσης και να σημειώνετε την ημερομηνία εμφάνισης οποιασδήποτε νέας αγγελίας.

Ένα πράγμα έχει κινηθεί εναντίον των ενοικιαστών και θα πρέπει να το γνωρίζετε αντί να βασίζεστε στον παλαιότερο κανόνα. Σύμφωνα με τον Anbietpflicht, ένας ιδιοκτήτης που καταγγέλλει για Eigenbedarf πρέπει να σας προσφέρει ένα συγκρίσιμο διαμέρισμα που θα μείνει κενό στο ίδιο κτίριο κατά τη διάρκεια της περιόδου ειδοποίησης. Αυτή η υποχρέωση εξακολουθεί να υφίσταται, αλλά στην απόφασή του της 14ης Δεκεμβρίου 2016 (VIII ZR 232/15) το BGH έκρινε ότι η παραβίασή της δεν καθιστά πλέον την Kündigung ανενεργή. μπορεί το πολύ να θεσπίσει αξίωση αποζημίωσης για παραβίαση δευτερεύουσας υποχρέωσης. Πολλοί οδηγοί εξακολουθούν να λένε ότι η καταγγελία καταρρέει. Από το 2016 δεν ισχύει αυτό.

Το διώροφο σπίτι όπου ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται λόγο

Υπάρχει ένα σημαντικό κενό σε όλα αυτά και οι ξένοι κατοικούν σε αυτό συχνότερα από τον μέσο όρο, επειδή το διαμέρισμα πάνω από το σπίτι ενός ιδιοκτήτη είναι ακριβώς το είδος του χώρου που ενοικιάζεται σε έναν νεοφερμένο μέσω προσωπικής επαφής. §573a(1) BGB: όταν η κατοικία βρίσκεται σε κτίριο με το πολύ δύο κατοικίες και ο ιδιοκτήτης διαμένει ο ίδιος στο κτίριο, μπορεί να καταγγείλει «δεν υπάρχει κανένα δικαίωμα σε συμφέροντα που να αντιστοιχούν στο § 573 bedarf», χωρίς να χρειάζεται κανένα έννομο συμφέρον. Καμία ιδιοκατοίκηση, καμία παραβίαση, κανένας λόγος κανενός είδους. Σε αντάλλαγμα, η περίοδος προειδοποίησης παρατείνεται κατά τρεις επιπλέον μήνες, έτσι η κλίμακα του γίνεται έξι, εννέα και δώδεκα μήνες.

Το άρθρο §573a(2) επεκτείνει την ίδια ευκολότερη οδό σε δωμάτια εντός του διαμερίσματος του ιδιοκτήτη, η οποία αποτελεί την κλασική περίπτωση του ενοικιαστή. Αξίζει να τηρηθούν δύο όρια. Πρώτον, το άρθρο §573a(3) απαιτεί η επιστολή να αναφέρει ότι η καταγγελία βασίζεται στο άρθρο §573a(1) ή (2). Εάν ο ιδιοκτήτης δεν το δηλώσει, δεν έχει χρησιμοποιήσει την ευκολότερη οδό και χρειάζεται ξανά έδαφος σύμφωνα με το άρθρο §573. Δεύτερον, το άρθρο §573a(4) καθιστά υποχρεωτικό νόμο υπέρ σας και το Widerspruch που περιγράφεται παρακάτω εξακολουθεί να ισχύει, επειδή το άρθρο §573a αφαιρεί την απαίτηση λόγου και όχι την υπόλοιπη προστασία σας. Πριν υπογράψετε για ένα διαμέρισμα σε μια διώροφη κατοικία όπου ο ιδιοκτήτης ζει στον κάτω όροφο, κατανοήστε ότι αποδέχεστε μια ουσιαστικά ασθενέστερη θέση από έναν ενοικιαστή σε ένα κανονικό οικοδομικό τετράγωνο.

Fristlose Kündigung για Καθυστέρηση Ενοικίου

Όλα τα παραπάνω αποτελούν συνήθη καταγγελία με προθεσμία προειδοποίησης. Η φράση «fristlose Kündigung», καταγγελία χωρίς προειδοποίηση, τερματίζει τη μίσθωση αμέσως μόλις την παραλάβει και, για τους ενοικιαστές, σχεδόν πάντα σημαίνει οφειλές ενοικίου. Το άρθρο 543(2) πρόταση 1 αρ. 3 BGB ορίζει δύο εναύσματα. Σύμφωνα με το (α), έχετε οφειλές ενοικίου σε δύο συνεχόμενες ημερομηνίες λήξης ή σε ένα όχι ασήμαντο μέρος αυτού. Σύμφωνα με το (β), για μια περίοδο που εκτείνεται σε περισσότερες από δύο ημερομηνίες λήξης, έχετε οφειλές που φτάνουν τα δύο μήνες ενοικίου. Το άρθρο 569(3) αρ. 1 στη συνέχεια μαλακώνει το (α): το μη καταβληθέν μέρος «δεν είναι ασήμαντο» μόνο εάν υπερβαίνει το ενοίκιο ενός μήνα. Έτσι, ένας μόνο μήνας που χάθηκε δεν είναι αρκετός από μόνος του. περίπου ένας μήνας συν ένα μέρος, σε δύο συνεχόμενους μήνες, είναι.

Δύο χαρακτηριστικά καθιστούν αυτό το εργαλείο το πιο αιχμηρό στο βιβλίο. Πρώτον, το §543(3) Nr.3 καταργεί την κανονική απαίτηση για Abmahnung, μια επίσημη προειδοποίηση, για τις οφειλές ενοικίου. Η επιστολή μπορεί να φτάσει χωρίς καμία προειδοποίηση. Δεύτερον, υπάρχει ένα ξεχωριστό έναυσμα για το οποίο οι περισσότεροι άνθρωποι δεν έχουν ακούσει ποτέ: το §569(2a) της BGB καταβάλλει οφειλές στην ίδια την Kaution, την προκαταβολή, φτάνοντας το ενοίκιο δύο μηνών σε έναν ανεξάρτητο φόρο, και πάλι χωρίς να απαιτείται προειδοποίηση, με το μέρος του Betriebskosten να εξαιρείται από τον υπολογισμό. Εάν συμφωνήσατε να καταβάλετε την προκαταβολή στις τρεις δόσεις που σας παρέχει το §551 της BGB και στη συνέχεια σταματήσατε αθόρυβα μετά την πρώτη, είστε εκτεθειμένοι με έναν τρόπο που πιθανώς δεν συνειδητοποιείτε.

