Κατανόηση των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας

Μία φορά το χρόνο, έρχεται μια επιστολή που αποφασίζει εάν το κόστος στέγασης σας για τους τελευταίους δώδεκα μήνες ήταν αυτό που νομίζατε. Ονομάζεται Nebenkostenabrechnung, η ετήσια δήλωση που εξοφλεί τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας με βάση αυτό που πραγματικά πληρώσατε προκαταβολικά, και είναι το μοναδικό γερμανικό έγγραφο που οι ξένοι κάτοικοι καταθέτουν συνήθως χωρίς να το διαβάσουν. Είναι πυκνό, είναι στα γερμανικά, τελειώνει με έναν αριθμό που σας ζητείται να πληρώσετε και έχει προθεσμία. Αυτό το κεφάλαιο σας βοηθά να διαβάσετε αυτήν τη δήλωση, να την ελέγξετε γραμμή προς γραμμή και να την αμφισβητήσετε όταν είναι λανθασμένη - επειδή ένα εκπληκτικά μεγάλο μέρος αυτών των δηλώσεων είναι λανθασμένο, και ο νόμος σας δίνει πολύ περισσότερη εξουσία εδώ από ό,τι χρησιμοποιούν ποτέ οι περισσότεροι ενοικιαστές.

Αυτό είναι ένα κεφάλαιο σχετικά με την επαλήθευση, όχι για την εγγραφή. Εάν εξακολουθείτε να συνδέετε το ηλεκτρικό ρεύμα, το φυσικό αέριο, το νερό και το διαδίκτυο, το κεφάλαιό μας σχετικά με εγκατάσταση βοηθητικών προγραμμάτων καλύπτει συμβάσεις, μετρήσεις μετρητών, τον Grundversorger και το μηνιαίο Abschlag. Αν θέλετε μια ευρύτερη εικόνα της ζωής ως ενοικιαστής αφού αποκτήσετε τα κλειδιά, δείτε περισσότερα για την ενοικίαση στη ΓερμανίαΑυτό που ακολουθεί ξεκινά από τη στιγμή που φτάνει ο ετήσιος λογαριασμός.

Το Nebenkostenabrechnung: Οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας που σας αφορούν, διευθετούνται μία φορά το χρόνο

Το γερμανικό ενοίκιο αναφέρεται σε δύο επίπεδα. Το Kaltmiete είναι το ψυχρό ενοίκιο, η πληρωμή για το ίδιο το διαμέρισμα. Στην κορυφή βρίσκεται ένα μηνιαίο ποσό για το Betriebskosten, το κόστος λειτουργίας του κτιρίου, και μαζί αποτελούν το Warmmiete, το ψυχρό ενοίκιο που στην πραγματικότητα μεταβιβάζετε κάθε μήνα. Αυτό το δεύτερο επίπεδο σχεδόν ποτέ δεν είναι μια ακριβής χρέωση. Στα περισσότερα συμβόλαια είναι ένα Vorauszahlung, μια προκαταβολή: μια εκτίμηση που συλλέγεται μηνιαίως και συμβιβάζεται μία φορά το χρόνο με το πραγματικό κόστος λειτουργίας του κτιρίου.

Το Nebenkostenabrechnung είναι αυτή η συμφωνία. Καθορίζει το συνολικό κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας του κτιρίου κατά τη διάρκεια του Abrechnungszeitraum, της περιόδου χρέωσης, η οποία συνήθως είναι το ημερολογιακό έτος. Διαιρεί αυτά τα κόστη μεταξύ των διαμερισμάτων. Αφαιρεί αυτό που έχετε ήδη πληρώσει προκαταβολικά. Το αποτέλεσμα είναι είτε ένα Nachzahlung, μια οφειλή που οφείλετε, είτε ένα Guthaben, μια πίστωση που σας οφείλεται. Και τα δύο αποτελέσματα είναι φυσιολογικά. Ένα Nachzahlung μερικών εκατοντάδων ευρώ μετά από έναν κρύο χειμώνα δεν αποτελεί από μόνο του απόδειξη για τίποτα.

Μια μειοψηφία συμβάσεων χρησιμοποιεί αντ' αυτού ένα Betriebskostenpauschale, ένα σταθερό μηνιαίο ποσό που δεν συμφωνείται καθόλου. Εάν αυτό είναι το συμβόλαιό σας, δεν έρχεται καμία ετήσια δήλωση και το μεγαλύτερο μέρος αυτού του κεφαλαίου δεν ισχύει για εσάς - αν και οι κανόνες σχετικά με το τι μπορεί να χρεωθεί εξακολουθούν να ισχύουν. Ελέγξτε το Mietvertrag σας για τις λέξεις Vorauszahlung και Pauschale πριν περάσετε ένα βράδυ περιμένοντας μια δήλωση που δεν θα φτάσει ποτέ. Η συντριπτική πλειοψηφία των γερμανικών συμβάσεων μίσθωσης κατοικιών χρησιμοποιεί Vorauszahlungen, επομένως η ετήσια δήλωση είναι η συνήθης περίπτωση.

Τίποτα δεν είναι κατανεμήσιμο εκτός αν το ορίζει η σύμβασή σας

Πριν ρωτήσετε εάν επιτρέπεται ένα συγκεκριμένο κόστος, υποβάλετε μια προηγούμενη ερώτηση που οι ενοικιαστές παραβλέπουν συστηματικά: σας έχει μεταβιβάσει καθόλου το κόστος λειτουργίας της σύμβασής σας; Σύμφωνα με το άρθρο §556(1) BGB, τα μέρη «können vereinbaren» – ενδέχεται να συμφωνήσουν – ότι ο ενοικιαστής φέρει το Betriebskosten. Μπορεί να συμφωνήσει. Η προεπιλεγμένη θέση του γερμανικού δικαίου είναι ότι τα έξοδα λειτουργίας βαρύνουν τον ιδιοκτήτη, ως μέρος αυτού που κάνει με το ενοίκιο. Σας επιβαρύνουν μόνο επειδή το συμβόλαιό σας τα θέτει εκεί και μόνο στο βαθμό που το κάνει.

Στην πράξη, σχεδόν κάθε μίσθωση περιέχει μια τέτοια ρήτρα, επομένως σπάνια κερδίζει μια υπόθεση απευθείας. Αλλά διαμορφώνει τα πάντα κατάντη. Εάν η σύμβασή σας αναφέρει μόνο ότι πληρώνετε το "Betriebskosten" χωρίς περαιτέρω λεπτομέρειες, τα δικαστήρια έχουν αποδεχτεί εδώ και καιρό ότι μια απλή αναφορά στον όρο Betriebskosten ή στο Betriebskostenverordnung είναι αρκετή για να συμπεριλάβει τον τυπικό κατάλογο - ο όρος ορίζεται νομικά, επομένως η αναφορά δεν είναι αόριστη. Αυτό που δεν κάνει μια γενική αναφορά είναι να επεκτείνει. Διαβάζεται αυστηρά και ενσωματώνει τον κατάλογο και τίποτα πέρα ​​​​από αυτόν.

