Τουρκικά
Ιταλικά
Ισπανικά
Πορτογάλος
Ρουμανικά
Αλβανός
Λιθουανικά
Λετονικά
Βουλγαρικά
Ελληνικά
Ουγγρικά
Γαλλικά
Κροατικά
Τσέχικη
Η εύρεση στέγασης είναι το ζήτημα που καθορίζει πώς θα κυλήσει το υπόλοιπο του πρώτου σας έτους στη Γερμανία. Η διεύθυνσή σας δεν είναι μόνο το πού θα κοιμηθείτε. Είναι αυτό που σας επιτρέπει να εγγραφείτε στις αρχές και η εγγραφή είναι αυτό που ξεκλειδώνει τον αριθμό φορολογικού σας μητρώου, τον τραπεζικό σας λογαριασμό, τα έγγραφα ασφάλισης υγείας σας και το ραντεβού σας για την άδεια διαμονής. Τίποτα άλλο δεν αλλάζει μέχρι να αλλάξει αυτό. Αυτό το κεφάλαιο σας καθοδηγεί στη γερμανική αγορά ενοικίασης όπως λειτουργεί στην πραγματικότητα το 2026: πού να ψάξετε, τι πραγματικά δοκιμάζει ένα Besichtigung (ραντεβού επίσκεψης), ποιες ερωτήσεις επιτρέπεται να σας κάνει ένας ιδιοκτήτης και ποιες δικαιούστε να αφήσετε αναπάντητες, πώς συσσωρεύεται το ενοίκιο, ποιοι είναι οι κανόνες εγγύησης, ποιες ρήτρες σε ένα τυποποιημένο συμβόλαιο δεν ισχύουν και τι να κάνετε όταν η ίδια η αναζήτηση δηλητηριάζεται από διακρίσεις.
Δύο πράγματα αξίζει να αναφερθούν εξαρχής. Πρώτον, η γερμανική νομοθεσία περί μίσθωσης είναι πραγματικά προστατευτική και μεγάλο μέρος αυτής της προστασίας είναι υποχρεωτικό: ο Αστικός Κώδικας (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB) αναφέρει επανειλημμένα ότι μια συμφωνία που αποκλίνει εις βάρος του ενοικιαστή είναι άκυρη, πράγμα που σημαίνει ότι μια ρήτρα στο συμβόλαιό σας μπορεί να εκτυπωθεί, να υπογραφεί και να παραμείνει νομικά άχρηστη. Γνωρίζοντας ποιες από αυτές αξίζουν πραγματικά χρήματα. Δεύτερον, η προστασία ξεκινά την ημέρα που υπογράφετε. Πριν από αυτό, κατά τη διάρκεια της αναζήτησης, βρίσκεστε στην πιο αδύναμη θέση που θα καταλάβετε ποτέ, ανταγωνιζόμενοι δεκάδες υποψηφίους σε μια αγορά με διαρθρωτική έλλειψη. Αυτό το κεφάλαιο οργανώνεται γύρω από αυτήν την ασυμμετρία.
Πώς μοιάζει στην πραγματικότητα η γερμανική αγορά κατοικίας
Η Γερμανία είναι μια χώρα ενοικιαστών. Η ενοικίαση δεν είναι ένα προσωρινό στάδιο πριν από την αγορά. Είναι ένας φυσιολογικός, μόνιμος, αξιοπρεπής τρόπος ζωής, και γι' αυτό η νομοθεσία γύρω από αυτήν είναι τόσο ανεπτυγμένη. Η συνέπεια για εσάς είναι ότι η ενοικίαση κατοικιών είναι η προεπιλεγμένη επιλογή και ο ανταγωνισμός για αυτήν είναι πραγματικός, ειδικά στο Μόναχο, το Βερολίνο, τη Φρανκφούρτη, το Αμβούργο, τη Στουτγάρδη και την Κολωνία. Σε μικρότερες πόλεις και αγροτικές περιοχές η εικόνα αντιστρέφεται και μπορεί να βρείτε ιδιοκτήτες να ανταγωνίζονται για εσάς. Το πού ψάχνετε έχει μεγαλύτερη σημασία από οποιονδήποτε άλλο μεμονωμένο παράγοντα.
Οι περισσότερες ενοικιαζόμενες κατοικίες είναι Wohnungen (διαμερίσματα ή διαμερίσματα) σε πολυκατοικίες. Θα συναντήσετε γρήγορα τη διάκριση μεταξύ Altbau (κυριολεκτικά παλιό κτίριο, που συνήθως σημαίνει αποθέματα πριν από το 1949) και Neubau (νέο κτίριο). Τα διαμερίσματα Altbau έχουν ψηλά ταβάνια, ψηλά παράθυρα, σοβά και χαρακτήρα, και συχνά λεπτότερη μόνωση και υψηλότερους λογαριασμούς θέρμανσης. Τα διαμερίσματα Neubau έχουν καλύτερη ενεργειακή απόδοση, ανελκυστήρες και μοντέρνα μπάνια, και λιγότερη γοητεία και συχνά μεγαλύτερη μετάδοση θορύβου. Τα Häuser (σπίτια) υπάρχουν κυρίως σε προάστια, μικρές πόλεις και την ύπαιθρο, από freistehende Einfamilienhäuser (μονοκατοικίες) έως Reihenhäuser (μεζονέτες) και Doppelhaushälften (ημι-ανεξάρτητες μεζονέτες).
Δύο συμβάσεις μπερδεύουν τους νεοφερμένους. Η πρώτη είναι η καταμέτρηση δωματίων: ένα «3-Zimmer-Wohnung» σημαίνει τρία δωμάτια συνολικά, συμπεριλαμβανομένου του σαλονιού, αλλά χωρίς να υπολογίζεται η κουζίνα ή το μπάνιο. Έτσι, ένα διαμέρισμα τριών δωματίων είναι περίπου αυτό που θα ονόμαζε ένας αγγλόφωνος διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων. Η δεύτερη είναι ότι ένα πολύ μεγάλο μερίδιο των γερμανικών ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων δεν διαθέτουν καθόλου κουζίνα. Μια διαφήμιση που λέει «ohne Einbauküche» σημαίνει ότι ο προηγούμενος ενοικιαστής έβγαλε τη δική του και αναμένεται να αγοράσετε και να εγκαταστήσετε μία και στη συνέχεια να την πουλήσετε ή να την αφαιρέσετε όταν φύγετε. Όπου περιλαμβάνεται κουζίνα, η διαφήμιση λέει «EBK» ή «Einbauküche vorhanden» και είναι ένα πραγματικό σημείο πώλησης αξίας χιλιάδων ευρώ. Προσέξτε επίσης το «Wohnfläche» (χώρος καθιστικού), το οποίο είναι ο αριθμός από τον οποίο υπολογίζονται τα πάντα και το οποίο μετριέται σύμφωνα με το Wohnflächenverordnung, με τα μπαλκόνια συνήθως να υπολογίζονται μόνο στο ένα τέταρτο ή το μισό.
Έπειτα, υπάρχει η WG, συντομογραφία του Wohngemeinschaft: ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα όπου κάθε άτομο έχει ένα ιδιωτικό δωμάτιο και μοιράζεται κουζίνα και μπάνιο. Οι WG δεν είναι μόνο για φοιτητές στη Γερμανία. Επαγγελματίες ηλικίας είκοσι και τριάντα ετών ζουν σε αυτές τακτικά, και για έναν νεοφερμένο, μια WG είναι συχνά ο γρηγορότερος τρόπος για να μπείτε σε μια πόλη, επειδή οι υπάρχοντες ενοικιαστές σας επιλέγουν προσωπικά και όχι μια εταιρεία διαχείρισης που σας κατατάσσει στα χαρτιά. Σε μια WG είστε συνήθως Untermieter (υπενοικιαστής) του Hauptmieter (κύριου ενοικιαστή), κάτι που έχει σημασία για την εγγραφή σας και συζητείται αργότερα σε αυτό το κεφάλαιο.
Kaltmiete, Warmmiete και η παγίδα Nebenkosten
Κάθε γερμανική αγγελία ενοικίασης αναφέρει τουλάχιστον δύο αριθμούς και η σύγχυσή τους είναι το πιο συνηθισμένο λάθος στον προϋπολογισμό που κάνουν οι νεοφερμένοι. Το Kaltmiete (ψυχρό ενοίκιο) είναι το βασικό ενοίκιο για τον ίδιο τον χώρο και τίποτα άλλο. Τα Nebenkosten (πρόσθετα κόστη), που ονομάζονται επίσης Betriebskosten (λειτουργικά έξοδα), είναι τα λειτουργικά έξοδα του κτιρίου που ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται να σας μετακυλίσει. Το Warmmiete (θερμό ενοίκιο) είναι το Kaltmiete συν το Nebenkosten, και είναι ο αριθμός που πραγματικά φεύγει από τον τραπεζικό σας λογαριασμό κάθε μήνα. Όταν ένας ιδιοκτήτης ρωτάει αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά το διαμέρισμα, εννοεί το Warmmiete. Όταν ο νόμος περιορίζει την προκαταβολή σας σε τρεις μήνες ενοικίου, εννοεί το Kaltmiete. Διαβάστε κάθε αγγελία δύο φορές για να δείτε ποιος αριθμός εμφανίζεται.
Το τι μπορεί να περιληφθεί στο Nebenkosten δεν είναι θέμα γούστου. Το άρθρο 556 του BGB επιτρέπει στα μέρη να συμφωνήσουν ότι ο ενοικιαστής φέρει το Betriebskosten, και το Betriebskostenverordnung (BetrKV, ο Κανονισμός περί Λειτουργικών Εξόδων) ορίζει στη συνέχεια έναν κλειστό κατάλογο με αυτά: φόρος ακίνητης περιουσίας, νερό και λύματα, θέρμανση και ζεστό νερό, ανελκυστήρας, καθαρισμός δρόμων και αποκομιδή απορριμμάτων, καθαρισμός κτιρίων, συντήρηση κήπου, φωτισμός, καθαρισμός καμινάδας, ασφάλιση κτιρίου, επιστάτης, κοινόχρηστη κεραία ή καλωδιακή τηλεόραση, κοινόχρηστες εγκαταστάσεις πλυντηρίων και μια υπολειμματική κατηγορία άλλων λειτουργικών εξόδων που πρέπει να αναφέρονται στη σύμβαση. Δύο πράγματα δεν περιλαμβάνονται εμφανώς σε αυτόν τον κατάλογο: τα έξοδα διοίκησης ή διαχείρισης του ιδιοκτήτη, και οι επισκευές και η συντήρηση. Εάν κάποιο από τα δύο εμφανίζεται στο Nebenkostenabrechnung (ετήσια δήλωση πρόσθετων εξόδων), δεν ανήκει εκεί.