Τώρα, η απόδραση που οι περισσότεροι άνθρωποι χάνουν, και έρχεται πριν από την περίφημη. §543(2) πρόταση 2: «Πτώση των γαιών 1 αρ. 3 είναι η αποζημίωση, αν ο ιδιοκτήτης πληρωθεί πριν από την έκδοση της αποζημίωσης». Εάν ο ιδιοκτήτης πληρωθεί πριν από την έκδοση της αποζημίωσης, η καταγγελία αποκλείεται εντελώς. Δεν διορθώνεται, δεν αποδυναμώνεται. Εξαιρείται. Τα χρήματα που φτάνουν πριν από την επιστολή αξίζουν περισσότερο από τα ίδια χρήματα μια εβδομάδα αργότερα, οπότε εάν έχετε μείνει πίσω και μπορείτε να πληρώσετε, πληρώστε σήμερα και μην περιμένετε να δείτε τι θα κάνει. Και η §569(4) εφαρμόζει την ίδια πειθαρχία σε αυτόν όπως η §573(3) στις συνήθεις καταγγελίες: ο βασικός όρος πρέπει να αναφέρεται στην επιστολή καταγγελίας.

Το Schonfristzahlung: Δύο μήνες για να σώσετε την ενοικίασή σας

Εάν το fristlose Kündigung έχει ήδη φτάσει, η §569(3) Nr.2 BGB σας δίνει μια δεύτερη ζωή και είναι η μοναδική πιο πολύτιμη διάταξη σε αυτό το κεφάλαιο. Η πρόταση: «Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen. befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet." Η καταγγελία καθίσταται άκυρη εάν ο ιδιοκτήτης ικανοποιηθεί εντός δύο μηνών από την εκκρεμότητα της αξίωσης έξωσης. Η μίσθωση δεν σώζεται απλώς από το χείλος του γκρεμού. το fristlose Kündigung παύει να έχει αποτέλεσμα.

Διαβάστε προσεκτικά την αρχή, επειδή είναι αντίθετη με τη διαίσθηση και το λάθος σας κοστίζει το διαμέρισμα. Οι δύο μήνες δεν υπολογίζονται από το Kündigung. Τρέχουν από το Rechtshängigkeit του Räumungsanspruch, δηλαδή τη στιγμή που σας επιδίδεται η αίτηση έξωσης από το δικαστήριο. Αυτό σημαίνει ότι ο χρόνος ξεκινά μόνο όταν ο ιδιοκτήτης σας έχει υποβάλει αγωγή και το έγγραφο που την ξεκινά είναι αυτό που φαίνεται πιο τρομακτικό. Εάν μόλις σας έχει επιδοθεί μια Räumungsklage για οφειλές, δεν έχετε εκπρόθεσμο ενοίκιο. βρίσκεστε στην αρχή ενός παραθύρου δύο μηνών. Το ποσό που πρέπει να εξοφλήσετε είναι το οφειλόμενο ενοίκιο συν το §546a(1) Nutzungsentschädigung, την αποζημίωση χρήσης για την περίοδο μετά τη λήξη της μίσθωσης, επομένως αυξάνεται κάθε μήνα που μένετε.

Η διάταξη επιτρέπει επίσης σε έναν δημόσιο φορέα να παρέμβει: αρκεί μια αρχή να αναλάβει «μια εφάπαξ εγγύηση για την αστεγία». Στην πράξη, αυτό σημαίνει το Jobcenter ή το Sozialamt, τα οποία μπορούν και αναλαμβάνουν τακτικά τα οφειλόμενα ενοίκια για την πρόληψη της αστεγίας. Εάν βρίσκεστε σε αυτή τη θέση, απευθυνθείτε σε αυτά την ημέρα που θα σας επιδοθεί η κοινοποίηση και πάρτε μαζί σας τα δικαστικά έγγραφα. Η δέσμευσή τους ισχύει ακόμη και αν τα χρήματα δεν έχουν μεταφερθεί ακόμη. Υπάρχει ένα όριο στο §569(3) Nr.2 πρόταση 2: δεν λειτουργεί εάν μια Kündigung που έχει ήδη θεραπευτεί με αυτόν τον τρόπο προηγήθηκε το πολύ δύο χρόνια. Πρόκειται για μια εφάπαξ διάσωση ανά διετές παράθυρο, όχι για ένα σχέδιο πληρωμών.

Τώρα, το ερώτημα που δεν πρέπει να παρεξηγήσετε. Θεραπεύει η Schonfristzahlung και μια ordentliche Kündigung που αποστέλλεται παράλληλα με την fristlose; Σύμφωνα με τον νόμο όπως ισχύει τον Ιούλιο του 2026, όχι. Οι ιδιοκτήτες συνήθως αποστέλλουν και τα δύο ταυτόχρονα: μια fristlose Kündigung και μια hilfsweise, εναλλακτικά, μια τακτική καταγγελία με τις ίδιες οφειλές όπως μια παραβίαση σύμβασης σύμφωνα με το §573(2) Nr.1. Πληρώνετε εντός των δύο μηνών, η fristlose καταρρέει και η τακτική καταγγελία εξακολουθεί να ισχύει και τερματίζει τη μίσθωσή σας στο τέλος της περιόδου προειδοποίησης. Το BGH αποφάσισε αυτό στην απόφασή του της 13ης Οκτωβρίου 2021 (VIII ZR 91/20), με το σκεπτικό ότι ο μηχανισμός Schonfrist δημιουργήθηκε για την πρόληψη της έλλειψης στέγης, αλλά δεν μεταφέρθηκε ποτέ στους κοινούς κανόνες καταγγελίας όταν αυτοί εισήχθησαν. Επιβεβαίωσε το ίδιο αποτέλεσμα στις 5 Οκτωβρίου 2022 (VIII ZR 307/21) και ξανά στις 23 Οκτωβρίου 2024 (VIII ZR 106/23), που είναι η τρέχουσα λέξη: μια πληρωμή εντός του παραθύρου §569(3) Nr.2, ή μια δέσμευση δημόσιου φορέα, έχει συνέπειες μόνο για την αρχική Kündigung και όχι για μια συνήθη καταγγελία που βασίζεται στην ίδια αθέτηση. Αυτό έχει διευθετηθεί και είναι το μοναδικό πιο επικίνδυνο κενό στην προστασία.