Αυτό έχει τη μεγαλύτερη σημασία για το τελευταίο στοιχείο του καταλόγου. Όπως θα δείτε παρακάτω, η τελική κατηγορία είναι «έξοδα λειτουργίας επί ακινήτου», δηλαδή άλλα λειτουργικά έξοδα - και αν αυτό ήταν πεδίο ελεύθερου κειμένου, ολόκληρη η δομή θα ήταν άσκοπη. Δεν είναι. Ένα στοιχείο μπορεί να τιμολογηθεί με αυτήν την επικεφαλίδα μόνο εάν αναφέρεται ξεχωριστά και συγκεκριμένα στη σύμβασή σας, ώστε να μπορείτε να δείτε πότε υπογράψατε τι συμφωνούσατε να πληρώσετε. Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εισαγάγει νέα χρέωση χρόνια αργότερα δηλώνοντάς την ως έκτακτη χρέωση. Εάν εμφανίζεται μια γραμμή στην δήλωσή σας που δεν υπάρχει στον τυπικό κατάλογο και δεν αναφέρεται στο μισθωτήριό σας, η νομική της βάση απουσιάζει, ανεξάρτητα από το πόσο εύλογο φαίνεται το ποσό.

Ποιες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας μπορεί να σας χρεώσει ο ιδιοκτήτης σας

Το τι μετράει ως Betriebskosten δεν αφήνεται προς συζήτηση. Το άρθρο 556(1) του BGB τα ορίζει ως έξοδα που προκύπτουν για τον ιδιοκτήτη σε συνεχή βάση – laufend – από την κυριότητα του ακινήτου ή από την ορθή χρήση του, και παραδίδει τις λεπτομέρειες στον Betriebskostenverordnung (BetrKV), τον κανονισμό για τα λειτουργικά έξοδα. Η λέξη laufend κάνει πραγματική δουλειά: τα επαναλαμβανόμενα έξοδα πληρούν τις προϋποθέσεις, ενώ τα εφάπαξ έξοδα όχι.

Στη συνέχεια, το άρθρο 2 της BetrKV απαριθμεί τις κατηγορίες, οι οποίες είναι δεκαεπτά. Με τη σειρά: τρέχοντα δημόσια τέλη στο ακίνητο, που σημαίνει πάνω απ' όλα τον Grundsteuer (φόρο ακίνητης περιουσίας)· ύδρευση· αποχέτευση και λύματα· θέρμανση· ζεστό νερό· συνδυασμένα συστήματα θέρμανσης και ζεστού νερού· ανελκυστήρας· καθαρισμός δρόμων και αποκομιδή απορριμμάτων· καθαρισμός κτιρίων και καταπολέμηση παρασίτων· συντήρηση κήπου· φωτισμός κοινόχρηστων χώρων και εξωτερικών χώρων· καθαρισμός καμινάδας· ασφάλιση περιουσίας και αστικής ευθύνης· Hauswart (επιστάτης)· η κοινόχρηστη κεραία ή το σύστημα διανομής ευρυζωνικής σύνδεσης εντός του κτιρίου· κοινόχρηστες εγκαταστάσεις πλυντηρίων· και τέλος, sonstige Betriebskosten, άλλα λειτουργικά έξοδα.

Διαβάστε αυτήν τη λίστα σε σχέση με τη δήλωσή σας. Κάθε γραμμή στη δήλωση θα πρέπει να αντιστοιχεί σε μία από αυτές τις κατηγορίες. Εδώ είναι που η φράση «κλειστή λίστα» αξίζει τον κόπο της, και επίσης όπου χρειάζεται μια προειδοποίηση που συνήθως παραλείπεται: η κατηγορία δεκαεπτά είναι μια γενική περιγραφή, επομένως η λίστα δεν είναι κλειστή με την έννοια ότι αποτελείται από δεκαεπτά στοιχεία σταθερής γραμμής. Είναι κλειστή με μια πιο χρήσιμη έννοια. Οτιδήποτε χρεώνεται στην κατηγορία δεκαεπτά πρέπει να πληροί τον υποκείμενο ορισμό - πρέπει να είναι ένα επαναλαμβανόμενο κόστος ιδιοκτησίας ή σωστής χρήσης - και πρέπει να αναφέρεται στη σύμβασή σας. Αυτοί οι δύο περιορισμοί είναι που εμποδίζουν τη δέκατη έβδομη κατηγορία να καταπιεί τις άλλες δεκαέξι.

Ένα στοιχείο σε αυτήν τη λίστα άλλαξε πρόσφατα και αξίζει να ελεγχθεί σε οποιαδήποτε τρέχουσα δήλωση. Σύμφωνα με το BetrKV §2 Αρ. 15, το τέλος για την εγκατάσταση κοινόχρηστης κεραίας και οι μηνιαίες βασικές χρεώσεις για σύνδεση ευρυζωνικής σύνδεσης ήταν κατανεμημένες μόνο μέχρι τις 30 Ιουνίου 2024. Αυτή η ρύθμιση, γνωστή ως Nebenkostenprivileg, έχει λήξει. Μια χρέωση καλωδιακής τηλεόρασης που εμφανίζεται στον Betriebskosten σας για το 2025 ή το 2026 χρεώνει κάτι που η διάταξη δεν επιτρέπει πλέον και αξίζει ένα συγκεκριμένο ερώτημα. Οι οπτικές ίνες αντιμετωπίζονται ξεχωριστά: ένα σύστημα διανομής οπτικών ινών εντός κτιρίου εμπίπτει στον Αρ. 15c, αλλά μόνο όταν είστε ελεύθεροι να επιλέξετε τον δικό σας πάροχο τηλεπικοινωνιών για τη σύνδεση, και το §556(3a) BGB προσθέτει ότι μια Glasfaserbereitstellungsentgelt καταβάλλεται μόνο όταν η εργασία εκτελέστηκε οικονομικά. Για μια δαπανηρή εγκατάσταση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει λάβει τρεις προσφορές, όπου είναι δυνατόν, και να έχει επιλέξει την πιο οικονομική.

Τα δύο κόστη που δεν είναι ποτέ οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας

Η πιο πολύτιμη παράγραφος σε ολόκληρο το διάταγμα είναι αυτή που αναφέρει τι εξαιρείται. Το άρθρο 1(2) του νόμου περί τελών Betriebskosten αφαιρεί εντελώς δύο ομάδες κόστους από το Betriebskosten, και μεταξύ τους αντιπροσωπεύουν ένα μεγάλο μερίδιο όλων όσων χρεώνονται λανθασμένα στους ενοικιαστές στη Γερμανία.