Τα Nebenkosten που πληρώνετε μηνιαίως είναι συνήθως μια Vorauszahlung (προκαταβολή), μια εκτίμηση που εξοφλείται μία φορά το χρόνο έναντι της πραγματικής κατανάλωσης. Αυτό παράγει είτε μια Nachzahlung (πληρωμή) είτε μια Guthaben (πίστωση). Το άρθρο 556(2) του BGB ορίζει ότι αυτές οι προκαταβολές μπορούν να συμφωνηθούν μόνο «in angemessener Höhe», σε ένα λογικό επίπεδο, και αυτός ο κανόνας υπάρχει λόγω ενός συγκεκριμένου τεχνάσματος: η αναφορά ενός χαμηλού ποσού Nebenkosten κάνει το Warmmiete να φαίνεται ανταγωνιστικό, και το έλλειμμα εμφανίζεται δώδεκα μήνες αργότερα ως τετραψήφια ζήτηση. Εάν τα διαφημιζόμενα Nebenkosten ενός διαμερίσματος φαίνονται πολύ κατώτερα από συγκρίσιμα διαμερίσματα του ίδιου μεγέθους, ζητήστε να δείτε την τελευταία δήλωση πριν υπογράψετε.
Η ετήσια δήλωση διέπεται από μια προθεσμία που αξίζει να απομνημονεύσετε. Σύμφωνα με το άρθρο 556(3) του BGB, ο ιδιοκτήτης πρέπει να σας παραδώσει τη δήλωση το αργότερο μέχρι το τέλος του δωδέκατου μήνα μετά τη λήξη της περιόδου χρέωσης. Εάν χάσει αυτήν την προθεσμία, ο ιδιοκτήτης αποκλείεται από το να ζητήσει οποιαδήποτε αναδρομική πληρωμή, εκτός εάν μπορεί να αποδείξει ότι η καθυστέρηση δεν ήταν δική του υπαιτιότητα. Η πλευρά σας έχει μια προθεσμία που αντικατοπτρίζει την εικόνα: οι αντιρρήσεις κατά της δήλωσης πρέπει να υποβληθούν εντός δώδεκα μηνών από την παραλαβή της. Έχετε επίσης το δικαίωμα να ελέγξετε τις υποκείμενες αποδείξεις, τις οποίες ο ιδιοκτήτης μπορεί πλέον να παρέχει ηλεκτρονικά, και οποιαδήποτε συμφωνία που επιδεινώνει αυτούς τους κανόνες για εσάς είναι άκυρη. Εάν μια δήλωση φαίνεται λανθασμένη, το αίτημα για τις αποδείξεις (Belege) δεν είναι μια επιθετική πράξη. είναι ένα νόμιμο δικαίωμα και ένα τακτικό αίτημα.
Σημειώστε τέλος, τι συνήθως δεν υπάρχει καθόλου στο Nebenkosten: ηλεκτρικό ρεύμα για το διαμέρισμά σας και διαδίκτυο. Αυτά είναι συμβόλαια που υπογράφετε οι ίδιοι με παρόχους της επιλογής σας. Το φυσικό αέριο μπορεί να είναι είτε, ανάλογα με το αν η θέρμανση είναι κεντρική στο κτίριο είτε ατομική στο διαμέρισμά σας.
Εύρεση καταλύματος: Πού να ψάξετε και οι διαδρομές που οι περισσότεροι άνθρωποι χάνουν
Οι μεγάλες πύλες είναι το προφανές σημείο εκκίνησης και εκεί εμφανίζονται οι περισσότερες αγγελίες. Το ImmoScout24 είναι το μεγαλύτερο και έχει την πιο εκτεταμένη κάλυψη στις περισσότερες πόλεις. Το Immowelt είναι η κύρια εναλλακτική. Το Kleinanzeigen, ο ιστότοπος αγγελιών παλαιότερα γνωστός ως eBay Kleinanzeigen, διαθέτει μεγάλο όγκο αγγελιών και υπενοικιάσεων από ιδιώτες ιδιοκτήτες και αξίζει να το παρακολουθήσετε ακριβώς επειδή είναι λιγότερο επαγγελματικό. Για κοινόχρηστα διαμερίσματα και δωμάτια, το WG-Gesucht είναι η κυρίαρχη πλατφόρμα σε εθνικό επίπεδο και χρησιμοποιείται επίσης ευρέως για Zwischenmiete (προσωρινές υπενοικιάσεις). Οι περισσότερες πύλες σάς επιτρέπουν να αποθηκεύσετε μια αναζήτηση και να λαμβάνετε ειδοποιήσεις, και σε μια περιορισμένη αγορά αυτή η ειδοποίηση είναι όλο το παιχνίδι: τα διαμερίσματα που ενοικιάζονται είναι αυτά στα οποία κάποιος απάντησε εντός της πρώτης ώρας.
Αυτό που συστηματικά παραβλέπουν οι νεοφερμένοι είναι ότι στις πιο περιορισμένες αγορές, οι πύλες είναι το πιο ανταγωνιστικό και λιγότερο ανταποδοτικό κανάλι, επειδή είστε μία από τις διακόσιες απαντήσεις. Τρεις άλλες διαδρομές αξίζουν περισσότερη προσπάθεια από όση λαμβάνουν. Η πρώτη είναι η Wohnungsbaugenossenschaft (συνεταιριστική αγορά κατοικίας). Αγοράζετε Genossenschaftsanteile (συνεταιριστικές μετοχές), οι οποίες είναι μια επένδυση που επιστρέφεται όταν φεύγετε και όχι μια αμοιβή, και σε αντάλλαγμα έχετε πρόσβαση σε ένα απόθεμα διαμερισμάτων που ενοικιάζονται σε μέτρια ενοίκια με ουσιαστικά μόνιμη ασφάλεια κατοχής. Οι λίστες αναμονής είναι μεγάλες, γι' αυτό ακριβώς θα πρέπει να εγγραφείτε σε μία από αυτές τον πρώτο μήνα και όχι στον τρίτο χρόνο. Η δεύτερη είναι η städtische Wohnungsbaugesellschaft, η δημοτική εταιρεία στέγασης που λειτουργούν οι περισσότερες μεγάλες πόλεις, με τη δική της πύλη εφαρμογών και το δικό της απόθεμα.
Η τρίτη οδός είναι οι άνθρωποι. Πολλά διαμερίσματα στη Γερμανία απορρίπτονται πριν καν διαφημιστούν, μέσω συναδέλφων, γειτόνων, κατοίκων WG και πινάκων ανακοινώσεων. Ενημερώστε το τμήμα ανθρώπινου δυναμικού του εργοδότη σας ότι ψάχνετε, επειδή πολλές εταιρείες διατηρούν επαφές μετεγκατάστασης ή ακόμα και εταιρικά διαμερίσματα. Ενημερώστε όλους όσους συναντάτε. Ρίξτε μια ματιά στον πίνακα ανακοινώσεων Schwarzes Brett σε σούπερ μάρκετ, πανεπιστήμια και Bürgerhäuser. Οι τοπικές εφημερίδες εξακολουθούν να έχουν μια ενότητα Wohnungsmarkt, ειδικά τα Σαββατοκύριακα και ειδικά εκτός των μεγάλων πόλεων, και το κοινό που τις διαβάζει είναι μικρότερο και μεγαλύτερο σε ηλικία από το κοινό της πύλης, κάτι που αποτελεί πλεονέκτημα για εσάς.
Να είστε οργανωμένοι σχετικά με την ίδια την αναζήτηση. Προετοιμάστε έναν φάκελο αίτησης (Bewerbungsmappe) σε μορφή PDF που περιέχει όλα όσα μπορεί νόμιμα να ζητήσει ένας ιδιοκτήτης, ώστε να μπορείτε να τον στείλετε τη στιγμή που εμφανίζεται μια αγγελία αντί να τον συναρμολογείτε μετά. Αυτός ο φάκελος αποτελεί το θέμα των επόμενων δύο ενοτήτων, επειδή αυτό που πρέπει να περιλαμβάνεται είναι ένα νομικό ζήτημα, όχι θέμα προθυμίας.
Η Διάταξη: Ποιος Πληρώνει τον Μεσίτη Κτηματομεσίτη
Εάν εμπλέκεται Makler (μεσίτης ακινήτων), ο κανόνας από την 1η Ιουνίου 2015 είναι η Bestellerprinzip, η αρχή της διαταγής: όποιος προσλαμβάνει τον μεσίτη πληρώνει τον μεσίτη. Ορίζεται στο άρθρο 2(1a) του Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG, Νόμος περί Μεσιτείας Στέγασης), και ορίζει ότι ο μεσίτης δεν μπορεί να απαιτήσει, να του υποσχεθεί ή να δεχτεί αμοιβή από τον αγοραστή διαμερίσματος, εκτός εάν ο μεσίτης έλαβε την εντολή του ιδιοκτήτη να προσφέρει το διαμέρισμα αποκλειστικά λόγω της εντολής αναζήτησης που του έδωσε πρώτα. Με απλά λόγια: εάν ο μεσίτης εργάζεται για τον ιδιοκτήτη, κάτι που είναι η συνηθέστερη περίπτωση για ένα διαφημιζόμενο διαμέρισμα, ο ιδιοκτήτης πληρώνει και εσείς δεν πληρώνετε τίποτα. Οποιαδήποτε συμφωνία που αποκλίνει από αυτό ή που σας επιβάλλει αμοιβή ιδιοκτήτη είναι άκυρη βάσει του άρθρου 2(5).