Μπορεί να μην παραμείνει έτσι και θα πρέπει να γνωρίζετε την κατάσταση του παιχνιδιού παρά τον τίτλο. Το Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete της ομοσπονδιακής κυβέρνησης, γνωστό ως Mietrecht II, θα επεκτείνει το Schonfristzahlung και στον συνήθη τερματισμό, μία φορά. Το πρακτικό της ίδιας της Bundestag της πρώτης ανάγνωσης στις 9 Ιουλίου 2026 το διατυπώνει ξεκάθαρα: «Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigungrezhung igen können." Αλλά είναι νομοσχέδιο, όχι νόμος. Το υπουργικό συμβούλιο το ενέκρινε στις 29 Απριλίου 2026, πήγε στην Ομοσπονδιακή Βουλή ως Drucksache 21/6807 την 1η Ιουλίου 2026 και μετά από συζήτηση μισής ώρας στις 9 Ιουλίου παραπέμφθηκε στην επιτροπή, όπου βρίσκεται τη στιγμή που γράφεται αυτό το κείμενο. Μέχρι να ψηφιστεί, σκεφτείτε τον κανονισμό του BGH και όχι το νομοσχέδιο. Εάν αντιμετωπίζετε καθυστερήσεις, πληρώστε τα πάντα και πληρώστε τα ενώπιον του Kündigung, αν είναι δυνατόν, επειδή η παράγραφος 2 του άρθρου 543(2) αποκλείει και τις δύο απολύσεις και ο Schonfristzahlung αποκλείει μόνο μία.

Widerspruch και το Sozialklausel

Ακόμη και μια απολύτως έγκυρη καταγγελία δεν είναι πάντα το τέλος. §574 BGB, το Sozialklausel, σας επιτρέπει να εναντιωθείτε σε αυτό και να απαιτήσετε τη συνέχιση της μίσθωσης εκεί που τη λήγει «für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung deretzuten deressent rechtfertigen ist», θα ήταν μια δυσκολία για εσάς, την οικογένειά σας ή άλλο μέλος του νοικοκυριού σας που δεν δικαιολογείται ακόμη και όταν σταθμίζονται τα έννομα συμφέροντα του ιδιοκτήτη. Δεν πρόκειται για τεχνική αντίρρηση για την επιστολή. Παραδέχεται ότι η καταγγελία είναι έγκυρη και ζητά να συνεχιστεί η μίσθωση ούτως ή άλλως. Σχεδόν κανένας αλλοδαπός ενοικιαστής δεν γνωρίζει ότι υπάρχει.

Το τι μετράει ως Härte αποφασίζεται κατά περίπτωση, και το άρθρο §574(2) παρέχει το πιο χρήσιμο παράδειγμα άμεσα: δυσκολίες υπάρχουν επίσης όταν δεν μπορεί να βρεθεί επαρκής στέγαση αντικατάστασης με λογικούς όρους. Σε μια αγορά όπου μια οικογένεια με κανονικό εισόδημα δεν μπορεί πραγματικά να βρει ένα συγκρίσιμο διαμέρισμα, αυτό δεν είναι ρητορικό σημείο. Η μεγάλη ηλικία, η σοβαρή ασθένεια, η προχωρημένη εγκυμοσύνη, ένα παιδί στη μέση μιας σχολικής χρονιάς, μια αναπηρία που συνδέεται με ένα προσαρμοσμένο διαμέρισμα και μια πολύ μακρά μίσθωση σε ένα μέρος έχουν όλα βαρύτητα. Αυτό που παίρνετε αν λειτουργήσει είναι το άρθρο §574a: συνέχιση για όσο διάστημα είναι εύλογο, με τροποποιημένους όρους εάν οι παλιοί είναι παράλογοι για τον ιδιοκτήτη, και εάν οι δυο σας δεν μπορείτε να συμφωνήσετε, ένα δικαστήριο αποφασίζει εάν, για πόσο χρονικό διάστημα και με ποιους όρους, και μπορεί ακόμη και να διατάξει αόριστη συνέχιση όπου είναι αβέβαιο πότε θα εξαλειφθεί η δυσκολία.

Οι μηχανισμοί ανταμείβουν την προσοχή. Σύμφωνα με το §574b(1), το Widerspruch πρέπει να είναι σε μορφή κειμένου, η οποία είναι χαμηλότερος κανόνας από το ίδιο το Kündigung: η μορφή κειμένου σημαίνει μια ευανάγνωστη δήλωση σε ένα σταθερό μέσο που σας κατονομάζει, επομένως ένα email λειτουργεί εδώ. Μην αφήσετε αυτό να σας νανουρίσει, επειδή το §574b(2) ορίζει την προθεσμία: ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί τη συνέχιση εάν δεν έχετε αντιρρήσεις το αργότερο δύο μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Αν το χάσετε, θα έχετε απορρίψει αμέσως τα χρήματά σας. Υπάρχει ένα δίχτυ ασφαλείας και αξίζει να το ελέγξετε. Το §568(2) ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να επισημάνει την πιθανότητα, τη μορφή και την προθεσμία του Widerspruch εγκαίρως και η πρόταση 2 του §574b(2) ορίζει τις συνέπειες εάν δεν το έκανε: μπορείτε ακόμα να αντιταχθείτε στην πρώτη ακροαματική διαδικασία της έξωσης. Επομένως, το πρώτο πράγμα που πρέπει να προσέξετε σε οποιαδήποτε επιστολή καταγγελίας είναι εάν περιέχει αυτήν την Υπόδειξη. Οι ιδιοκτήτες που χρησιμοποιούν ένα ληφθέν πρότυπο πολύ συχνά το παραλείπουν. Δύο όρια, ειλικρινά: η πρόταση 2 του άρθρου §574(1) εξαιρεί εντελώς το Widerspruch όπου ο ιδιοκτήτης είχε λόγους για μια αρχική Kündigung, επομένως δεν αποτελεί απάντηση σε οφειλές ενοικίου· και το άρθρο §574(3) σταθμίζει μόνο τους λόγους που αναφέρονται στην επιστολή, οι οποίοι είναι το άρθρο §573(3) να κάνει χρήσιμη εργασία για εσάς για δεύτερη φορά.

Schönheitsreparaturen: Το μεγαλύτερο στοιχείο χρημάτων στο Move-Out

Οι διακοσμητικές επισκευές, Schönheitsreparaturen, σημαίνουν βάψιμο τοίχων και οροφών, βάψιμο καλοριφέρ και εσωτερικών θυρών και του εσωτερικού των παραθύρων, καθώς και επισκευή μικρών φθορών. Δεν πρόκειται για δομική επισκευή. Σχεδόν κάθε γερμανικό μισθωτήριο συμβόλαιο περιέχει μια ρήτρα που την επιβάλλει στον ενοικιαστή κατά τη μετακόμιση, και εδώ είναι που συνήθως χάνεται το μεγαλύτερο ποσό σε αυτό το κεφάλαιο, επειδή οι ενοικιαστές διαβάζουν τη ρήτρα, την πιστεύουν και είτε ξαναβάφουν ολόκληρο το διαμέρισμα είτε δέχονται μια τετραψήφια έκπτωση από την εγγύηση.