Το πρώτο είναι το Verwaltungskosten, τα έξοδα διοίκησης. Η διάταξη είναι ασυνήθιστα συγκεκριμένη: το κόστος του προσωπικού και των εγκαταστάσεων που απαιτούνται για τη διαχείριση του κτιρίου, το κόστος της εποπτείας, η αξία της διοικητικής εργασίας που εκτελεί προσωπικά ο ιδιοκτήτης, το κόστος των νόμιμων ή εθελοντικών ελέγχων των ετήσιων λογαριασμών και το κόστος της Geschäftsführung, της διαχείρισης. Εάν η δήλωσή σας περιέχει μια γραμμή για Hausverwaltung, Verwaltergebühr, Verwaltungskosten, τραπεζικά έξοδα, συντήρηση λογαριασμού ή το κόστος σύνταξης της ίδιας της δήλωσης, αυτή η γραμμή δεν είναι κατανεμημένη. Αυτή είναι η πιο συνηθισμένη αθέμιτη χρέωση στις γερμανικές μισθώσεις κατοικιών και εμφανίζεται συνεχώς στις δηλώσεις που εκδίδονται από επαγγελματίες διαχειριστές ακινήτων - ακριβώς εκεί που οι ενοικιαστές είναι λιγότερο πιθανό να την αμφισβητήσουν.

Η δεύτερη εξαίρεση είναι η Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: συντήρηση και επισκευή. Ο κανονισμός ορίζει αυτά τα έξοδα ως τα έξοδα που πρέπει να δαπανηθούν κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του κτιρίου για να διατηρηθεί κατάλληλο για την ορθή χρήση του, διορθώνοντας ελαττώματα που προκαλούνται από φθορά, γήρανση και καιρικές συνθήκες. Οι επισκευές βαρύνουν πάντα τον ιδιοκτήτη. Αυτή είναι η διάκριση που πρέπει να τηρηθεί: η συντήρηση που διατηρεί ένα σύστημα σε λειτουργία γενικά καταλογίζεται ως μέρος του λειτουργικού κόστους αυτού του συστήματος, αλλά η επισκευή ό,τι έχει σπάσει ή φθαρεί δεν ανήκει. Μια γραμμή για Επισκευή, Instandsetzung ή αντικατάσταση ενός ελαττωματικού εξαρτήματος δεν ανήκει στην δήλωσή σας. Ούτε ένα Rechtsschutzversicherung, ασφάλιση νομικών εξόδων - BetrKV §2 Nr. 13 καλύπτει την ασφάλιση περιουσίας και αστικής ευθύνης, και η κάλυψη νομικών εξόδων δεν είναι τίποτα από τα δύο.

Η γραμμή Hauswart αξίζει ιδιαίτερης προσοχής, επειδή εκεί εισέρχονται αθόρυβα οι δύο εξαιρέσεις. Το BetrKV §2 Αρ. 14 επιτρέπει την κατανομή της αμοιβής και των κοινωνικών εισφορών του επιστάτη, αλλά όχι ρητά στο βαθμό που η εργασία του αφορά την Instandhaltung, την Instandsetzung, την Erneuerung, την Schönheitsreparaturen ή την Hausverwaltung. Ένας επιστάτης που περνάει ένα μέρος της εβδομάδας του επισκευάζοντας πράγματα και ένα μέρος του διαχειριζόμενος το κτίριο πρέπει να έχει αφαιρέσει αυτό το μέρος πριν σας χρεωθεί το υπόλοιπο. Στην πράξη, ολόκληρος ο μισθός συχνά περνάει αδιαίρετα. Το να ρωτάμε πώς κατανεμήθηκε το κόστος Hauswart είναι ένα εύλογο και συχνά παραγωγικό ερώτημα.

Η δωδεκάμηνη προθεσμία που εκτείνεται και προς τις δύο κατευθύνσεις

Το άρθρο §556(3) BGB επιβάλλει δύο ξεχωριστά δωδεκάμηνα χρονικά όρια, ένα για κάθε μέρος, και είναι οι πιο σημαντικές ημερομηνίες σε αυτό το κεφάλαιο. Το πρώτο περιορίζει τον ιδιοκτήτη σας: η δήλωση πρέπει να σας φτάσει το αργότερο μέχρι το τέλος του δωδέκατου μήνα μετά το τέλος της περιόδου χρέωσης. Για το ημερολογιακό έτος 2025, αυτό σημαίνει 31 Δεκεμβρίου 2026. Εάν δεν την παραλάβει, αποκλείεται από το να διεκδικήσει Nachzahlung, εκτός εάν δεν ευθύνεται για την καθυστέρηση - μια εξαίρεση που ερμηνεύεται στενά και δεν ικανοποιείται από τη συνηθισμένη ανοργανωσιά ή έναν πολυάσχολο διαχειριστή ακινήτου. Σημειώστε προσεκτικά την ασυμμετρία: το όριο βρίσκεται συγκεκριμένα στην εκπρόθεσμη πληρωμή. Μια καθυστερημένη δήλωση που δείχνει πίστωση εξακολουθεί να σας οφείλει αυτήν την πίστωση.

Το δεύτερο ρολόι σας περιορίζει, και αυτό είναι το μισό από το οποίο χάνουν χρήματα οι ενοικιαστές. Πρέπει να υποβάλετε τις αντιρρήσεις σας - Einwendungen - εντός δώδεκα μηνών από την παραλαβή της δήλωσης, διαφορετικά χάνετε το δικαίωμα να τις υποβάλετε ξανά, εκτός εάν δεν είστε υπεύθυνοι για την καθυστέρηση. Εδώ ακριβώς είναι που ένα γλωσσικό εμπόδιο μετατρέπεται σε λογαριασμό. Μια δήλωση που φτάνει σε πυκνά γερμανικά τον Νοέμβριο και μπαίνει σε ένα συρτάρι γίνεται αδιαμφισβήτητη τον επόμενο Νοέμβριο, με όλα τα λάθη. Το κεφάλαιό μας για περισσότερα για την ενοικίαση στη Γερμανία καλύπτει τον τρόπο με τον οποίο αυτή η προθεσμία εντάσσεται στο ευρύτερο πλαίσιο της μίσθωσης. Αυτό που έχει σημασία εδώ είναι ο πρακτικός κανόνας: την ημέρα που φτάνει, σημειώστε την ημερομηνία και αντιμετωπίστε αυτήν την ημερομηνία συν δώδεκα μήνες ως μια αυστηρή προθεσμία.