Αρκετοί σχετικοί κανόνες προκύπτουν από τον ίδιο νόμο και είναι όλοι χρήσιμοι. Σύμφωνα με το άρθρο 2(1), ένας μεσίτης κερδίζει αμοιβή μόνο εάν η μίσθωση προκύψει ως αποτέλεσμα της εργασίας του, και η ίδια η σύμβαση μεσιτείας απαιτεί Textform (μορφή κειμένου: email ή γραπτό έγγραφο, δεν απαιτείται υπογραφή). Σύμφωνα με το άρθρο 2(4), οι προκαταβολές δεν μπορούν να απαιτηθούν, να συμφωνηθούν ή να γίνουν δεκτές καθόλου, κάτι που αποτελεί μια καθαρή, νομοθετικά προβλεπόμενη απάντηση σε μια ολόκληρη οικογένεια απάτης. Σύμφωνα με το άρθρο 3, όταν ο αιτών οφείλει νόμιμα αμοιβή, για παράδειγμα επειδή προσέλαβε τον μεσίτη για να ψάξει για λογαριασμό του, αυτή πρέπει να εκφράζεται ως κλάσμα ή πολλαπλάσιο του μηνιαίου ενοικίου και δεν μπορεί να υπερβαίνει το ενοίκιο δύο μηνών συν ΦΠΑ, που υπολογίζεται επί του ενοικίου, εξαιρουμένων των ξεχωριστά χρεωμένων Nebenkosten. Δεν μπορούν να προστεθούν τέλη εγγραφής, τέλη σύνταξης ή επιστροφές εξόδων.
Έτσι, αν κάποιος σας δείξει ένα διαμέρισμα που βρήκατε σε διαφήμιση και στη συνέχεια σας ζητήσει μια Προμήθεια (προμήθεια), αυτό το αίτημα είναι πιθανότατα παράνομο. Δεν είναι αγενές να πείτε ότι κατανοείτε τον νόμο Bestellerprinzip για να υποβάλετε αίτηση και να ρωτήσετε με ποιανού εντολή ενεργούν. Σημειώστε τη διαφορά από την αγορά: όταν αγοράζετε ένα ακίνητο αντί να νοικιάζετε ένα, ισχύει ένα διαφορετικό και πιο πρόσφατο σύνολο κανόνων και η αμοιβή του μεσίτη συνήθως μοιράζεται. Αυτό το κεφάλαιο αφορά την ενοικίαση.
Κοινωνική Στέγαση και Wohnberechtigungsschein
Η Γερμανία διαθέτει μεγάλο απόθεμα επιδοτούμενων κατοικιών (geförderter Wohnraum) που ενοικιάζονται σε τιμές πολύ χαμηλότερες από το ενοίκιο της αγοράς, και η πρόσβαση σε αυτές γίνεται μέσω ενός εγγράφου που ονομάζεται Wohnberechtigungsschein (WBS, πιστοποιητικό δικαιώματος στέγασης). Σύμφωνα με το άρθρο 27 του Wohnraumförderungsgesetz (WoFG, Νόμος για την Προώθηση της Στέγασης), ο ιδιοκτήτης ενός τέτοιου διαμερίσματος μπορεί να το ενοικιάσει μόνο σε κάποιον που παραδίδει πρώτα ένα WBS. Δεν υπάρχει τρόπος να το παρακάμψει αυτό: χωρίς WBS, χωρίς διαμέρισμα, ανεξάρτητα από το πόσο σας συμπαθεί ο ιδιοκτήτης.
Η άδεια παραμονής WBS εκδίδεται κατόπιν αίτησης από την τοπική αρχή, συνήθως την Wohnungsamt ή την Bürgeramt, και ισχύει για ένα έτος. Δύο σημεία έχουν τεράστια σημασία για τους αλλοδαπούς κατοίκους και παρερμηνεύονται ευρέως. Δεν υπάρχει απαίτηση υπηκοότητας. Το άρθρο 27(2) απαιτεί μόνο να βρίσκεστε στη Γερμανία σε μη προσωρινή βάση και να είστε νομικά και πραγματικά σε θέση να δημιουργήσετε μια κατοικία ως κέντρο της ζωής σας και να διατηρείτε ένα ανεξάρτητο νοικοκυριό. Μια άδεια παραμονής που δεν είναι καθαρά βραχυπρόθεσμη θα ικανοποιήσει κανονικά αυτό. Το δεύτερο σημείο είναι ότι η άδεια παραμονής WBS χορηγείται εάν το εισόδημα του νοικοκυριού σας παραμένει κάτω από το όριο του άρθρου 9(2) του WoFG ή κάτω από οποιοδήποτε διαφορετικό όριο έχει ορίσει το ομόσπονδο κράτος σας, και αυτά τα όρια του ομόσπονδου κράτους ποικίλλουν σημαντικά. Πολλοί εργαζόμενοι υποθέτουν ότι κερδίζουν πάρα πολλά και δεν υποβάλλουν ποτέ αίτηση. Ελέγξτε το πραγματικό ποσό για το ομόσπονδο κράτος σας πριν υποθέσετε.
Το πιστοποιητικό αναφέρει το μέγεθος της κατοικίας για το οποίο πληροίτε τις προϋποθέσεις, σε δωμάτια ή τετραγωνικά μέτρα, επομένως ανοίγει μια πόρτα και καθορίζει ταυτόχρονα το πλάτος της. Υποβάλετε αίτηση νωρίς, επειδή το πιστοποιητικό ισχύει για ένα έτος και οι λίστες αναμονής μετρώνται σε έτη. Εάν βρίσκεστε κοντά στο όριο εισοδήματος, αξίζει επίσης να ελέγξετε εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για το Wohngeld, το κρατικό επίδομα στέγασης, το οποίο είναι ξεχωριστό από το WBS και διατίθεται σε ενοικιαστές με χαμηλό και μέτριο εισόδημα.
Η Besichtigung και τι πραγματικά δοκιμάζει
Το Besichtigung είναι το ραντεβού για την επίσκεψη και σε μια σφιχτή αγορά παίρνει μία από τις δύο μορφές. Το Massenbesichtigung (μαζική επίσκεψη) είναι ένα διάστημα είκοσι λεπτών κατά το οποίο σαράντα άτομα περνούν από ένα διαμέρισμα και δεν είναι τόσο μια επίσκεψη όσο ένα φιλτράρισμα: ο ιδιοκτήτης ή ο μεσίτης είναι εκεί για να συλλέξει τους φακέλους των αιτήσεων και να σχηματίσει γρήγορες εντυπώσεις. Το Einzeltermin (ατομικό ραντεβού) είναι μια πραγματική επίσκεψη, συνήθως ένα σημάδι ότι η αγορά είναι πιο χαλαρή ή ότι έχετε ήδη επιλεγεί, και είναι το σημείο όπου μπορείτε πραγματικά να κάνετε ερωτήσεις.
Φέρτε τον φάκελο της αίτησής σας εκτυπωμένο και έτοιμο για αποστολή μέσω email. Φτάστε στην ώρα σας, που στη Γερμανία σημαίνει λίγα λεπτά νωρίτερα. Ντυθείτε όπως θα ντυθείτε για τη δουλειά. Να είστε έτοιμοι να συστηθείτε με μια πρόταση: τι κάνετε, ποιος μετακομίζει και από πότε. Εάν τα γερμανικά σας είναι περιορισμένα, πείτε το ήρεμα στα γερμανικά και συνεχίστε στα αγγλικά. Η ικανότητα και η ευγένεια μετράνε περισσότερο από την ευχέρεια, και όπως θα δείτε σε λίγο, μια αυστηρή απαίτηση για γερμανική γλώσσα είναι ούτως ή άλλως νομικά αμφισβητήσιμη.
Χρησιμοποιήστε την προβολή για να επιθεωρήσετε, όχι μόνο για να εντυπωσιάσετε. Ελέγξτε τη λήψη κινητής τηλεφωνίας και αναζητήστε σύνδεση Glasfaser (οπτική ίνα) ή καλωδιακή, επειδή η διαθεσιμότητα στο διαδίκτυο σε μια δεδομένη διεύθυνση στη Γερμανία δεν είναι δεδομένη. Ανοίξτε τα παράθυρα και αναζητήστε Schimmel (μούχλα), ειδικά στις γωνίες του μπάνιου και πίσω από τα έπιπλα. Ρωτήστε ποιο είναι το σύστημα θέρμανσης και ζητήστε να δείτε το Energieausweis (ενεργειακό πιστοποιητικό), το οποίο πρέπει να σας δείξει ο ιδιοκτήτης και το οποίο σας λέει πόσο θα κοστίσει η θέρμανση. Ρωτήστε πόσο έφτασε η τελευταία Nebenkostenabrechnung. Ρωτήστε αν το διαμέρισμα παραδίδεται ανακαινισμένο ή μη και λάβετε την απάντηση γραπτώς αργότερα, επειδή αυτή η μόνη λέξη αλλάζει τη νομική σας θέση σχετικά με τη διακόσμηση. Μετρήστε ή τουλάχιστον ελέγξτε την επιφάνεια του δαπέδου, καθώς η διαφημιζόμενη Wohnfläche δεν είναι πάντα ακριβής και ένα έλλειμμα άνω του δέκα τοις εκατό σε σχέση με τη σύμβαση αντιμετωπίζεται εδώ και καιρό από τα δικαστήρια ως ελάττωμα που σας δίνει το δικαίωμα να μειώσετε το ενοίκιο.
Ρωτήστε, επίσης, γιατί έφυγε ο προηγούμενος ενοικιαστής και πόσο καιρό έμεινε. Ένα διαμέρισμα με υψηλό κύκλο εργασιών σε μια περιορισμένη αγορά σας λέει κάτι. Και ρωτήστε ποιο ήταν το Kaltmiete για τον προηγούμενο ενοικιαστή, γιατί όπως εξηγεί η ενότητα Mietpreisbremse παρακάτω, αυτό το ποσό μπορεί να είναι νομικά καθοριστικό και ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεωθεί να το οικειοθελήσει ούτως ή άλλως.