Ξεκινήστε από την προεπιλογή. Το άρθρο 535(1) του BGB υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να παραδώσει την κατοικία κατάλληλη για συμβατική χρήση και να τη διατηρήσει σε αυτή την κατάσταση. Επομένως, η διακόσμηση είναι δική του δουλειά από το νόμο. Γίνεται δική σας μόνο εάν μια έγκυρη ρήτρα τη μετακινήσει, και οι τυποποιημένες ρήτρες δοκιμάζονται σύμφωνα με το άρθρο 307 του BGB. Το BGH έχει περάσει είκοσι χρόνια για να τις καταργήσει. Οι Starre Fristen, οι αυστηρές προθεσμίες διακόσμησης που απαιτούν βάψιμο κάθε τρία ή πέντε χρόνια ανεξάρτητα από την πραγματική κατάσταση του διαμερίσματος, ακυρώνουν τη ρήτρα. Οι ρήτρες Quotenabgeltungsklauseln, οι οποίες σας υποχρεώνουν να πληρώσετε ένα αναλογικό μερίδιο για το ημιτελές μέρος ενός διαστήματος διακόσμησης όταν φεύγετε, ακυρώθηκαν στις αποφάσεις της 18ης Μαρτίου 2015 επειδή κατά την έναρξη της μίσθωσης «δεν μπορεί να γίνει καμία μεταβίβαση του μεριδίου που αναλογεί στον ενοικιαστή», το μερίδιο που αναλογεί στον ενοικιαστή δεν μπορεί να προσδιοριστεί με αξιοπιστία.

Το καθοριστικό είναι το BGH VIII ZR 185/14, το οποίο αποφασίστηκε την ίδια ημέρα. Εάν το διαμέρισμα σας παραδόθηκε μη ανακαινισμένο, όχι φρεσκοδιακοσμημένο, μια τυποποιημένη ρήτρα που σας επιβάλλει Schönheitsreparaturen είναι άκυρη, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης σας έδωσε μια επαρκή αποζημίωση, δηλαδή μια αποζημίωση, για την ανάληψη των ρούχων κάποιου άλλου. Με βάση τα γεγονότα αυτής της υπόθεσης, μισό μηνιαίο ενοίκιο δεν ήταν επαρκές. Τα ίδια τα λόγια του δικαστηρίου: «Η τυποποιημένη αποζημίωση για την επισκευή του σπιτιού στις ενδυμασίες των άλλων δεν ήταν επαρκής». Η λογική είναι απλή μόλις την καταλάβεις: δεν μπορείς να σε υποχρεώσουν να επιστρέψεις ένα διαμέρισμα σε καλύτερη διακοσμητική κατάσταση από αυτό που σου δόθηκε. Έτσι, το ερώτημα που αποφασίζει εάν χρωστάς κάτι σε έναν βαφέα δεν είναι τι λέει το συμβόλαιό σου. Είναι η κατάσταση στην οποία βρισκόταν το διαμέρισμα την ημέρα που μετακόμισες. Αυτό είναι που καθιστά την μετακόμιση Übergabeprotokoll, καλυμμένη με Εύρεση καταλύματος, αξίας μεγαλύτερης από οποιοδήποτε άλλο κομμάτι χαρτί που θα υπογράψετε, και γιατί οι φωτογραφίες από την ημέρα της μετακόμισης αξίζει να κρατηθούν για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Η συνέπεια είναι όλα ή τίποτα, και αυτό είναι το μέρος που αντιπαθούν οι ιδιοκτήτες. Η γερμανική νομοθεσία δεν επιτρέπει την αποποίηση ευθύνης, περιορίζοντας μια ρήτρα άκυρου στη μεγαλύτερη εκδοχή που θα ήταν νόμιμη. Μια ρήτρα που αποτυγχάνει δεν περιορίζεται σε κάτι λογικό. Εξαφανίζεται και η υποχρέωση επιστρέφει εξ ολοκλήρου στον ιδιοκτήτη βάσει του §535(1). Δεν οφείλετε τίποτα για τη διακόσμηση. Μια ειλικρινής επιφύλαξη: οι αποφάσεις του BGH της 8ης Ιουλίου 2020 (VIII ZR 163/18 και VIII ZR 270/18) έκριναν ότι στην υπόθεση της μη ανανεωμένης και άκυρης ρήτρας, εάν θέλετε να αναγκάσετε τον ιδιοκτήτη να διακοσμήσει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης επειδή η κατάσταση έχει επιδεινωθεί σημαντικά, πρέπει να μοιραστείτε το κόστος, «regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung», συνήθως το μισό. Αυτό αφορά την απαιτητική εργασία ενώ ζείτε εκεί. Δεν αναβιώνει την υποχρέωση διακόσμησης κατά την έξοδό σας.

Το Übergabe και το Übergabeprotokoll

Το άρθρο §546(1) του BGB απαιτεί να επιστρέψετε την κατοικία όταν λήξει η μίσθωση. Η επιστροφή σημαίνει καθάρισμα και άδειασμα, με την επιστροφή κάθε κλειδιού, συμπεριλαμβανομένων των αντιγράφων που είχατε κόψει και αυτών που δώσατε σε έναν φίλο. Προσδιορίστε τον σωστό χρόνο: εάν κρατήσετε το διαμέρισμα μετά την ημερομηνία λήξης, το άρθρο §546a(1) επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να διεκδικήσει το συμφωνημένο ενοίκιο ή την τοπική τιμή για συγκρίσιμο ακίνητο, ως Entschädigung για ολόκληρη την περίοδο παρακράτησης, και το άρθρο §546a(2) προσθέτει ότι δεν αποκλείονται περαιτέρω ζημιές. Η καθυστερημένη παράδοση δεν είναι ένα μικρό διοικητικό ζήτημα.

Το ίδιο το Übergabe είναι μια σύντομη επίσκεψη με τον ιδιοκτήτη, και το Übergabeprotokoll είναι το αρχείο της. Επιμείνετε σε ένα ακόμα κι αν ο ιδιοκτήτης προτείνει να το παραλείψετε, και ποτέ μην παραδίδετε κλειδιά χωρίς ένα, γιατί από τη στιγμή που δεν έχετε πρωτόκολλο και δεν έχετε διαμέρισμα, δεν έχετε κανέναν τρόπο να αποδείξετε σε ποια κατάσταση το αφήσατε. Θα πρέπει να καταγράφει την κατάσταση κάθε δωματίου, όλες τις μετρήσεις με τους αριθμούς του μετρητή, τον αριθμό και τον τύπο των κλειδιών, καθώς και την ημερομηνία. Τραβήξτε φωτογραφίες από τα πάντα μόνοι σας την ίδια ημέρα, συμπεριλαμβανομένων των μετρητών, και φυλάξτε τις.