Μέσα σε αυτό το χρονικό διάστημα, ο πρώτος σας έλεγχος είναι τυπικός και όχι αριθμητικός, και είναι ευκολότερος από ό,τι ακούγεται. Η πάγια νομολογία του BGH ορίζει ότι μια Nebenkostenabrechnung πρέπει να περιέχει τέσσερα πράγματα για να είναι έγκυρη: μια συλλογή του συνολικού κόστους για κάθε κατηγορία, το Umlageschlüssel (κλειδί κατανομής) που χρησιμοποιείται και μια εξήγησή του, τον υπολογισμό του ατομικού σας μεριδίου και την αφαίρεση των προπληρωμών σας. Ένας αναγνώστης χωρίς νομική εκπαίδευση πρέπει να είναι σε θέση να ακολουθήσει την αριθμητική από το συνολικό κόστος στο δικό του μερίδιο. Μια δήλωση που σας δίνει μόνο το μερίδιό σας, χωρίς συνολικό και χωρίς ορατό κλειδί, δεν πληροί αυτό το πρότυπο - δεν μπορείτε να ελέγξετε αυτό που δεν μπορείτε να δείτε. Αυτό είναι ένα τυπικό ελάττωμα, και μια τυπικά ελαττωματική δήλωση δεν ξεκινά το ρολόι του ιδιοκτήτη με τον τρόπο που το κάνει μια έγκυρη.

Το Umlageschlüssel: Πώς υπολογίζεται το μερίδιό σας

Μόλις αποδεχτείτε ότι ένα κόστος είναι κατανεμήσιμο, το επόμενο ερώτημα είναι πόσο από αυτό είναι δικό σας. Αυτό είναι το Umlageschlüssel, το κλειδί κατανομής, και το διέπει το §556a BGB. Ο προεπιλεγμένος κανόνας είναι απλός: ελλείψει άλλης συμφωνίας, τα Betriebskosten κατανέμονται ανά μερίδιο Wohnfläche - επιφάνεια δαπέδου. Τα τετραγωνικά μέτρα του διαμερίσματός σας διαιρούμενα με τα τετραγωνικά μέτρα του κτιρίου δίνουν το κλάσμα σας από κάθε κόστος. Οι συμβάσεις συχνά συμφωνούν κάτι άλλο, συνήθως κατανομή ανά Wohneinheit (ανά μονάδα κατοικίας, επομένως κάθε διαμέρισμα πληρώνει ίσο μερίδιο ανεξάρτητα από το μέγεθος) ή ανά Personenzahl (ανά αριθμό ενοίκων). Οποιοδήποτε από αυτά μπορεί να είναι έγκυρο εάν συμφωνηθεί.

Υπάρχει ένα κλειδί που τα μέρη δεν μπορούν να παρακάμψουν με σύμβαση. Το §556a(1) Satz 2 αναφέρει ότι το κόστος που εξαρτάται από την κατανάλωση ή την αιτιώδη συνάφεια που καταγράφεται πραγματικά για τους ενοικιαστές πρέπει να κατανέμεται με ένα κλειδί που αντικατοπτρίζει αυτήν τη διαφορετική κατανάλωση. Όπου υπάρχει μετρητής και διαβάζεται, ο μετρητής υπερισχύει. Ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να εγκαταστήσει μετρητές νερού, να τους διαβάσει και στη συνέχεια να χρεώσει το νερό ανά εμβαδόν δαπέδου, επειδή είναι ευκολότερο. Το §556a(2) του επιτρέπει επίσης να μεταβεί σε ένα κλειδί που βασίζεται στην κατανάλωση μονομερώς μέσω δήλωσης στο Textform, αλλά μόνο πριν από την έναρξη μιας περιόδου χρέωσης, ποτέ αναδρομικά στα μέσα του έτους - και εάν το κόστος ήταν προηγουμένως εντός του ενοικίου, το ενοίκιο πρέπει να μειωθεί ανάλογα.

Επειδή η επιφάνεια δαπέδου είναι η προεπιλεγμένη και η πιο συνηθισμένη επιλογή, η επιφάνεια δαπέδου που αναγράφεται στο συμβόλαιό σας πολλαπλασιάζεται αθόρυβα με κάθε γραμμή που βασίζεται στην επιφάνεια στην δήλωσή σας. Εάν το μισθωτήριό σας αναφέρει 78 τετραγωνικά μέτρα και το διαμέρισμα είναι στην πραγματικότητα 70, πληρώνετε υπερβολικά το μερίδιο Grundsteuer, το μερίδιο ασφάλισης, τον επιστάτη, τον φωτισμό, τον κήπο και τα υπόλοιπα, κάθε χρόνο, αόρατα. Η Wohnfläche υπολογίζεται βάσει του Wohnflächenverordnung, ο οποίος δεν λαμβάνει υπόψη αυτό που θα μπορούσατε να υποθέσετε: ένα μπαλκόνι ή μια βεράντα συνήθως μετράει μόνο στο 25%, το δάπεδο κάτω από μια κεκλιμένη οροφή μετράει πλήρως μόνο πάνω από δύο μέτρα ελεύθερου χώρου και στο μισό μεταξύ ενός και δύο μέτρων, και ένα μη θερμαινόμενο κελάρι ή ένα γκαράζ δεν μετράει καθόλου. Οι υπερεκτιμημένες συμβατικές επιφάνειες είναι συχνές, ειδικά σε διαμερίσματα με σοφίτα και σε διαμερίσματα με μεγάλα μπαλκόνια. Η μέτρηση αξίζει ένα απόγευμα. Δικαιώματα και υποχρεώσεις ενοικιαστή καλύπτει τις ευρύτερες συνέπειες όταν η πραγματική έκταση υπολείπεται ουσιωδώς του συμβατικού ποσού.

Η θέρμανση και το ζεστό νερό ακολουθούν αυστηρότερους κανόνες

Η θέρμανση είναι συνήθως το μεγαλύτερο μεμονωμένο στοιχείο στη δήλωση και διέπεται από το δικό της μέσο: τον νόμο περί κόστους θέρμανσης (Heizkostenverordnung - HeizkostenV). Αυτός υπερισχύει των όσων ορίζει η σύμβασή σας. Όποιο κλειδί και αν ορίζει η μίσθωσή σας για όλα τα άλλα, η θέρμανση δεν τον ακολουθεί.