Το Mieterselbstauskunft: Τι μπορεί και τι δεν μπορεί να ζητήσει ένας ιδιοκτήτης
Το Mieterselbstauskunft είναι το έντυπο αυτοαποκάλυψης που σας δίνει ο ιδιοκτήτης και εκεί η αναζήτηση παύει να είναι θέμα εθιμοτυπίας και αρχίζει να είναι θέμα νόμου. Τον Ιανουάριο του 2024, το Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden (η διάσκεψη των ανεξάρτητων αρχών προστασίας δεδομένων της Γερμανίας) δημοσίευσε ένα Orientierungshilfe, ένα επίσημο έγγραφο καθοδήγησης, που καθορίζει ακριβώς ποιες ερωτήσεις είναι νόμιμες κατά την ενοικίαση ενός σπιτιού. Η αρχή που διέπει το ακίνητο είναι απλή: ένας ιδιοκτήτης μπορεί να συλλέγει μόνο δεδομένα που έχουν αντικειμενική σύνδεση με τη μίσθωση και, με τα δικά του λόγια, δεν χρειάζεται να απαντηθούν παράνομες ερωτήσεις. Το έντυπο που έχετε στα χέρια σας δεν είναι ο νόμος. Αυτές οι οδηγίες είναι πολύ πιο κοντά σε αυτόν.
Οι ερωτήσεις που οι οδηγίες θεωρούν επιτρεπόμενες είναι αυτές που αφορούν την ταυτότητα και την ικανότητά σας να πληρώνετε. Το όνομα και τη διεύθυνσή σας. Τον αριθμό των ατόμων που μετακομίζουν και αν είναι ενήλικες ή παιδιά. Το επάγγελμά σας και τον εργοδότη σας. Το καθαρό σας εισόδημα και το ποσό που απομένει μετά τις τακτικές μηνιαίες υποχρεώσεις σας, αν και ακόμη και εδώ μπορείτε να απαντήσετε επιβεβαιώνοντας ότι υπερβαίνετε ένα καθορισμένο όριο αντί να αναφέρετε ένα ακριβές ποσό. Εάν έχουν κινηθεί διαδικασίες αφερεγγυότητας εναντίον σας, εάν έχετε δώσει Vermögensauskunft (υπεύθυνη δήλωση περιουσιακών στοιχείων σε διαδικασίες εκτέλεσης) και εάν υπάρχουν τίτλοι έξωσης εναντίον σας για οφειλές ενοικίου. Εάν σκοπεύετε να έχετε κατοικίδια, εκτός εάν πρόκειται για μικρά ζώα κλουβιών όπως χάμστερ, παπαγαλάκια ή ψάρια, τα οποία δεν χρειάζονται καμία άδεια. Και για την κοινωνική στέγαση, τα στοιχεία του WBS σας.
Η λίστα με τις μη επιτρεπόμενες ερωτήσεις είναι μεγαλύτερη και πιο χρήσιμη. Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ρωτήσει την εθνικότητά σας: οι οδηγίες αναφέρουν κατηγορηματικά ότι η ερώτηση δεν είναι απαραίτητη και επομένως δεν επιτρέπεται. Γενικές ερωτήσεις σχετικά με τη θρησκεία, τη φυλή ή την εθνοτική καταγωγή είναι παράνομες. Ερωτήσεις σχετικά με ποινικές καταδίκες και σχετικά με τρέχουσες ποινικές έρευνες είναι παράνομες, επειδή η μόνη νόμιμη ανησυχία σε μια μίσθωση είναι η πιστοληπτική σας ικανότητα. Ερωτήσεις σχετικά με τα σχέδια γάμου, την εγκυμοσύνη και το αν θέλετε παιδιά είναι παράνομες, επειδή ανήκουν στον πυρήνα της ιδιωτικής ζωής. Οι οδηγίες προσθέτουν έναν σαφή νομικό λόγο, ο οποίος είναι ότι η υποδοχή ενός συζύγου ή των δικών σας παιδιών δεν απαιτεί εξαρχής την άδεια ενός ιδιοκτήτη, καθώς τα στενά μέλη της οικογένειας δεν είναι τρίτα μέρη. Δεν επιτρέπεται να ερωτηθείτε για τη συμμετοχή σε πολιτικό κόμμα ή σε ένωση ενοικιαστών. Ούτε για τη διάρκεια της απασχόλησής σας, με το σκεπτικό ότι σε μια κινητή κοινωνία δεν αποδεικνύει τίποτα για το μέλλον. Ούτε για τους λόγους πίσω από τις μηνιαίες σας υποχρεώσεις. Και όπου ένας δημόσιος φορέας πληρώνει απευθείας το ενοίκιό σας, οι ερωτήσεις σχετικά με το εισόδημά σας δεν επιτρέπονται καθόλου.
Αξίζει να λάβετε υπόψη δύο διαδικαστικά σημεία από τις ίδιες οδηγίες. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει να δει το Personalausweis ή το διαβατήριό σας για να επαληθεύσει την ταυτότητά σας και μπορεί να καταγράψει ότι το έλεγξε, αλλά η λήψη αντιγράφου αυτού είναι ρητά παράνομη. Και τα πλαίσια συγκατάθεσης σε αυτές τις φόρμες δεν αποτελούν έγκυρη λύση: οι αρχές λένε ότι η συγκατάθεση δεν είναι το σωστό μέσο εδώ και ότι η συγκατάθεση που εξάγεται με την εξάρτηση της σύμβασης από αυτήν δεν δίνεται ελεύθερα και επομένως δεν ισχύει.
Αυτό που προκύπτει από όλα αυτά είναι ο πρακτικός κανόνας που οι Γερμανοί δικηγόροι περιγράφουν ως Recht zur Lüge, το δικαίωμα να ψεύδεσαι. Επειδή δεν χρειάζεται να απαντηθούν παράνομες ερωτήσεις, μια ψευδής απάντηση σε μια παράνομη ερώτηση δεν έχει καμία συνέπεια: ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί αργότερα να αμφισβητήσει τη σύμβαση ή να καταγγείλει τη σύμβαση βάσει μιας απάντησης που δεν είχε ποτέ δικαίωμα να ζητήσει. Μια ψευδής απάντηση σε μια νόμιμη ερώτηση, πάνω απ 'όλα σχετικά με το εισόδημά σας ή τις οφειλές σας, είναι ένα εντελώς διαφορετικό ζήτημα και μπορεί να σας κοστίσει τη μίσθωση. Η διάκριση αξίζει να μάθουμε ακριβώς επειδή μια φόρμα που ρωτάει για την εγκυμοσύνη σας και τον μισθό σας σε διπλανά πλαίσια σας προσκαλεί να τα αντιμετωπίσετε ως ισοδύναμα, και δεν είναι.
Τέλος, τα δεδομένα σας δεν ανήκουν στον ιδιοκτήτη. Οι οδηγίες είναι σαφείς ότι τα αρχεία των αιτούντων που δεν λαμβάνουν το διαμέρισμα πρέπει γενικά να διαγράφονται εντός έξι μηνών, με την περίοδο αυτή να συνδέεται με το χρονικό παράθυρο για αξιώσεις κατά των διακρίσεων, και ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διατηρούν μαύρες λίστες «προβληματικών» αιτούντων ή ελέγχουν νέους αιτούντες με βάση μια αποθηκευμένη βάση δεδομένων, ενεργούν γενικά παράνομα.
Ο Σούφα και το Πρόβλημα των Νεοφερμένων
Σχεδόν κάθε ιδιοκτήτης σε μια ανταγωνιστική αγορά θα ζητήσει αποδεικτικά στοιχεία πιστοληπτικής ικανότητας, και στη Γερμανία αυτό σημαίνει την Schufa, τον κυρίαρχο πιστωτικό οργανισμό της χώρας. Εδώ είναι που οι νεοαφιχθέντες συναντούν ένα τείχος που δεν έχει καμία σχέση με τα οικονομικά τους: ένα άτομο που μετακόμισε στη Γερμανία πριν από τρεις μήνες δεν έχει γερμανικό πιστωτικό ιστορικό, επομένως υπάρχει λίγο ή τίποτα στον φάκελό του. Ένας άδειος φάκελος δεν είναι κακή βαθμολογία. Αλλά είναι μια απουσία όπου ο ιδιοκτήτης περιμένει έναν αριθμό, και σε μια στοίβα σαράντα αιτήσεων μια απουσία χάνει σε βάρος ενός αριθμού.
Η κατανόηση του αιτούμενου εγγράφου Schufa βοηθάει περισσότερο από όσο θα περιμένατε. Το Datenkopie σύμφωνα με το Άρθρο 15 του ΓΚΠΔ αποτελεί το νόμιμο δικαίωμά σας σε ένα δωρεάν αντίγραφο όλων όσων τηρούνται για εσάς και είναι το σωστό έγγραφο για τον έλεγχο του αρχείου σας για σφάλματα. Δεν είναι το σωστό έγγραφο που πρέπει να δώσετε σε έναν ιδιοκτήτη, και οι αρχές προστασίας δεδομένων το λένε ευθέως: οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να μην το απαιτούν, επειδή αποκαλύπτει πολύ περισσότερα για τα οικονομικά σας από ό,τι απαιτεί η αξιολόγηση μιας μίσθωσης. Αυτό που είναι κατάλληλο είναι μια ειδικά σχεδιασμένη Bonitätsauskunft, μια έκθεση πιστοληπτικής ικανότητας που έχει σχεδιαστεί για να εμφανίζεται στους ιδιοκτήτες, η οποία περιέχει μόνο τη σχετική περίληψη. Αυτό είναι ένα προϊόν επί πληρωμή. Την παραγγέλνετε μόνοι σας και την παρουσιάζετε μόνοι σας. Η απευθείας υποβολή ερωτήματος από έναν ιδιοκτήτη σε έναν πιστωτικό οργανισμό για εσάς επιτρέπεται μόνο σε περιορισμένες περιπτώσεις και καθόλου αφού έχετε ήδη προσκομίσει επαρκή αποδεικτικά στοιχεία.