Να είστε προσεκτικοί με το τι υπογράφετε στην πόρτα. Αυτό είναι ένα έγγραφο και θα διαβαστεί εναντίον σας. Δύο κανόνες. Πρώτον, μην αποδέχεστε μια καταχώρηση με την οποία διαφωνείτε απλώς για να διατηρήσετε την ευχάριστη ατμόσφαιρα. Γράψτε το δικό σας σχόλιο δίπλα της ή γράψτε "Zustand vom Mieter bestritten", όρος που αμφισβητείται από τον ενοικιαστή, και υπογράψτε δίπλα σε αυτό. Ένα πρωτόκολλο που υπογράψατε και οι δύο αποτελεί ισχυρή απόδειξη, γι' αυτό ακριβώς ένα ανακριβές είναι ακριβό. Δεύτερον, μην υπογράφετε τίποτα που αναγνωρίζει ένα χρέος ή αποδέχεται ευθύνη για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο. Η καταγραφή ότι μια σανίδα δαπέδου είναι γρατσουνισμένη είναι γεγονός. Η υπογραφή ότι θα πληρώσετε 800 ευρώ για να αντικαταστήσετε το πάτωμα είναι ένα Schuldanerkenntnis, μια αναγνώριση χρέους, και μόλις έχετε αποκαλύψει κάθε υπεράσπιση που είχατε. Εάν εμφανίζεται ένα ποσό στο πρωτόκολλο, διαγράψτε το πριν υπογράψετε ή μην υπογράψετε. Ποτέ μην συμφωνείτε καθόλου με ένα πρωτόκολλο εάν ο ιδιοκτήτης δεν σας επιτρέπει να το διαβάσετε σωστά και ποτέ μην κάνετε την αναλυτική παρουσίαση μόνοι σας εάν μπορείτε να φέρετε κάποιον.

Παίρνοντας πίσω την ησυχία σας

Εδώ η ειλικρινής απάντηση είναι λιγότερο εύστοχη από αυτή του διαδικτύου. Δεν υπάρχει νόμιμη προθεσμία για την επιστροφή της εγγύησης. Η παλιά έκδοση αυτού του κεφαλαίου έλεγε ότι ο ιδιοκτήτης «έχει νομική υποχρέωση να επιστρέψει την εγγύησή σας» εντός τριών έως έξι μηνών. Έχει υποχρέωση να την επιστρέψει. Δεν υπάρχει τέτοια προθεσμία στον BGB. Αυτό που σας δίνει στην πραγματικότητα ο νόμος είναι ένας μηχανισμός και η κατανόηση του μηχανισμού είναι αυτό που σας επιστρέφει τα χρήματά σας.

Ο μηχανισμός είναι ο εξής. Η εγγύηση διασφαλίζει τις αξιώσεις του ιδιοκτήτη που απορρέουν από τη μίσθωση. Μόλις λήξει η μίσθωση, δικαιούται εύλογη περίοδο για να ελέγξει εάν έχει κάποια και να κρατήσει μόνο ό,τι μπορεί εύλογα να ισχυριστεί ότι του οφείλεται. Δεν μπορεί να μείνει με το συνολικό ποσό επειδή δεν έχει προλάβει να ψάξει. Οτιδήποτε κρατήσει, πρέπει να είναι σε θέση να το δικαιολογήσει, αναλυτικά. Η νομολογία γενικά αντιμετωπίζει περίπου τρεις έως έξι μήνες ως το εξωτερικό άκρο αυτής της περιόδου εξέτασης, με το μεγαλύτερο τέλος να γίνεται ανεκτό για έναν συγκεκριμένο λόγο: η Nebenkostenabrechnung, η ετήσια δήλωση χρέωσης υπηρεσιών, μπορεί να μην έχει ακόμη καταβληθεί και μπορεί να παρακρατήσει ένα αναλογικό ποσό έναντι του αναμενόμενου υπολοίπου για το μέρος του έτους που έζησε εκεί, όχι ολόκληρη την εγγύηση. Έτσι, το πρακτικό σχήμα είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος των χρημάτων θα πρέπει να επιστραφεί εντός περίπου τριών έως έξι μηνών, με ένα μέτριο, ποσοτικοποιημένο αποθεματικό Nebenkosten να διατηρείται για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα και να αποδεσμεύεται όταν εκδίδεται αυτή η δήλωση. Παρουσιάστε το ως μηχανισμό, όχι ως προθεσμία που αναγράφεται στο νόμο, επειδή δεν είναι τέτοια.

Μια διάταξη δαγκώνει δυνατά υπέρ σας και σχεδόν κανείς δεν τη χρησιμοποιεί. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung startnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." Οι αξιώσεις του ιδιοκτήτη για αλλαγές ή φθορά του διαμερίσματος, το οποίο είναι το νόμιμο σπίτι για σχεδόν κάθε έκπτωση για ζημιές, σημάδια, τρύπες και ημιτελή διακόσμηση, λήγουν έξι μήνες μετά την επιστροφή του διαμερίσματος. Όχι έξι μήνες αφότου το παρατηρεί. Όχι έξι μήνες μετά τη διευθέτηση των Nebenkosten. Έξι μήνες από την επιστροφή των κλειδιών. Εάν εγείρει αξίωση ζημίας επτά μήνες μετά την παράδοση, η απάντηση είναι μονολεκτική: Verjährung. Και το άρθρο §548(2) είναι ο καθρέφτης: οι δικές σας αξιώσεις για έξοδα ή για την αφαίρεση εξαρτημάτων που εγκαταστήσατε λήγουν επίσης έξι μήνες μετά τη λήξη της μίσθωσης, οπότε μην ασχολείστε ούτε με αυτές.

Η πρακτική οδός είναι σύντομη. Γράψτε στον ιδιοκτήτη όταν φεύγετε, στα γερμανικά, αναφέροντας τη νέα σας διεύθυνση και τα στοιχεία του τραπεζικού σας λογαριασμού και ζητώντας την προκαταβολή, συμπεριλαμβανομένων των τόκων που κέρδισε, η οποία σας ανήκει σύμφωνα με το άρθρο §551(3) BGB. Εάν δεν λάβετε τίποτα, στείλτε ένα Mahnung θέτοντας μια οριστική προθεσμία δύο εβδομάδων και δηλώνοντας ότι διαφορετικά θα λάβετε νομικά μέτρα. Εάν κρατήσει χρήματα, απαιτήστε την καταγραφή των στοιχείων γραπτώς και ελέγξτε κάθε στοιχείο σύμφωνα με το άρθρο §548 και τους παραπάνω κανόνες Schönheitsreparaturen πριν παραδεχτείτε οτιδήποτε. Εάν εξακολουθεί να αρνείται, τα μικρά ποσά που εμπλέκονται καθιστούν αυτή τη διαφορά μία από τις λίγες που πραγματικά αξίζουν το Amtsgericht, και αυτός ακριβώς είναι ο σκοπός της συμμετοχής στην Mieterverein.