Το άρθρο §7(1) του HeizkostenV απαιτεί τουλάχιστον το 50% και το πολύ το 70% του κόστους λειτουργίας ενός συστήματος κεντρικής θέρμανσης να κατανέμεται σύμφωνα με την καταναλισκόμενη θερμότητα κάθε χρήστη. Το υπόλοιπο κατανέμεται ανά εμβαδόν δαπέδου ή ανά κλειστό όγκο. Αυτή η ζώνη είναι υποχρεωτική. Μια δήλωση που κατανέμει τη θέρμανση εξ ολοκλήρου ανά τετραγωνικά μέτρα δεν εφαρμόζει επιτρεπόμενο κλειδί - παραβιάζει τον κανονισμό και η συνέπεια ορίζεται στην επόμενη ενότητα. Υπάρχει μια περίπτωση όπου η οροφή γίνεται δάπεδο: σε κτίρια που δεν πληρούν το πρότυπο μόνωσης Wärmeschutzverordnung του 1994, θερμαίνονται με πετρέλαιο ή φυσικό αέριο και έχουν ως επί το πλείστον μονωμένους εκτεθειμένους σωλήνες διανομής, η κατανομή βάσει της κατανάλωσης του 70% είναι υποχρεωτική και όχι απλώς επιτρέπεται.

Το ζεστό νερό έχει τον δικό του παράλληλο κανόνα που είναι εύκολο να παραβλεφθεί. Το §8(1) HeizkostenV επιβάλλει την ίδια δομή ανεξάρτητα: τουλάχιστον το 50% και το πολύ το 70% του κόστους λειτουργίας ενός κεντρικού συστήματος ζεστού νερού ανά καταγεγραμμένη κατανάλωση ζεστού νερού, το υπόλοιπο ανά επιφάνεια δαπέδου. Έτσι, ένα κτίριο με κεντρική θέρμανση και κεντρικό ζεστό νερό λειτουργεί δύο ξεχωριστές κατανομές βάσει κατανάλωσης, καθεμία με τους δικούς του μετρητές και τη δική της ζώνη. Εάν η δήλωσή σας δείχνει μια γραμμή Warmwasser που κατανέμεται αποκλειστικά ανά επιφάνεια ενώ υπάρχουν μετρητές ζεστού νερού στο διαμέρισμά σας, αυτή είναι η ίδια κατηγορία ελαττώματος όπως και με τη θέρμανση. Για τις υποκείμενες ενεργειακές συμβάσεις και τι οδηγεί αυτά τα κόστη προς τα πάνω ή προς τα κάτω, βλ. πάροχοι ενέργειας και επιλογές.

Η Μείωση Δεκαπέντε Τοις Εκατό που Οι Περισσότεροι Ενοικιαστές Δεν Διεκδικούν Ποτέ

Εδώ είναι το πιο άμεσα προσβλητικό δικαίωμα σε αυτό το κεφάλαιο, το οποίο είναι ελάχιστα γνωστό εκτός των ενώσεων ενοικιαστών. Το άρθρο 12(1) HeizkostenV παρέχει στον ενοικιαστή μια αυτοβοήθεια όταν παραβιάζονται οι κανόνες θέρμανσης. Περιέχει τρία διακριτά δικαιώματα με τρία διαφορετικά ενεργοποιητικά στοιχεία, τα οποία συχνά αναφέρονται ως ένα. Δεν είναι, και η χρήση λάθος αριθμού αποδυναμώνει μια κατά τα άλλα βάσιμη αντίρρηση.

Το πρώτο, §12(1) Satz 1, είναι το δεκαπέντε τοις εκατό. Όταν το κόστος παροχής θέρμανσης ή ζεστού νερού δεν χρεώνεται ανάλογα με την κατανάλωση, κατά παράβαση του κανονισμού, έχετε το δικαίωμα να μειώσετε το μερίδιό σας κατά 15 τοις εκατό. Διαβάστε με ακρίβεια την ενεργοποίηση: δεν πρόκειται για πρόστιμο για οποιοδήποτε σφάλμα στον λογαριασμό θέρμανσης. Πρόκειται συγκεκριμένα για τη μη χρέωση ανά κατανάλωση - ο ιδιοκτήτης κατένειμε τη θέρμανση ανά εμβαδόν δαπέδου ενώ ήταν υποχρεωμένος να κατανείμει το 50 έως 70 τοις εκατό ανά μετρητή ή δεν κατέγραψε ποτέ την κατανάλωση. Όταν συμβαίνει αυτό, η μείωση είναι δικαίωμά σας, το οποίο ασκείτε εσείς, όχι κάτι που πρέπει να χορηγήσει πρώτα ένα δικαστήριο.

Το δεύτερο και το τρίτο δικαίωμα είναι τρία τοις εκατό έκαστο, όχι δεκαπέντε. Σύμφωνα με το άρθρο §12(1) Satz 2, εάν ο ιδιοκτήτης δεν έχει εγκαταστήσει fernablesbare Ausstattung – εξοπλισμό μέτρησης με δυνατότητα τηλεανάγνωσης – όπου το απαιτεί το άρθρο §5, μπορείτε να μειώσετε το μερίδιό σας κατά 3 τοις εκατό. Σύμφωνα με το άρθρο 3, το ίδιο 3 τοις εκατό ισχύει όταν ο ιδιοκτήτης δεν παρέχει τις πληροφορίες κατανάλωσης που απαιτούνται από το άρθρο §6a ή τις παρέχει ελλιπώς. Μια προειδοποίηση που αξίζει να γνωρίζετε: το άρθρο §12(1) Satz 4 δεν εφαρμόζει και τις τρεις μειώσεις στη σχέση μεταξύ ενός μεμονωμένου ιδιοκτήτη πολυκατοικίας και της Wohnungseigentümergemeinschaft του. Ως ενοικιαστής, δεν επηρεάζεστε από αυτήν την εξαίρεση. εάν είστε ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματός σας, αυτό σημαίνει ότι αυτοί οι συγκεκριμένοι μόχλοι δεν είναι δικοί σας έναντι της ένωσης ιδιοκτητών.

Οι μηνιαίες πληροφορίες κατανάλωσης που σας οφείλονται

Από την 1η Ιανουαρίου 2022, το άρθρο 6α(1) αρ. 2 του νόμου HeizkostenV απαιτεί από τους ιδιοκτήτες κτιρίων να παρέχουν στους χρήστες μηνιαίες πληροφορίες σχετικά με την κατανάλωση θέρμανσης και ζεστού νερού. Αυτή η υποχρέωση συνεπάγεται μία προϋπόθεση που καθορίζει εάν ισχύει για εσάς: υφίσταται μόνο όταν έχει εγκατασταθεί εξοπλισμός μέτρησης με δυνατότητα τηλεανάγνωσης (fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung). Εάν το κτίριό σας εξακολουθεί να διαθέτει συσκευές που ένα άτομο επισκέπτεται μία φορά το χρόνο για να διαβάσει, δεν οφείλονται μηνιαίες πληροφορίες και δεν υπάρχει τίποτα προς διεκδίκηση.