Μια απαίτηση που μπορείτε απλά να απορρίψετε είναι το Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, ένα πιστοποιητικό από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη σας που επιβεβαιώνει ότι δεν έχετε αφήσει οφειλόμενα ενοίκια. Το Bundesgerichtshof (BGH, Ομοσπονδιακό Δικαστήριο) έκρινε το 2009 ότι ένας προηγούμενος ιδιοκτήτης δεν έχει καμία υποχρέωση να εκδώσει τέτοιο πιστοποιητικό και οι αρχές προστασίας δεδομένων καταλήγουν στο προφανές συμπέρασμα: εφόσον δεν μπορεί να αποκτηθεί αυτοδικαίως, δεν μπορεί να σας ζητηθεί. Εάν έχετε ένα, χρησιμοποιήστε το οπωσδήποτε. Εάν δεν έχετε, πείτε ότι ο προηγούμενος ιδιοκτήτης σας δεν είναι υποχρεωμένος να το παράσχει και προσκομίστε αντί αυτού τραπεζικές καταστάσεις που να δείχνουν το καταβληθέν ενοίκιο.
Τι προσφέρετε λοιπόν όταν ο φάκελός σας Schufa είναι αδύναμος; Προσφέρετε αυτό που πραγματικά απαντά στο ερώτημα που θέτει ο ιδιοκτήτης, δηλαδή αν θα φτάσει το ενοίκιο. Ένα Arbeitsvertrag (σύμβαση εργασίας) που να δείχνει τον μισθό σας και, ιδανικά, ότι είναι μόνιμος (unbefristet). Τα τρία τελευταία Gehaltsabrechnungen (εκκαθαριστικά μισθοδοσίας). Τραπεζικές δηλώσεις από τη χώρα σας που να δείχνουν ότι το ενοίκιο πληρώθηκε εγκαίρως, με τις άσχετες γραμμές μαυρισμένες. Ένα Bürgschaft (εγγύηση) από έναν εργοδότη, έναν συγγενή ή έναν φίλο που κατοικεί στη Γερμανία, το οποίο είναι συχνά το πιο αποτελεσματικό έγγραφο που μπορεί να προσκομίσει ένας νεοφερμένος. Μια επιστολή από τον εργοδότη σας που επιβεβαιώνει τη θέση σας, η οποία έχει βαρύτητα σε μια αγορά όπου η σταθερότητα του εργοδότη ερμηνεύεται ως σταθερότητα του ενοικιαστή. Αυτό που δεν μπορείτε να κάνετε είναι να ξεπεράσετε το πρόβλημα με μια μεγαλύτερη προκαταβολή, επειδή όπως εξηγεί η επόμενη ενότητα, η προκαταβολή περιορίζεται από το νόμο και το όριο δεν είναι διαπραγματεύσιμο. Το κεφάλαιό μας για πιστώσεις και δάνεια στη Γερμανία εξηγεί την ίδια την παρτιτούρα Schufa, τον τρόπο δημιουργίας του αρχείου και τον τρόπο διόρθωσης σφαλμάτων σε αυτό.
Οι διακρίσεις στην αγορά ενοικίασης είναι πραγματικές και παράνομες
Δεν είναι χρήσιμο να προσποιούμαστε το αντίθετο: οι υποψήφιοι με ονόματα που ακούγονται ξένα λαμβάνουν λιγότερες προσκλήσεις για προβολή από τους ίδιους υποψηφίους με ονόματα που ακούγονται γερμανικά, ένα μοτίβο που έχει αποδειχθεί επανειλημμένα σε ελεγχόμενες δοκιμές. Εάν σας αγνοούν, το πρόβλημα μπορεί πραγματικά να μην είστε εσείς. Ο Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG, ο Γενικός Νόμος περί Ίσης Μεταχείρισης) το απαγορεύει αυτό και αξίζει να γνωρίζουμε ακριβώς τι καλύπτει, επειδή η ακριβής εκδοχή είναι πιο χρήσιμη από το σύνθημα.
Το άρθρο 19(1) του AGG απαγορεύει τις διακρίσεις λόγω φυλής, εθνικής καταγωγής, φύλου, θρησκείας, αναπηρίας, ηλικίας και σεξουαλικής ταυτότητας σε αυτό που ο νόμος αποκαλεί Massengeschäfte, μαζικές συναλλαγές που συνήθως συμβαίνουν χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το άτομο σε μεγάλο αριθμό συγκρίσιμων περιπτώσεων. Το άρθρο 19(2) προχωρά περαιτέρω για τη φυλή και την εθνική καταγωγή, απαγορεύοντας αυτές τις διακρίσεις και σε άλλες σχέσεις αστικού δικαίου. Ο λόγος που αυτή η διάκριση έχει σημασία είναι το άρθρο 19(5), το οποίο ορίζει ότι η μίσθωση κατοικιών γενικά δεν αποτελεί Massengeschäft όπου ο ιδιοκτήτης ενοικιάζει συνολικά όχι περισσότερες από 50 κατοικίες. Διαβάστε αυτές τις διατάξεις μαζί και προκύπτει ο πραγματικός κανόνας: έναντι ενός μικρού ιδιώτη ιδιοκτήτη, οι προστασίες που καλύπτουν τη θρησκεία, το φύλο, την ηλικία, την αναπηρία και τη σεξουαλική ταυτότητα ως επί το πλείστον δεν ισχύουν, ενώ η προστασία από φυλετικές και εθνοτικές διακρίσεις ισχύει ανεξάρτητα από το πόσα διαμερίσματα κατέχει ο ιδιοκτήτης. Η Antidiskriminierungsstelle des Bundes (Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Κατά των Διακρίσεων) το αναφέρει με τον ίδιο τρόπο. Εναντίον μιας μεγάλης εταιρείας στέγασης, ισχύει η πλήρης λίστα.
Υπάρχει μία εξαίρεση που πρέπει να γνωρίζετε, επειδή οι ιδιοκτήτες ακινήτων μερικές φορές την επικαλούνται. Το άρθρο 19(3) επιτρέπει τη διαφορετική μεταχείριση κατά την ενοικίαση ακινήτων, όπου αυτή χρησιμεύει για τη δημιουργία και τη διατήρηση κοινωνικά σταθερών δομών κατοίκησης και ισορροπημένων προτύπων οικισμού. Πρόκειται για μια πραγματική διάταξη, αλλά όχι για λευκή επιταγή: οι οδηγίες των αρχών προστασίας δεδομένων σημειώνουν ότι απαιτεί μια συνεκτική, τεκμηριωμένη αντίληψη στεγαστικής πολιτικής από πίσω της, όχι την ιδιωτική προτίμηση ενός ιδιοκτήτη. Ένας ιδιοκτήτης ακινήτων που απλώς προτιμά να μην ενοικιάζει σε αλλοδαπούς δεν καλύπτεται από αυτήν.
Εάν υποστείτε διακρίσεις, ο AGG σας δίνει μια διαδρομή και δύο χαρακτηριστικά του καθορίζουν εάν η διαδρομή λειτουργεί. Το πρώτο είναι το άρθρο 22, το οποίο μεταθέτει το βάρος της απόδειξης: μόλις αποδείξετε ενδείξεις που υποδηλώνουν διακρίσεις για προστατευόμενο λόγο, η άλλη πλευρά πρέπει να αποδείξει ότι δεν υπήρξε παραβίαση. Γι' αυτό έχει σημασία η συλλογή αποδεικτικών στοιχείων και ο τρόπος με τον οποίο λειτουργούν οι δοκιμές. Εάν υποψιάζεστε ότι σας αποκρύπτεται μια καταχώριση, το να ζητήσετε από κάποιον με γερμανικό όνομα να ρωτήσει για το ίδιο διαμέρισμα λίγο αργότερα και να καταγράψετε και τις δύο απαντήσεις, μετατρέπει ένα συναίσθημα σε ενδείξεις. Κρατήστε κάθε email, σημειώστε κάθε τηλεφωνική κλήση με την ημερομηνία και την ώρα της, και τις καταχωρίσεις στιγμιότυπων οθόνης που παραμένουν στο διαδίκτυο αφού σας είπαν ότι έχουν καταληφθεί. Μην κατασκευάζετε, ωστόσο, έγγραφα. Οι οδηγίες της ίδιας της Υπηρεσίας Κατά των Διακρίσεων προειδοποιούν ότι η πλαστογράφηση εγγράφων αποτελεί ποινικό αδίκημα και συμβουλεύουν να μην υποβάλλονται εικονικά έγγραφα στις δοκιμές.
Το δεύτερο καθοριστικό χαρακτηριστικό είναι το άρθρο 21(5): οι αξιώσεις πρέπει να υποβάλλονται εντός δύο μηνών. Αυτή είναι μια σύντομη προθεσμία και αυτός είναι ο λόγος που πολλές έγκυρες καταγγελίες αποτυγχάνουν. Μέσα σε αυτό το χρονικό διάστημα μπορείτε να ζητήσετε να σταματήσουν οι διακρίσεις, να υποβάλετε αίτηση ασφαλιστικών μέτρων όταν φοβάστε περισσότερα, να ζητήσετε αποζημίωση και να ζητήσετε χρηματική αποζημίωση για την παραβίαση των δικαιωμάτων της προσωπικότητάς σας. Αυτό που γενικά δεν μπορείτε να κάνετε είναι να αναγκάσετε τον ιδιοκτήτη να σας παραχωρήσει το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Τα ποσά δεν είναι ασήμαντα: η Υπηρεσία Καταπολέμησης των Διακρίσεων καταγράφει μια υπόθεση του Βερολίνου στην οποία ένα δικαστήριο επιδίκασε 30,000 ευρώ, 15,000 σε κάθε έναν από τους δύο ενάγοντες, όπου ένας ιδιοκτήτης αύξησε επιλεκτικά τα ενοίκια για τουρκικά, αραβικά και μουσουλμανικά νοικοκυριά, με το δικαστήριο να σημειώνει ρητά ότι το ποσό θα πρέπει να έχει αποτρεπτικό αποτέλεσμα. Η ίδια πηγή καταγράφει μια υπόθεση στην οποία η απαίτηση ενός ιδιοκτήτη να μιλούν οι αιτούντες γερμανικά αντιμετωπίστηκε ως πιθανή έμμεση διάκριση λόγω καταγωγής, με το σκεπτικό ότι θα απέκλειε κάθε νεοαφιχθέντα άτομο από την αγορά κατοικίας.