Επιβολή των δικαιωμάτων σας ενοικιαστών στο δικαστήριο: The Räumungsklage

Ξεκινήστε με αυτό που δεν μπορεί να συμβεί, επειδή ο φόβος εδώ είναι χειρότερος από την πραγματικότητα. Ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να σας κάνει έξωση. Μπορεί μόνο να ζητήσει από το δικαστήριο να το κάνει. Δεν μπορεί να αλλάξει τις κλειδαριές, να κόψει το ρεύμα, να αφαιρέσει την πόρτα σας ή να βάλει τα υπάρχοντά σας στο δρόμο, και αν το κάνει, διαπράττει απαγορευμένη Ιδιότητα σύμφωνα με το άρθρο 858 BGB, η οποία είναι παράνομη και σας δίνει δικαίωμα να επιστρέψετε αμέσως. Ο νόμος ZPO §940a(1) κλείνει και την ταχεία οδό: η έξωση οικιστικού χώρου με προσωρινή διαταγή, einstweilige Verfügung, επιτρέπεται μόνο για απαγορευμένη Ιδιότητα ή συγκεκριμένο κίνδυνο για τη ζωή ή την σωματική ακεραιότητα. Δεν υπάρχει νόμιμη λωρίδα ταχείας κυκλοφορίας. Εάν λάβετε μια επιστολή που απαιτεί να φύγετε μέχρι την Παρασκευή, η επιστολή αυτή δεν έχει την εξουσία να σας απομακρύνει.

Αυτό που πρέπει να κάνει αντ' αυτού είναι να καταθέσει μια αίτηση έξωσης, Räumungsklage, στο Amtsgericht. Σύμφωνα με το άρθρο 23 Nr.2a του GVG, οι διαφορές μίσθωσης κατοικίας παραπέμπονται στο Amtsgericht ανεξάρτητα από το ποσό που διακυβεύεται, και η δικαιοδοσία αυτή είναι αποκλειστική, πράγμα που σημαίνει επίσης ότι δεν υπάρχει Anwaltszwang σε πρώτο βαθμό και μπορείτε κατ' αρχήν να εμφανιστείτε χωρίς δικηγόρο. Μην το εκλάβετε αυτό ως συμβουλή για να το κάνετε αυτό. Η επίδοση της αγωγής σε εσάς γίνεται με το Rechtshängigkeit που ξεκινά την δίμηνη προθεσμία του άρθρου 569(3) Nr.2, επομένως η ημέρα που θα σας επιδοθεί είναι η ημέρα για να ενεργήσετε, όχι η ημέρα για να πανικοβληθείτε. Πρέπει να απαντήσετε στο δικαστήριο εντός της προθεσμίας που αναφέρεται στα έγγραφα, η οποία είναι σύντομη και απόλυτη. Εάν δεν το κάνετε, μπορεί να εκδοθεί εναντίον σας μια Versäumnisurteil, μια απόφαση ερήμην, χωρίς να εξεταστεί εάν η καταγγελία ήταν βάσιμη.

Το κόστος είναι ο λόγος που δεν θέλετε να το εκτελέσετε μόνοι σας. Σύμφωνα με το άρθρο 41(2) του GKG, το Streitwert μιας αγωγής έξωσης είναι το ενοίκιο ενός έτους, επομένως ένα διαμέρισμα στα 1,200 ευρώ το μήνα παράγει αξία διαφοράς 14,400 ευρώ, και η γερμανική πολιτική δικονομία υποχρεώνει τον ηττημένο να πληρώσει τα νόμιμα έξοδα και των δύο πλευρών επί αυτής της αξίας. Ένα μικρό μέτρο λύτρωσης βρίσκεται στο άρθρο 41(3): όταν η αγωγή έξωσης και μια αγωγή συνέχισης των §§574 έως 574b εκδικάζονται στην ίδια υπόθεση, οι αξίες δεν αθροίζονται, επομένως η αύξηση του Widerspruch σας στη διαδικασία δεν διπλασιάζει την έκθεση. Τα υπόλοιπα αριθμητικά στοιχεία, η κλίμακα τελών RVG και ο κανόνας «ο ηττημένος πληρώνει», ορίζονται στο Νομικές Υπηρεσίες για Ομογενείς, το οποίο εξηγεί επίσης την οδό της κρατικής ενίσχυσης και το σημείο ότι το άρθρο 12 BerHG σημαίνει ότι η Βρέμη και το Αμβούργο διατηρούν δημόσια γραφεία νομικών συμβουλών αντί για Beratungshilfe, ενώ το Βερολίνο σας επιτρέπει να επιλέξετε μεταξύ των δύο.

Εάν μια απόφαση είναι εναντίον σας, εξακολουθεί να μην είναι ο δρόμος. Το άρθρο 721 του ZPO επιτρέπει στο δικαστήριο να χορηγήσει Räumungsfrist, μια προθεσμία για να μετακομίσετε, κατόπιν αίτησής σας ή αυτεπαγγέλτως, και το άρθρο 721(5) την περιορίζει σε ένα έτος συνολικά από την τελεσιδικία της απόφασης. Ζητήστε την πριν από το τέλος της προφορικής ακρόασης, επειδή αυτή είναι η προθεσμία στο άρθρο 721(1), και είναι το πιο συχνά χαμένο δικαίωμα σε ολόκληρη τη διαδικασία. Πέρα από αυτό, το άρθρο 765a δίνει στο δικαστήριο εκτέλεσης την εξουσία να αναστείλει ή να άρει μια έξωση όταν, σταθμίζοντας πλήρως την ανάγκη του ιδιοκτήτη για προστασία, εξαιρετικά εξαιρετικές περιστάσεις την καθιστούν δύσκολη ασυμβίβαστη με τα χρηστά ήθη, και σε θέματα έξωσης το άρθρο 765a(3) απαιτεί την υποβολή της αίτησης το αργότερο δύο εβδομάδες πριν από την καθορισμένη ημερομηνία έξωσης. Αυτές είναι περιορισμένες, αλλά είναι πραγματικές, και γι' αυτό μια Räumung διαρκεί πολλούς μήνες. Για το ίδιο το διαμέρισμα, και για το πώς να βρείτε και να ελέγξετε έναν δικηγόρο που πραγματικά κάνει εργασίες μίσθωσης, βλ. Δίκαιο ιδιοκτησίας και ακίνητης περιουσίας.