Όταν εγκαθίσταται εξοπλισμός τηλεανάγνωσης, το περιεχόμενο των μηνιαίων πληροφοριών καθορίζεται και δεν αφήνεται στη διακριτική ευχέρεια του αποστολέα. Σύμφωνα με το §6a(2), πρέπει να περιέχει την κατανάλωσή σας τον τελευταίο μήνα σε κιλοβατώρες, μια σύγκριση με τη δική σας κατανάλωση τον προηγούμενο μήνα και τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους όπου συλλέχθηκαν αυτά τα δεδομένα, και μια σύγκριση με έναν τυπικό ή συγκριτικό μέσο χρήστη στην ίδια κατηγορία. Ξεχωριστά, το §6a(3) απαιτεί ένα σύνολο πληροφοριών που συνοδεύουν την ίδια την ετήσια δήλωση, συμπεριλαμβανομένου του μεριδίου των χρησιμοποιούμενων πηγών ενέργειας και, για τα κτίρια στο Fernwärme (τηλεθέρμανση), τις σχετικές ετήσιες εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου και τον συντελεστή πρωτογενούς ενέργειας του δικτύου.

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων με πρόσφατα εγκατεστημένους μετρητές τηλεανάγνωσης απλώς δεν το στέλνουν αυτό. Αυτή η σιωπή είναι το στοιχείο στο οποίο το άρθρο §12(1) Satz 3 αποδίδει τη μείωση του 3%. Είναι ένα μέτριο ποσό από μόνο του, αλλά αξίζει να συγκεντρωθεί για έναν λόγο πέρα ​​από τα χρήματα: είναι εύκολο να αποδειχθεί. Είτε τα μηνιαία μηνύματα έφτασαν είτε όχι, και ξέρετε ποιο. Αποδεικνύει στα πρακτικά ότι ο ιδιοκτήτης σας δεν συμμορφώνεται με τον κανονισμό, γεγονός που αλλάζει τον τόνο οποιασδήποτε συζήτησης σχετικά με τα μεγαλύτερα στοιχεία θέρμανσης στην ίδια δήλωση.

Δικαίωμα πρόσβασης: Το δικαίωμά σας να δείτε τις πρωτότυπες αποδείξεις

Δεν περιορίζεστε ποτέ στην περίληψη που επέλεξε να στείλει ο ιδιοκτήτης σας. Το άρθρο 556(4) του BGB το αναφέρει πλέον άμεσα: κατόπιν αιτήματος, ο ιδιοκτήτης πρέπει να χορηγήσει στον ενοικιαστή Einsicht - επιθεώρηση - στο Belege που αποτελεί τη βάση της δήλωσης, δηλαδή στα πραγματικά τιμολόγια, συμβόλαια και αποδείξεις πίσω από κάθε ποσό. Αυτό το δικαίωμα προερχόταν από τη γενική λογιστική υποχρέωση στο άρθρο 259 του BGB και από τη νομολογία του BGH. Τώρα είναι καταγεγραμμένο στις ίδιες τις διατάξεις μίσθωσης, γεγονός που καθιστά πιο δύσκολο να αμφισβητηθεί. Η ίδια διάταξη του επιτρέπει να παρέχει το Belege ηλεκτρονικά, επομένως μια άρνηση που διατυπώνεται ως «δεν μπορούμε να φωτοτυπήσουμε όλα αυτά» δεν αποτελεί από μόνη της έγκυρη αντίρρηση.

Η ασφαλιστική κάλυψη (belegeinsicht) είναι το σημείο όπου οι αόριστες υποψίες μετατρέπονται σε συγκεκριμένες αντιρρήσεις. Η δήλωση αναφέρει ότι η ασφάλεια του κτιρίου κόστισε 4,200 ευρώ. Το τιμολόγιο δείχνει τι πραγματικά ασφαλίστηκε και αν ένα στοιχείο που αφορά τα δικαστικά έξοδα περιλαμβάνεται στο ασφάλιστρο. Η δήλωση αναφέρει Hauswart, 9,000 ευρώ. Η σύμβαση παροχής υπηρεσιών δείχνει πόσο από την εργασία του ήταν επισκευές, οι οποίες πρέπει να εκκαθαριστούν. Η δήλωση αναφέρει Gartenpflege. Το τιμολόγιο μπορεί να δείχνει ένα δέντρο που κόβεται και αντικαθίσταται, κάτι που μετατρέπεται από συντήρηση σε κάτι άλλο. Δεν μπορείτε να προβάλετε αυτά τα επιχειρήματα από την περίληψη και γι' αυτό ακριβώς η περίληψη είναι το μόνο που σας έστειλαν.

Η πρακτική μηχανική έχει σημασία. Ζητήστε γραπτώς, κρατήστε ένα αντίγραφο και ζητήστε νωρίς – εντός του δωδεκάμηνου παραθύρου ένστασης, επειδή το παράθυρο δεν σταματάει όσο περιμένετε ένα ραντεβού. Και να ξέρετε το εξής: όταν έχετε υποβάλει νόμιμο αίτημα για Belegeinsicht και αυτό δεν έχει εγκριθεί, έχετε ένα Zurückbehaltungsrecht, ένα δικαίωμα παρακράτησης, επί του Nachzahlung. Μπορείτε να αρνηθείτε να καταβάλετε το απαιτούμενο ποσό μέχρι να σας επιτραπεί να εξετάσετε τα αποδεικτικά στοιχεία. Δεν αρνείστε να πληρώσετε· αρνείστε να πληρώσετε μια αξίωση που σας έχει εμποδιστεί να ελέγξετε. Αυτή είναι μια ουσιωδώς διαφορετική κατάσταση, και είναι νόμιμη.

Μια απαίτηση Nachzahlung δεν οφείλεται αυτόματα

Όλα τα παραπάνω συγκλίνουν σε ένα σημείο που αξίζει να ειπωθεί ξεκάθαρα, επειδή αντιβαίνει στο ένστικτο με το οποίο φτάνουν οι περισσότεροι νεοφερμένοι. Ένα Nebenkostenabrechnung δεν είναι λογαριασμός από κάποια αρχή. Είναι μια αξίωση από ιδιώτη, που υποβάλλεται σε επιστολή, και όπως κάθε αξίωση, μπορεί να είναι λανθασμένη εν όλω ή εν μέρει. Η προθεσμία πληρωμής που αναγράφεται σε αυτήν είναι η προτίμηση του ιδιοκτήτη σας, όχι μια νόμιμη προθεσμία. Δεν υπερισχύει του δωδεκάμηνου δικαιώματός σας να αντιταχθείτε και δεν μετατρέπει μια ελαττωματική δήλωση σε έγκυρη.