Πρακτικά, μην ξεκινήσετε με μια αγωγή. Επικοινωνήστε με την Antidiskriminierungsstelle des Bundes στη διεύθυνση antidiskriminierungsstelle.de, η οποία παρέχει δωρεάν συμβουλές, ή με μια τοπική Antidiskriminierungsberatungsstelle. Πολλές πόλεις διαθέτουν επίσης μια υπηρεσία συμβουλευτικής «Δίκαιη ζωή» ειδικά για τη στέγαση. Λόγω του χρόνου των δύο μηνών, κάντε αυτήν την κλήση την πρώτη εβδομάδα, όχι αφού τελειώσετε να θυμώνετε.
Διαβάστε τον Κώδικα πριν υπογράψετε
Το Mietvertrag (σύμβαση μίσθωσης) είναι συνήθως τυποποιημένο έντυπο και τα τυποποιημένα έντυπα στη Γερμανία υπόκεινται σε αυστηρό δικαστικό έλεγχο, πράγμα που σημαίνει ότι ένας εκπληκτικός αριθμός ρητρών που κυκλοφορούν είναι άκυρες. Ξεκινήστε με τη βασική διαίρεση. Ένα unbefristeter Mietvertrag (σύμβαση αορίστου χρόνου) είναι η κανονική περίπτωση και συνεχίζεται μέχρι κάποιος να το καταγγείλει. Ένα befristeter Mietvertrag (σύμβαση ορισμένου χρόνου) λήγει αυτόματα σε μια ημερομηνία.
Εδώ, οι αρχικές συμβουλές που δίνουν οι περισσότεροι οδηγοί είναι λανθασμένες και αξίζει να διαβάσετε προσεκτικά το άρθρο 575 του BGB. Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να επιλέξει να προσφέρει μια ορισμένη διάρκεια. Μια ορισμένη διάρκεια ισχύει μόνο εάν, κατά τη στιγμή της υπογραφής και γραπτώς, ο ιδιοκτήτης δηλώσει έναν από ακριβώς τρεις νόμιμους λόγους: ότι θέλει το ακίνητο για τον εαυτό του, την οικογένειά του ή το νοικοκυριό του· ότι σκοπεύει να το κατεδαφίσει, να το τροποποιήσει ουσιαστικά ή να το επισκευάσει με τρόπο που μια συνεχιζόμενη μίσθωση θα εμπόδιζε σοβαρά· ή ότι σκοπεύει να το εκμισθώσει σε κάποιον που υποχρεούται να παρέχει υπηρεσίες. Εάν δεν αναφέρεται τέτοιος λόγος γραπτώς, ο νόμος ορίζει ότι η μίσθωση απλώς θεωρείται ότι έχει συναφθεί για αόριστο χρονικό διάστημα. Με άλλα λόγια, μια ανεξήγητη ορισμένη διάρκεια δεν μειώνει τη μίσθωσή σας· απλώς αποτυγχάνει. Εάν υπάρχει πραγματική ορισμένη διάρκεια, μπορείτε να απαιτήσετε από τον ιδιοκτήτη να επιβεβαιώσει εντός ενός μηνός από τέσσερις μήνες πριν από τη λήξη της εάν ο λόγος εξακολουθεί να ισχύει και, εάν έχει εκλείψει, μπορείτε να ζητήσετε παράταση για αόριστο χρονικό διάστημα.
Οι προθεσμίες ειδοποίησης περιγράφονται εξίσου λανθασμένα στους περισσότερους οδηγούς. Σύμφωνα με το άρθρο 573c του BGB, η ειδοποίηση που δίνεται έως την τρίτη εργάσιμη ημέρα ενός μήνα τίθεται σε ισχύ στο τέλος του επόμενου μήνα, που είναι οι γνωστοί τρεις μήνες. Η προθεσμία του ιδιοκτήτη, όχι η δική σας, παρατείνεται με τη μίσθωση: παρατείνεται κατά τρεις μήνες μετά από πέντε χρόνια και κατά άλλους τρεις μετά από οκτώ, δίνοντας τρεις, έξι και εννέα μήνες. Η δική σας προθεσμία παραμένει στους τρεις μήνες για ολόκληρη τη μίσθωση. Και το άρθρο 573c(4) καθιστά άκυρη οποιαδήποτε συμφωνία που αποκλίνει από αυτό εις βάρος σας, επομένως μια ρήτρα που υποτίθεται ότι σας δεσμεύει με προειδοποίηση έξι ή δώδεκα μηνών σε μια συνηθισμένη μίσθωση αορίστου χρόνου δεν ισχύει. Η ίδια η καταγγελία πρέπει να είναι γραπτή σύμφωνα με το άρθρο 568 του BGB, δηλαδή μια υπογεγραμμένη έντυπη επιστολή· ένα email δεν την ικανοποιεί. Η συστημένη επιστολή δεν αποτελεί νομική απαίτηση, μόνο εύλογη απόδειξη. Ξεχωριστά, το άρθρο 550 ορίζει ότι μια μίσθωση για περισσότερο από ένα έτος που δεν είναι σε γραπτή μορφή θεωρείται αόριστη, αν και δεν μπορεί να λυθεί πριν από ένα έτος μετά την παράδοση.
Η δυνατότητα του ιδιοκτήτη να σας καταγγείλει είναι σημαντικά περιορισμένη και συνήθως απαιτεί ένα berechtigtes Interesse (έννομο συμφέρον), το πιο συνηθισμένο είναι το Eigenbedarf, η ανάγκη του ιδιοκτήτη για το διαμέρισμα για τον εαυτό του ή για στενή οικογένεια. Το Eigenbedarf πρέπει να είναι ειδικά αιτιολογημένο και μπορεί να αμφισβητηθεί, και εάν αποδειχθεί ότι είναι κατασκευασμένο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ευθύνεται για αποζημίωση. Αυτός είναι ο πυρήνας της γερμανικής προστασίας των ενοικιαστών και είναι ο λόγος για τον οποίο αξίζει να διατηρηθεί μια γερμανική μίσθωση.
Προσέξτε για τρεις οικογένειες ρητρών. Το Staffelmiete (κλιμακωτό ενοίκιο), σύμφωνα με το άρθρο 557a του BGB, καθορίζει τις αυξήσεις εκ των προτέρων. Κάθε κλιμάκιο πρέπει να αναφέρεται ως ποσό σε ευρώ και όχι ως ποσοστό, κάθε επίπεδο πρέπει να ισχύει για τουλάχιστον ένα έτος, οι συνήθεις αυξήσεις στο τοπικό συγκρίσιμο ενοίκιο εξαιρούνται κατά τη διάρκεια ισχύος του και το δικαίωμά σας για καταγγελία μπορεί να αποκλειστεί για το πολύ τέσσερα χρόνια. Το Indexmiete (δείκτης ενοικίου), σύμφωνα με το άρθρο 557b, συνδέει το ενοίκιο με τον δείκτη τιμών καταναλωτή που δημοσιεύεται από την Statistisches Bundesamt. Πρέπει επίσης να ισχύει για ένα έτος κάθε φορά, οι συνήθεις αυξήσεις εξαιρούνται και κάθε αλλαγή πρέπει να δηλώνεται στο Textform που να δείχνει την κίνηση του δείκτη και το ποσό. Οι συνήθεις αυξήσεις ενοικίου στο ortsübliche Vergleichsmiete (τοπικό συγκρίσιμο ενοίκιο) που ισχύουν σύμφωνα με το άρθρο 558: το ενοίκιο πρέπει να έχει παραμείνει αμετάβλητο για δεκαπέντε μήνες και το Kappungsgrenze (όριο ανώτατου ορίου) επιτρέπει μέγιστο 20% σε διάστημα τριών ετών, μειωμένο σε 15% σε περιοχές που το ομόσπονδο κράτος έχει χαρακτηρίσει ως περιοριστικές. Οι περισσότεροι οδηγοί αναφέρουν τον αριθμό 20 και παραλείπουν τον αριθμό 15, ο οποίος είναι ο αριθμός που ισχύει ακριβώς στις πόλεις όπου είναι πιο πιθανό να διαβάσετε αυτό.
Η Προσοχή: Τρεις Μήνες και το Δικαίωμά σας να Πληρώσετε σε Τρία Μέρη
Η Kaution (εγγύηση) διέπεται από το άρθρο 551 του BGB και σχεδόν κάθε δημοφιλής περιγραφή της είναι ελαφρώς λανθασμένη. Ο νόμος ορίζει ότι η εγγύηση μπορεί να ανέλθει το πολύ στο τριπλάσιο του μηνιαίου ενοικίου, εξαιρουμένων των Betriebskosten που εμφανίζονται ως εφάπαξ ποσό ή προκαταβολή. Ακολουθούν δύο πράγματα. Πρώτον, οι τρεις μήνες είναι ένα ανώτατο όριο, όχι ένα κριτήριο: ένας ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει λιγότερα και τίποτα δεν του δίνει το δικαίωμα να ζητήσει περισσότερα, ανεξάρτητα από το πόσο μικρό είναι το ποσό του φακέλου Schufa σας ή πόσο θέλετε το διαμέρισμα. Δεύτερον, ο πολλαπλασιαστής ισχύει για την Kaltmiete, όχι για την Warmmiete, επομένως ένας ιδιοκτήτης που υπολογίζει τριπλάσιο του warm ενοικίου σας χρεώνει υπερβολικά.
Έπειτα, έρχεται η παροχή που οι νεοφερμένοι συνήθως δεν γνωρίζουν ότι έχουν. Το άρθρο 551(2) σας δίνει το δικαίωμα να καταβάλετε την προκαταβολή σε τρεις ίσες μηνιαίες δόσεις. Η πρώτη οφείλεται κατά την έναρξη της μίσθωσης και οι άλλες δύο οφείλονται με τις επόμενες δύο πληρωμές ενοικίου. Αυτό είναι δικαίωμά σας, όχι παραχώρηση προς διαπραγμάτευση: μια συμβατική ρήτρα που απαιτεί το συνολικό ποσό εκ των προτέρων αποτελεί απόκλιση εις βάρος σας και το άρθρο 551(4) καθιστά άκυρη οποιαδήποτε τέτοια απόκλιση. Δεδομένου ότι ταυτόχρονα πληρώνετε για μια μετακόμιση, συχνά αγοράζετε κουζίνα και ενδεχομένως εξακολουθείτε να πληρώνετε ενοίκιο κάπου αλλού, η κατανομή της προκαταβολής σε τρεις μήνες αξίζει πραγματικά χρήματα ακριβώς τη στιγμή που έχετε τα λιγότερα.