Το Mieterverein είναι η φθηνή διαδρομή, αλλά τη χρειάζεστε πριν από τα προβλήματα

Το Mieterverein, ο τοπικός σύλλογος ενοικιαστών, είναι η απάντηση σε σχεδόν όλα σε αυτό το κεφάλαιο και είναι η απάντηση που οι περισσότεροι ξένοι ανακαλύπτουν περίπου ένα μήνα αργότερα. Με ετήσια συνδρομή περίπου εκατό ευρώ, ανάλογα με τον σύλλογο και συχνά μειωμένη λόγω χαμηλού εισοδήματος, λαμβάνετε απεριόριστες συμβουλές για τη μίσθωσή σας από άτομα που δεν κάνουν τίποτα άλλο, διαβάζουν τις επιστολές σας, ελέγχουν την Nebenkostenabrechnung σας, γράφουν στον ιδιοκτήτη σας σε επιστολόχαρτο και οι περισσότεροι σύλλογοι περιλαμβάνουν Mietrechtsschutz, ασφάλιση νομικών εξόδων μίσθωσης, μέσω του Deutscher Mieterbund. Σε σύγκριση με την ωριαία αμοιβή ενός δικηγόρου, αυτό δεν είναι κοντά.

Η σύλληψη είναι ο συγχρονισμός και δεν συγχωρεί. Πάρτε το DMB Mieterverein München ως παράδειγμα, επειδή οι όροι διαφέρουν μεταξύ των συσχετισμών και πρέπει να ελέγξετε τους δικούς σας: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert." Υπάρχει τρίμηνη περίοδος αναμονής στην αρχή και οι περιπτώσεις που προκύπτουν εντός αυτής δεν καλύπτονται. Και ο συσχετισμός είναι ρητός σχετικά με το πότε θεωρείται ότι προκύπτει μια υπόθεση: «Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*inderegonne o haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen.” Το ασφαλισμένο συμβάν χρονολογείται από την έναρξη της εικαζόμενης παράβασης και όχι από τη στιγμή που θα πάτε στο δικαστήριο. Έτσι, η συμμετοχή στην εβδομάδα των γαιών σας στο Kündigung δεν σας εξαγοράζει κάλυψη για αυτό το Kündigung. Ένα εμπορικό Rechtsschutzversicherung λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο και για τον ίδιο λόγο.

Το συμπέρασμα είναι άβολο αλλά απλό. Αυτή είναι η ασφάλιση, και η ασφάλιση που αγοράστηκε μετά την πυρκαγιά δεν αποδίδει. Εγγραφείτε τον πρώτο μήνα στο διαμέρισμα, όταν δεν έχετε κανένα απολύτως πρόβλημα και η αμοιβή σας φαίνεται σαν χρήματα για το τίποτα. Τότε ακριβώς αξίζει να αγοράσετε. Οι συμβουλές για μια νέα ερώτηση είναι γενικά διαθέσιμες σε ένα νέο μέλος αμέσως. Η δικαστική κάλυψη έχει την περίοδο αναμονής και την αναδρομική ενεργοποίηση. Εάν βρίσκεστε ήδη σε μια διαφορά και δεν είστε μέλος, εγγραφείτε ούτως ή άλλως για συμβουλές, αναμένετε να πληρώσετε τα δικά σας έξοδα σε οποιαδήποτε δικαστική υπόθεση και διαβάστε Νομικές Υπηρεσίες για Ομογενείς για τις εναλλακτικές λύσεις που χρηματοδοτούνται από το κράτος.

Εργαλεία που βοηθούν στη λήξη μιας μίσθωσης

Το Werkzeu.ge είναι μια πλατφόρμα εργαλείων που βασίζεται σε πρόγραμμα περιήγησης για τη γερμανική γραφειοκρατία και τα νομικά έγγραφα, η οποία δημιουργήθηκε από την Cryon UG, την εταιρεία πίσω από το WeLiveIn.de. Αξίζει να είμαστε ειλικρινείς σχετικά με το τι μπορεί και τι δεν μπορεί να κάνει εδώ. Οι όροι της εξαιρούν τις νομικές συμβουλές και ο νόμος (RDG) περιορίζει το ποιος μπορεί να παρέχει συμβουλές σε ένα μεμονωμένο νομικό ζήτημα στη Γερμανία, επομένως αυτά είναι εργαλεία εγγράφων και υπολογισμών, όχι υποκατάστατο ενός Mieterverein ή ενός δικηγόρου. Η πλατφόρμα είναι σε beta έκδοση έως τις 30 Νοεμβρίου 2026 και οι ίδιοι οι όροι της αναφέρουν ότι τα εργαλεία ενδέχεται να είναι ελλιπή. Λάβετε υπόψη ένα πράγμα πριν αναζητήσετε οποιοδήποτε από αυτά: ένα πρότυπο είναι μια κακή απάντηση σε ένα Kündigung με προθεσμία που ήδη εκπνέει. Εάν μια επιστολή καταγγελίας έχει φτάσει στο Briefkasten σας, η πρώτη κλήση είναι το Mieterverein, όχι μια γεννήτρια.

Για να γράψετε το δικό σας Kündigung, το εργαλείο Kündigungsschreiben είναι δωρεάν χωρίς λογαριασμό (το επίπεδο Gast) στη διεύθυνση werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenΚαλύπτει τριάντα τύπους συμβάσεων σε οκτώ κατηγορίες και το Miete είναι ρητά μία από αυτές, και διαθέτει μια μηχανή προθεσμιών που υπολογίζει την πραγματική ημερομηνία λήξης σύμφωνα με το §573c BGB αντί να μαντεύει σε τρεις μήνες, έναν υπολογισμό που ο κανόνας της τρίτης εργάσιμης ημέρας που αναφέρεται παραπάνω διευκολύνει την πιθανότητα λάθους. Παράγει ένα έγγραφο έτοιμο για εκτύπωση. Εκτυπώστε το, υπογράψτε το χειρόγραφα και παραδώστε το σε χαρτί, επειδή, όπως εξηγήθηκε παραπάνω, τίποτα που στέλνετε ηλεκτρονικά δεν ικανοποιεί το §568(1). Το εργαλείο αυτό καθαυτό λέει ότι δεν αντικαθιστά νομικές συμβουλές.