Το έγγραφο έχει σχεδιαστεί, είτε σκόπιμα είτε συμβατικά, για να πληρωθεί αντί να εξεταστεί. Φτάνει στα γερμανικά, συχνά στο επίσημο μητρώο μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων. Φέρει μια επίσημη μορφή. Αναφέρει ένα ποσό και μια ημερομηνία. Για κάποιον του οποίου τα γερμανικά είναι λειτουργικά αλλά όχι νόμιμα, και ο οποίος έχει εξοικειωθεί με ένα χρόνο γερμανικής γραφειοκρατίας να αντιμετωπίζει τις τυπωμένες προθεσμίες ως απόλυτες, η οδός της ελάχιστης αντίστασης είναι η μεταφορά των χρημάτων. Αυτό το ένστικτο είναι σωστό για ένα Bußgeld από την πόλη. Δεν είναι σωστό εδώ.

Επομένως, κάντε αυτό. Όταν φτάσει η δήλωση, καταγράψτε την ημερομηνία παραλαβής. Διαβάστε την κατά μήκος των δεκαεπτά κατηγοριών και διαγράψτε οτιδήποτε δεν είναι μία από αυτές. Αναζητήστε συγκεκριμένα τις Verwaltung (Επιστροφή), Hausverwaltung (Εξόφληση Κατοικίας), τραπεζικά έξοδα, Επισκευή (Reparatur), Instandhaltung (Εξόφληση Πιστωτικού Δικαίου) και Rechtsschutz (Δικαίωμα Δικαιώματος). Ελέγξτε ότι το συνολικό κόστος, το κλειδί και το μερίδιό σας είναι όλα ορατά και ότι οι προπληρωμές σας έχουν αφαιρεθεί. Ελέγξτε ότι η θέρμανση δεν κατανέμεται αποκλειστικά ανά περιοχή. Εάν κάτι είναι ασαφές ή λάθος, στείλτε μια σύντομη γραπτή ένσταση αναφέροντας τα συγκεκριμένα στοιχεία και ζητώντας Belegeinsicht (Εξόφληση Πιστωτικού Δικαίου), πολύ πριν από τη λήξη των δώδεκα μηνών σας. Εάν πρέπει να προστατεύσετε μια σχέση ή να αποφύγετε μια διαφορά ενώ ερευνάτε, μπορείτε να πληρώσετε υπό την επιφύλαξη (Vorbehalt) - υπό επιφύλαξη - που σημαίνει ότι τα χρήματα μεταφέρονται, αλλά δεν αποδέχεστε ρητά την αξίωση και διατηρείτε το δικαίωμά σας να την ανακτήσετε. Δηλώστε το γραπτώς κατά τη μεταφορά.

Πού να λάβετε βοήθεια όταν ο Γερμανός είναι το εμπόδιο

Το πιο οικονομικά αποδοτικό βήμα που είναι διαθέσιμο σε έναν αλλοδαπό ενοικιαστή στη Γερμανία είναι η εγγραφή στον τοπικό σύνδεσμο ενοικιαστών Mieterverein ή Mieterschutzbund. Η εγγραφή μέλους κοστίζει μια μέτρια ετήσια συνδρομή και περιλαμβάνει τον έλεγχο εγγράφων όπως αυτό από άτομα που διαβάζουν εκατοντάδες από αυτά ετησίως και γνωρίζουν τι δέχονται τα τοπικά δικαστήρια. Για μια δήλωση που φέρει τετραψήφιο Nachzahlung, η εγγραφή αποσβένεται την πρώτη φορά που τη χρησιμοποιείτε. Οι περισσότερες ενώσεις απαιτούν να είστε μέλος πριν από την εμφάνιση της διαφοράς, επομένως η εγγραφή όταν λάβετε τα κλειδιά αξίζει περισσότερο από την εγγραφή όταν φτάσει η επιστολή.

Να γνωρίζετε τι είναι και τι δεν είναι ένας σύλλογος ενοικιαστών. Συμβουλεύει τα μέλη του σχετικά με τις μισθώσεις τους· δεν αποτελεί γενική νομική υπηρεσία. Εάν η υπόθεσή σας κλιμακωθεί – εάν ο ιδιοκτήτης σας απορρίψει μια βάσιμη ένσταση, ή τα ποσά είναι μεγάλα, ή εάν πρόκειται για καταγγελία – χρειάζεστε έναν Fachanwalt für Mietrecht, έναν εξειδικευμένο δικηγόρο στο δίκαιο των μισθώσεων. Το κεφάλαιό μας για νομικές υπηρεσίες για ομογενείς Εξηγεί πώς να βρείτε κάποιον που εργάζεται στα Αγγλικά, τι καλύπτει η Rechtsschutzversicherung και πώς λειτουργούν τα δικαστικά έξοδα στη Γερμανία. Εάν έχετε ήδη ασφάλιση νομικών εξόδων, ελέγξτε εάν περιλαμβάνει την ασφάλιση Mietrecht πριν τη χρειαστείτε και σημειώστε την περίοδο αναμονής που ισχύει συνήθως.

Εργαλεία που σας βοηθούν να ελέγξετε ένα Nebenkostenabrechnung

Το Werkzeu.ge, μια συλλογή εργαλείων για τη γερμανική γραφειοκρατία μέσω προγράμματος περιήγησης, που δημιουργήθηκε από την Cryon UG, την εταιρεία πίσω από το WeLiveIn.de, διαθέτει ένα εργαλείο που στοχεύει αποκλειστικά σε αυτό το έγγραφο. Το Nebenkostenprüfer επεξεργάζεται την δήλωσή σας ανά στοιχείο, αντιστοιχίζοντας την καθεμία στις δεκαεπτά κατηγορίες BetrKV §2 με τη νομική βάση για την καθεμία και επισημαίνοντας ό,τι δεν ανήκει εκεί - αναζητά συγκεκριμένα τα διοικητικά έξοδα, τις επισκευές, τα τραπεζικά έξοδα και την ασφάλιση νομικών εξόδων που συζητήθηκαν παραπάνω. Συγκρίνει το κόστος σας ανά τετραγωνικό μέτρο για κάθε στοιχείο με το Betriebskostenspiegel, το εθνικό σημείο αναφοράς λειτουργικού κόστους, με βαθμολογία φαναριού, ώστε να μπορείτε να δείτε ποιες γραμμές δεν είναι αξιοσημείωτες και ποιες είναι εμφανείς. Ελέγχει την προθεσμία των δώδεκα μηνών του §556(3) BGB και εξετάζει το Umlageschlüssel, και όπου εντοπίζει προβλήματα, παράγει ένα προσχέδιο Widerspruchsschreiben, μια επιστολή ένστασης, με τα στοιχεία σας και τις συγκεκριμένες καταγγελίες. Είναι ένα εργαλείο Plus, το οποίο είναι επί πληρωμή. Η σελίδα διαθέτει μια ζωντανή προεπισκόπηση, ώστε να μπορείτε να δείτε τι κάνει πριν αποφασίσετε.