Τα καθήκοντα του ιδιοκτήτη είναι εξίσου συγκεκριμένα. Σύμφωνα με το άρθρο 551(3), τα χρήματα πρέπει να κατατεθούν σε τράπεζα με το συνήθη επιτόκιο για τις αποταμιεύσεις με προειδοποίηση τριών μηνών ή με άλλη μορφή, εάν συμφωνήσετε, και σε κάθε περίπτωση πρέπει να φυλάσσονται ξεχωριστά από τα ίδια τα περιουσιακά στοιχεία του ιδιοκτήτη. Αυτός ο διαχωρισμός προστατεύει την κατάθεσή σας σε περίπτωση αφερεγγυότητας του ιδιοκτήτη. Τα έσοδα ανήκουν σε εσάς και αυξάνουν την κατάθεση. Οι φοιτητικές και νεανικές εστίες εξαιρούνται από την υποχρέωση καταβολής τόκων. Εάν ο ιδιοκτήτης σας σας ζητήσει να μεταφέρετε την κατάθεση στον κανονικό τρεχούμενο λογαριασμό του, περιγράφει μια ρύθμιση που δεν επιτρέπει ο νόμος.
Μια εναλλακτική που αξίζει να γνωρίζετε είναι το Mietkautionsbürgschaft, μια εγγύηση κατάθεσης από μια τράπεζα ή ασφαλιστική εταιρεία: πληρώνετε ένα μικρό ετήσιο ασφάλιστρο και αυτοί εγγυώνται το ποσό, έτσι τα μετρητά σας παραμένουν μαζί σας. Κοστίζει χρήματα που δεν επιστρέφονται ποτέ και ο ιδιοκτήτης πρέπει να συμφωνήσει να τα αποδεχτεί, αλλά για έναν νεοφερμένο που αντιμετωπίζει μια εγγύηση, μια κουζίνα και μια μετακόμιση τον ίδιο μήνα, μερικές φορές είναι η διαφορά μεταξύ του να πάρει το διαμέρισμα και του να μην το κάνει.
Στο τέλος της μίσθωσης, η προκαταβολή επιστρέφεται αφού ο ιδιοκτήτης έχει στη διάθεσή του εύλογο χρονικό διάστημα για να ελέγξει το διαμέρισμα και να διευθετήσει τις εκκρεμείς απαιτήσεις. Δεν υπάρχει νόμιμος αριθμός για αυτήν την περίοδο και τα δικαστήρια έχουν δεχθεί από τρεις έως έξι μήνες, και περισσότερο όταν μια εκκρεμής Nebenkostenabrechnung δικαιολογεί τη διατήρηση ενός αναλογικού μέρους. Αυτό που δεν μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης είναι να το κρατήσει για φυσιολογική φθορά, την οποία καλύπτει το ενοίκιο.
Περιορισμοί: Τι περιορίζει και πού
Το Mietpreisbremse (φρένο ενοικίου) περιορίζει το ποσό που ένας ιδιοκτήτης μπορεί να χρεώσει σε έναν νέο ενοικιαστή. Σύμφωνα με το άρθρο 556d του BGB, σε μια περιοχή με τεταμένη αγορά κατοικίας, το ενοίκιο κατά την έναρξη της μίσθωσης μπορεί να υπερβαίνει το ortsübliche Vergleichsmiete κατά μέγιστο 10%. Το τοπικό συγκρίσιμο ενοίκιο αποδεικνύεται συνήθως από τον Mietspiegel, τον επίσημο δείκτη ενοικίων που δημοσιεύουν οι περισσότερες πόλεις.
Η κατάστασή του είναι το πράγμα που οι περισσότεροι οδηγοί πλέον κάνουν λάθος, και προς τις δύο κατευθύνσεις. Ο κανόνας δεν ισχύει παντού αυτόματα. Ισχύει μόνο όταν η κυβέρνηση του ομόσπονδου κράτους σας έχει εκδώσει Rechtsverordnung (νομοθετική διάταξη) που ορίζει την περιοχή, επομένως ισχύει στο κέντρο του Μονάχου και όχι στις περισσότερες αγροτικές περιοχές. Αυτές οι διατάξεις επρόκειτο να λήξουν στα τέλη του 2025 και ένας νόμος παράτασης που ψηφίστηκε από την Ομοσπονδιακή Βουλή, εγκρίθηκε από την Ομοσπονδιακή Βουλή στις 11 Ιουλίου 2025 και τέθηκε σε ισχύ από τις 23 Ιουλίου 2025, τις παρέτεινε κατά τέσσερα χρόνια. Ο νόμος ορίζει πλέον ότι μια διάταξη πρέπει να παύσει να ισχύει το αργότερο στα τέλη της 31ης Δεκεμβρίου 2029. Έτσι, ο Mietpreisbremse ισχύει και οποιαδήποτε σελίδα που σας λέει ότι λήγει το 2025 είναι παρωχημένη. Σημειώστε, ωστόσο, την ακριβή διατύπωση: το 2029 είναι το εξωτερικό όριο για αυτές τις διατάξεις και η διάταξη ενός μεμονωμένου ομόσπονδου κράτους μπορεί να λήξει νωρίτερα.
Οι εξαιρέσεις ισχύουν εκεί όπου τα χρήματα βρίσκονται στην πραγματικότητα. Σύμφωνα με το άρθρο 556ε, εάν ο προηγούμενος ενοικιαστής πλήρωνε ήδη περισσότερα από το ανώτατο όριο, το υψηλότερο Vormiete μπορεί να χρεωθεί ξανά και, εάν ο ιδιοκτήτης έκανε εκσυγχρονισμό τα τρία χρόνια πριν από την έναρξη της μίσθωσής σας, το ανώτατο όριο αυξάνεται ανάλογα. Σύμφωνα με το άρθρο 556στ, το ανώτατο όριο δεν ισχύει καθόλου για κατοικία που χρησιμοποιήθηκε και ενοικιάστηκε για πρώτη φορά μετά την 1η Οκτωβρίου 2014, το οποίο εξαιρεί ουσιαστικά όλες τις νέες κατασκευές, και ούτε το άρθρο 556δ ούτε το 556ε ισχύουν για την πρώτη μίσθωση μετά από έναν ολοκληρωμένο εκσυγχρονισμό.
Το άρθρο 556g είναι το μέρος που μετατρέπει αυτό από θεωρία σε μόχλευση. Όταν ο ιδιοκτήτης βασίζεται σε μία από αυτές τις εξαιρέσεις, πρέπει να σας ενημερώσει αυτοπροσώπως, σε μορφή κειμένου, πριν κάνετε τη δήλωση της σύμβασής σας, ποια εξαίρεση ισχύει και ποιο ήταν το προηγούμενο ενοίκιο. Ένας ιδιοκτήτης που δεν παρέχει αυτήν την αποκάλυψη δεν μπορεί να βασιστεί καθόλου στην εξαίρεση, και κάποιος που την παρέχει καθυστερημένα μπορεί να την επικαλεστεί μόνο δύο χρόνια αργότερα. Εάν το ενοίκιο είναι πολύ υψηλό, πρέπει να υποβάλετε ένσταση, την οποία ο νόμος αποκαλεί Rüge, σε μορφή κειμένου. Στη συνέχεια, μπορείτε να ανακτήσετε την υπερπληρωμή. Κινηθείτε γρήγορα, επειδή εάν υποβάλετε ένσταση περισσότερο από 30 μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης ή μετά τη λήξη της, μπορείτε να ανακτήσετε μόνο το ενοίκιο που κατέστη οφειλόμενο μετά την ένστασή σας. Και σημειώστε μια λεπτομέρεια που ξεχωρίζει τους ανθρώπους με τα κλιμακωτά ενοίκια: σύμφωνα με το άρθρο 557a(4), η Mietpreisbremse ισχύει για κάθε Staffel, όχι μόνο για το πρώτο, ενώ σύμφωνα με το άρθρο 557b(4) ισχύει μόνο για το αρχικό ενοίκιο ενός δείκτη ενοικίου.
Η αύξηση ενός Rüge δεν απαιτεί δικηγόρο και δεν δίνει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να προβεί σε αντίποινα. Η συνήθης προστασία των ενοικιαστών εξακολουθεί να ισχύει. Στην πράξη, το τοπικό Mieterverein είναι η πρώτη κατάλληλη επιλογή, τόσο επειδή θα ελέγξουν τη σύγκριση Mietspiegel για εσάς όσο και επειδή η αριθμητική του συγκρίσιμου ενοικίου είναι το σημείο όπου αυτές οι διαφορές κερδίζονται ή χάνονται.
Schönheitsreparaturen: Οι ρήτρες που δεν ισχύουν
Οι διακοσμητικές επισκευές (Schönheitsreparaturen) σημαίνουν βαφή τοίχων και οροφών, επεξεργασία καλοριφέρ και εσωτερικών θυρών και παραθύρων από μέσα: αισθητική εργασία, όχι δομική επισκευή. Η προεπιλεγμένη θέση σύμφωνα με το άρθρο 535(1) του BGB είναι ότι αυτή είναι εργασία του ιδιοκτήτη, επειδή ο ιδιοκτήτης πρέπει να παραδώσει το διαμέρισμα σε κατάσταση κατάλληλη για συμβατική χρήση και να το διατηρήσει σε αυτήν την κατάσταση. Οι ιδιοκτήτες μεταθέτουν την εργασία στους ενοικιαστές μέσω συμβατικής ρήτρας και τα δικαστήρια έχουν περάσει δύο δεκαετίες για να καταργήσουν αυτές τις ρήτρες.