Για τη μετακόμιση, το Übergabeprotokoll-Generator στο werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator παράγει ένα αρχείο κατάστασης δωματίου προς δωμάτιο με ενδείξεις μετρητών και κλειδιά. Είναι ένα εργαλείο Plus, το οποίο πληρώνεται. Για την προκαταβολή, το Kautions-Rechner στη διεύθυνση werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner είναι η πιο κοντινή σε αυτό το κεφάλαιο από οτιδήποτε στην πλατφόρμα: παράλληλα με το ανώτατο όριο του §551 και τον υπολογισμό των τόκων, ταξινομεί τις τυπικές κρατήσεις σε επιτρεπόμενες και μη επιτρεπόμενες, δοκιμάζει μια ρήτρα Schönheitsreparaturen έναντι των κριτηρίων BGH που ορίζονται παραπάνω και συντάσσει το Rückforderungsschreiben, την επιστολή που απαιτεί την επιστροφή της προκαταβολής σας, με την προθεσμία να έχει υπολογιστεί. Είναι επίσης Plus και πληρωμένο, δεν αφορά καθόλου την καταγγελία και λέει ξεκάθαρα ότι τίποτα σε αυτό δεν αντικαθιστά τη νομική συμβουλή. Το Mieter-Suite (επίσης Plus) στο werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite συνδυάζει αυτά τα δύο με πέντε άλλα εργαλεία μίσθωσης. Σημειώστε ότι δεν περιέχει ενότητα Kündigung, επομένως δεν καλύπτει το πρώτο μισό αυτού του κεφαλαίου.

Δύο ειλικρινείς σημειώσεις. Το Behördenbrief-Decoder προτείνεται μερικές φορές ακριβώς για αυτήν την περίπτωση και δεν ταιριάζει: αφορά επιστολές από αρχές, από το Finanzamt, το Jobcenter ή το Bußgeldstelle, και ένα Kündigung προέρχεται από ιδιώτη ιδιοκτήτη, επομένως είναι το λάθος εργαλείο για την επιστολή που έχετε στην πραγματικότητα. Και τα επί πληρωμή επίπεδα είναι επί πληρωμή: το δωρεάν επίπεδο περιέχει διαφημίσεις, η τρέχουσα τιμή είναι μια χρονικά περιορισμένη τιμή beta που θα αλλάξει, και αντί να αναφέρετε ένα ποσό που θα είναι λάθος μέχρι να το διαβάσετε αυτό, δείτε την τρέχουσα τιμολόγηση στο werkzeu.ge/en/pricingΌλα στην πλατφόρμα προετοιμάζουν και δημιουργούν έγγραφα. Τίποτα δεν υποβάλλεται πουθενά εκ μέρους σας.

Τι να κάνω μετά

Αν φεύγετε οικειοθελώς, κάντε τρία πράγματα. Μετρήστε αντίστροφα από την τελευταία ημέρα που σκοπεύετε να φύγετε μέχρι την τρίτη εργάσιμη ημέρα του μήνα τρεις μήνες νωρίτερα και θεωρήστε την ως μια σταθερή ημερομηνία. Γράψτε την Υπόσχεση, εκτυπώστε την, υπογράψτε την χειρόγραφα με την υπογραφή κάθε ενοικιαστή και δώστε την στον ιδιοκτήτη με απόδειξη, κατά προτίμηση από Einwurf-Einschreiben ή έναν μάρτυρα. Στη συνέχεια, βρείτε τις φωτογραφίες μετακόμισης και την Übergabeprotokoll πριν σκεφτείτε να βάψετε οτιδήποτε, γιατί αν το διαμέρισμα σας παραδόθηκε χωρίς ανακαίνιση, η ρήτρα διακόσμησης είναι πιθανώς άκυρη και δεν οφείλετε τίποτα.

Εάν έχει φτάσει μια Kündigung, μην μετακομίσετε και μην απαντήσετε με θυμό. Σημειώστε την ημερομηνία που έφτασε στο Briefkasten σας, επειδή αυτή είναι η ημερομηνία που ισχύει ο νόμος. Στη συνέχεια, διαβάστε την επιστολή για τρία πράγματα: είναι υπογεγραμμένη χειρόγραφα από όλους όσους αναφέρονται ως ιδιοκτήτες, αναφέρει τους λόγους όπως απαιτεί το §573(3) και περιέχει το §568(2) Hinweis σχετικά με το δικαίωμά σας σε Widerspruch. Μια επιστολή που δεν έχει κάποιο από αυτά σημαίνει ότι υπάρχει πρόβλημα. Εάν το έδαφος είναι Eigenbedarf, συγκρίνετε τον δικαιούχο με τον παραπάνω οικογενειακό κύκλο και σημειώστε ότι ένας ξάδερφος δεν πληροί τις προϋποθέσεις. Εάν το έδαφος είναι οφειλόμενο ενοίκιο, πληρώστε ό,τι μπορείτε αμέσως και, εάν έχει επιδοθεί αίτηση έξωσης, έχετε δύο μήνες από αυτήν την επίδοση σύμφωνα με το §569(3) Nr.2 και το Jobcenter ή το Sozialamt μπορούν να δεσμευτούν να πληρώσουν εντός αυτού. Εάν η καταγγελία φαίνεται έγκυρη και η αποχώρηση θα ήταν μια πραγματική δυσκολία, το §574 Widerspruch οφείλεται σε μορφή κειμένου δύο μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης ή αργότερα εάν ο ιδιοκτήτης άφησε το Hinweis έξω.

Όποια και αν είναι η κατάστασή σας, παραδώστε την επιστολή στο Mieterverein αυτήν την εβδομάδα. Εάν δεν είστε μέλος και δεν έχετε κανένα πρόβλημα αυτή τη στιγμή, αυτή είναι η καλύτερη δυνατή στιγμή για να εγγραφείτε, επειδή η κάλυψη δικαστικών διαφορών έχει περίοδο αναμονής τριών μηνών και το ασφαλιστικό συμβάν χρονολογείται από την έναρξη του προβλήματος, όχι από την ημερομηνία που το αντιλήφθηκατε. Και είτε μένετε είτε φεύγετε, συγκεντρώστε τα αποδεικτικά στοιχεία μετακόμισής σας σε έναν φάκελο τώρα: το Übergabeprotokoll, τις φωτογραφίες, το συμβόλαιο με τη ρήτρα διακόσμησης. Στις διαφορές που περιγράφονται σε αυτό το κεφάλαιο, το άτομο που μπορεί να αποδείξει πώς ήταν το διαμέρισμα την πρώτη μέρα είναι συνήθως το άτομο που κερδίζει.