Αξίζει να γνωρίζετε δύο σχετικά εργαλεία. Το Wohnflächen-Checker (επίσης Plus, επί πληρωμή) υπολογίζει την πραγματική επιφάνεια δαπέδου σας βάσει του Wohnflächenverordnung, εφαρμόζοντας τον σωστό συντελεστή σε κάθε τύπο δωματίου - το 25% για τα μπαλκόνια, την τριπλή επεξεργασία των κεκλιμένων οροφών, τον αποκλεισμό των υπογείων και των γκαράζ - και συγκρίνει το αποτέλεσμα με το ποσό στο συμβόλαιό σας. Δεδομένου ότι η επιφάνεια δαπέδου είναι η προεπιλεγμένη Umlageschlüssel σύμφωνα με το §556a, ο υπολογισμός αυτός τροφοδοτεί απευθείας κάθε γραμμή που βασίζεται στην επιφάνεια στην δήλωσή σας. Το Mieter-Suite (Plus, επί πληρωμή) τα συνδυάζει με προκαταβολή, Mietpreisbremse, πρωτόκολλο παράδοσης και εργαλεία εγγραφής για άτομα που προτιμούν να έχουν ολόκληρο το κιτ εργαλείων μίσθωσης σε ένα μέρος. Και τα επτά εργαλεία στην κατηγορία Wohnen βρίσκονται στο επίπεδο Plus, επομένως κανένα από αυτά δεν είναι δωρεάν. Οι τρέχοντες όροι συνδρομής είναι στο Σελίδα τιμολόγησης Werkzeu.geΗ πλατφόρμα βρίσκεται σε δοκιμαστική έκδοση έως τις 30 Νοεμβρίου 2026 και οι όροι της αναφέρουν ότι τα εργαλεία ενδέχεται να είναι ελλιπή.

Δύο ειλικρινή όρια, τα οποία και τα δύο αναφέρει το Nebenkostenprüfer στη δική του σελίδα. Πρώτον, τα στοιχεία αναφοράς του είναι εθνικοί μέσοι όροι, όχι στοιχεία για την πόλη σας, και τα λειτουργικά έξοδα ποικίλλουν σημαντικά μεταξύ των περιοχών - μια γραμμή που επισημαίνεται ως υψηλή σε μια εθνική σύγκριση μπορεί να είναι συνηθισμένη στο Μόναχο. Αντιμετωπίστε το φανάρι ως προτροπή για να εξετάσετε πιο προσεκτικά, όχι ως εύρημα. Δεύτερον, και πιο σημαντικό, τίποτα από αυτά δεν είναι νομική συμβουλή. Οι όροι του Werkzeu.ge εξαιρούν το Rechtsberatung, και ο Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) περιορίζει ποιος μπορεί να παρέχει νομικές συμβουλές σε μια μεμονωμένη υπόθεση στη Γερμανία. Ένα εργαλείο μπορεί να σας πει ότι οι Verwaltungskosten δεν κατανέμονται βάσει του BetrKV §1(2) και να σας δείξει πού εμφανίζονται στη δήλωσή σας. Δεν μπορεί να σας πει τι να κάνετε σχετικά με τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη σας και δεν αντικαθιστά το Mieterverein ή έναν δικηγόρο. Η αξία του έγκειται στο ότι σας οδηγεί γρήγορα σε μια συγκεκριμένη, τεκμηριωμένη ερώτηση - και μια συγκεκριμένη ερώτηση είναι αυτό που κάνει την ώρα που περνάτε με έναν σύμβουλο παραγωγική.

Τι να κάνω μετά

Ξεκινήστε πριν φτάσει η δήλωση, επειδή δύο από τις επιταγές είναι πολύ πιο εύκολες εκ των προτέρων. Βρείτε τη ρήτρα στο Mietvertrag σας που σας μεταβιβάζει το Betriebskosten και διαβάστε τι λέει στην πραγματικότητα, σημειώνοντας τυχόν επιπλέον Betriebskosten που αναφέρονται ξεχωριστά - αυτές είναι οι μόνες εκτός του τυπικού καταλόγου που μπορούν ποτέ να χρεωθούν. Στη συνέχεια, μετρήστε το διαμέρισμά σας και συγκρίνετέ το με το Wohnfläche του συμβολαίου, καθώς αυτό το ποσό πολλαπλασιάζεται σιωπηλά μέσω κάθε γραμμής που βασίζεται στην περιοχή για όσο διάστημα ζείτε εκεί. Και οι δύο χρειάζονται ένα βράδυ και και οι δύο συνεχίζουν να αποπληρώνουν.

Όταν φτάσει η δήλωση, γράψτε την ημερομηνία παραλαβής σε αυτήν με στυλό, πριν από οτιδήποτε άλλο. Αυτή η ημερομηνία ξεκινά τους δώδεκα μήνες σας και δεν θα τη θυμάστε αργότερα. Στη συνέχεια, επεξεργαστείτε την σε μία μόνο συνεδρία: ελέγξτε ότι το συνολικό κόστος, η κλείδα κατανομής και το μερίδιό σας είναι όλα ορατά και ότι οι προπληρωμές σας έχουν αφαιρεθεί. διαγράψτε οτιδήποτε δεν εμπίπτει σε μία από τις δεκαεπτά κατηγορίες. ελέγξτε προσεκτικά τα διοικητικά έξοδα, τις επισκευές και τις τραπεζικές χρεώσεις. και επιβεβαιώστε ότι η θέρμανση και το ζεστό νερό κατανέμονται σε ποσοστό 50 έως 70 τοις εκατό ανά κατανάλωση και όχι ανά περιοχή. Εάν δεν κατανέμονται, το άρθρο 12(1) Satz 1 HeizkostenV σας δίνει έκπτωση 15 τοις εκατό σε αυτό το μέρος.

Αν κάτι φαίνεται λάθος, κάντε δύο πράγματα στην ίδια επιστολή: εγείρετε το συγκεκριμένο Einwendungen σας, κατονομάζοντας τα στοιχεία αντί να παραπονεθείτε γενικά, και ζητήστε Belegeinsicht. Κρατήστε ένα αντίγραφο και στείλτε το με τρόπο που μπορείτε να αποδείξετε. Αν το ποσό είναι σημαντικό, πηγαίνετε την κατάσταση και τις αποδείξεις στο Mieterverein σας πριν πληρώσετε - και αν δεν είστε ακόμη μέλος, γίνετε μέλος τώρα και όχι όταν το χρειάζεστε, καθώς οι περισσότεροι σύλλογοι δεν θα βοηθήσουν με μια διαφορά που προηγείται της ιδιότητας μέλους σας. Το μόνο πράγμα που δεν πρέπει να κάνετε είναι αυτό που έχει σχεδιαστεί για να παράγει το έγγραφο: πληρώστε το επειδή φαινόταν επίσημο και τα γερμανικά ήταν σκληρά.