Η πιο πολύτιμη απόφαση για τους νεοφερμένους προήλθε από το BGH στις 18 Μαρτίου 2015. Όταν ένα διαμέρισμα παραδίδεται χωρίς ανακαίνιση, μια τυποποιημένη ρήτρα που επιβάλλει διακοσμητικές επισκευές στον ενοικιαστή χωρίς επαρκή αποζημίωση είναι άκυρη, επειδή θα υποχρέωνε τον ενοικιαστή να αφαιρέσει τη φθορά του προηγούμενου ενοικιαστή και να επιστρέψει το διαμέρισμα σε καλύτερη κατάσταση από αυτήν που το παρέλαβε. Την ίδια ημέρα, το δικαστήριο έκρινε ότι οι Quotenabgeltungsklauseln, ρήτρες που υποχρεώνουν έναν αποχωρούντα ενοικιαστή να καταβάλει ένα ποσοστό του κόστους των διαστημάτων διακόσμησης που δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί, είναι γενικά άκυρες, επειδή το μερίδιο του ενοικιαστή δεν μπορεί να υπολογιστεί αξιόπιστα εκ των προτέρων. Ρήτρες με απαράβατες προθεσμίες διακόσμησης που δεν λαμβάνουν υπόψη την πραγματική κατάσταση του διαμερίσματος, είναι επίσης άκυρες εδώ και καιρό. Όταν μια τέτοια ρήτρα ακυρώνεται, ακυρώνεται πλήρως: η υποχρέωση δεν συρρικνώνεται σε μια εύλογη εκδοχή, αλλά επανέρχεται στον ιδιοκτήτη βάσει του άρθρου 535.
Το BGH πρόσθεσε μια συνέχεια στις 8 Ιουλίου 2020 που αξίζει να γνωρίζετε. Εάν σας δόθηκε ένα μη ανακαινισμένο διαμέρισμα και η ρήτρα είναι άκυρη, μπορείτε στην πραγματικότητα να απαιτήσετε από τον ιδιοκτήτη να το διακοσμήσει μόλις η κατάσταση έχει επιδεινωθεί σημαντικά σε σύγκριση με την μετακόμιση, αλλά επειδή η νέα διακόσμηση σας προσφέρει ένα καλύτερο διαμέρισμα από αυτό που σας οφειλόταν συμβατικά, πρέπει να συνεισφέρετε στο κόστος, το οποίο το δικαστήριο είπε ότι κανονικά θα σημαίνει το μισό.
Δύο παρακείμενες ρήτρες αξίζουν τον ίδιο σκεπτικισμό. Μια Endrenovierungsklausel, που σας υποχρεώνει να διακοσμήσετε κατά την αναχώρηση ανεξάρτητα από την κατάστασή σας ή τη διάρκεια της διαμονής σας, είναι άκυρη. Μια Kleinreparaturenklausel, που σας υποχρεώνει να πληρώσετε για μικρές επισκευές, μπορεί να είναι έγκυρη αλλά μόνο εντός των ορίων που έχουν καθοριστεί από τα δικαστήρια: δεν υπάρχει νόμιμο ποσό, αλλά η ρήτρα πρέπει να περιορίζει τόσο το κόστος μιας μεμονωμένης επισκευής όσο και το συνολικό κόστος ανά έτος, και μπορεί να καλύπτει μόνο αντικείμενα που αγγίζετε και χρησιμοποιείτε τακτικά. Το κρίσιμο σημείο είναι ότι δεν πρέπει ποτέ να σας υποχρεώνει να συνεισφέρετε σε μια επισκευή που υπερβαίνει το όριο. Μια ρήτρα που σας υποχρεώνει να πληρώσετε τα πρώτα εκατό ευρώ μιας επισκευής εννιακόσιας ευρώ είναι άκυρη. Επειδή κανένα από αυτά τα ποσά δεν περιλαμβάνεται σε νόμο, ο αριθμός στη σύμβασή σας δεν είναι αυτοεπικυρούμενος, και αυτό είναι ακριβώς το είδος της ρήτρας που αξίζει να διαβάσετε μια Mieterverein.
Οι πρακτικές οδηγίες που ακολουθούν είναι σύντομες: καταγράψτε τις λέξεις «ανακαινισμένο» ή «μη ανακαινισμένο» στο πρωτόκολλο παράδοσης και φωτογραφίστε τα πάντα την ημέρα που θα μετακομίσετε. Το αν το διαμέρισμα δεν είχε ανακαινιστεί κατά την παράδοση είναι το γεγονός ότι θα κρίνει ολόκληρο το ζήτημα χρόνια αργότερα, και είναι το γεγονός ότι κανείς δεν μπορεί να το ανακατασκευάσει χωρίς αποδεικτικά στοιχεία.
Το Übergabe και το Übergabeprotokoll
Το Übergabe είναι η παράδοση και το Übergabeprotokoll (πρωτόκολλο παράδοσης) είναι το έγγραφο που υπογράφετε εσείς και ο ιδιοκτήτης την ίδια ημέρα. Είναι η φθηνότερη ασφάλιση στο γερμανικό δίκαιο μίσθωσης και η παράλειψή της είναι το πιο ακριβό λάθος που κάνει ένας νέος ενοικιαστής, επειδή το έγγραφο είναι αυτό που αποφασίζει, χρόνια αργότερα, αν η γρατσουνιά στο πάτωμα ήταν δική σας.
Καταγράψτε τις μετρήσεις του μετρητή ηλεκτρικού ρεύματος, φυσικού αερίου, νερού και θέρμανσης με τους αριθμούς των μετρητών, επειδή από αυτούς ξεκινά η χρέωση του δικτύου κοινής ωφέλειας. Καταγράψτε τον αριθμό των κλειδιών που λαμβάνετε για κάθε πόρτα, γραμματοκιβώτιο και υπόγειο. Καταγράψτε κάθε ελάττωμα που μπορείτε να βρείτε, όσο μικρό κι αν είναι: σπασμένα πλακάκια, γρατσουνισμένος πάγκος εργασίας, παράθυρο που δεν κλείνει, σημάδι στο παρκέ, ίχνη μούχλας. Φωτογραφίστε το καθένα και φωτογραφίστε το διαμέρισμα γενικά, με χρονική σήμανση. Αναφέρετε στο πρωτόκολλο εάν το διαμέρισμα παραδίδεται ανακαινισμένο ή μη. Και τα δύο μέρη υπογράφουν και εσείς κρατάτε ένα αντίγραφο.
Η καταγραφή ενός ελαττώματος κατά την παράδοση κάνει δύο πράγματα ταυτόχρονα. Προστατεύει την εγγύησή σας, επειδή ένα ελάττωμα που καταγράφεται την πρώτη ημέρα δεν μπορεί να αφαιρεθεί από την προκαταβολή σας την τελευταία ημέρα. Και διατηρεί το δικαίωμά σας να το διορθώσετε, επειδή σύμφωνα με το άρθρο 535 ο ιδιοκτήτης σας οφείλει ένα διαμέρισμα σε συμβατική κατάσταση και σύμφωνα με το άρθρο 536 το ενοίκιο μειώνεται εκ του νόμου για όσο διάστημα ένα ελάττωμα επηρεάζει σημαντικά τη χρήση, με οποιαδήποτε συμφωνία περί του αντιθέτου να είναι άκυρη σε μια μίσθωση κατοικίας. Ακολουθήστε το ίδιο πρωτόκολλο όταν φεύγετε και επιμείνετε σε αυτό ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης υπονοεί ότι είναι περιττό.
Ρύθμιση βοηθητικών προγραμμάτων μετά τη μετακόμισή σας
Η Strom (ηλεκτρική ενέργεια) και, όπου την έχετε ατομικά, το φυσικό αέριο είναι συμβόλαια που υπογράφετε οι ίδιοι, και η γερμανική αγορά είναι πλήρως απελευθερωμένη, επομένως μπορείτε να επιλέξετε οποιονδήποτε πάροχο. Εάν δεν κάνετε τίποτα, προμηθεύεστε αυτόματα από τον τοπικό Grundversorger (βασικό προμηθευτή) με το τιμολόγιο Grundversorgung, το οποίο είναι νόμιμο και αξιόπιστο και συνήθως συγκαταλέγεται στις πιο ακριβές επιλογές. Αυτή η προεπιλογή είναι ένα δίχτυ ασφαλείας, όχι ένα πρόγραμμα. Οι πύλες σύγκρισης όπως η Verivox και η Check24 είναι ο συνήθης τρόπος σύγκρισης, αν και είναι εμπορικοί μεσάζοντες και οι κατατάξεις τους αντικατοπτρίζουν τις προμήθειες καθώς και την τιμή. Ό,τι κι αν επιλέξετε, στείλτε το Zählerstand σας κατά την εγγραφή σας, παρακολουθήστε το Vertragslaufzeit (σύμβαση) και το Kündigungsfrist (περίοδο προειδοποίησης) και λάβετε υπόψη ότι η κύρια τιμή του πρώτου έτους συχνά περιλαμβάνει ένα μπόνους που δεν επαναλαμβάνεται. Η χρέωση λειτουργεί με μηνιαία Abschlag (δόσεις) έναντι μιας εκτίμησης, η οποία εξοφλείται μία φορά το χρόνο στο Jahresabrechnung.
Τα Wasser (νερό) και τα Abwasser (λύματα) δεν αποτελούν αγορά. Η τοπική σας Stadtwerke ή η δημοτική σας εταιρεία κοινής ωφέλειας τα παρέχει και δεν υπάρχει πάροχος για να επιλέξετε. Το κόστος συνήθως καταβάλλεται μέσω του Nebenkosten σας. Η Müllabfuhr (συλλογή απορριμμάτων) λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο, οργανώνεται από τον δήμο και χρεώνεται μέσω του Nebenkosten, με κανόνες διαλογής που ποικίλλουν ανά πόλη και έχουν μεγαλύτερη κοινωνική σημασία από ό,τι περιμένετε. Η θέρμανση είναι είτε κεντρικής σημασίας για το κτίριο, οπότε χρεώνεται μέσω του Nebenkosten και κατανέμεται σε μεγάλο βαθμό βάσει της μετρούμενης κατανάλωσης, είτε ξεχωριστά για το διαμέρισμά σας, οπότε καταβάλλεται στον δικό σας λογαριασμό φυσικού αερίου ή ηλεκτρικού ρεύματος.
Το Διαδίκτυο είναι αυτό που πρέπει να ξεκινήσει νωρίς. Η εγκατάσταση διαρκεί συνήθως αρκετές εβδομάδες, περιστασιακά περισσότερο εάν η γραμμή χρειάζεται εργασίες ή πρέπει πρώτα να λυθεί το συμβόλαιο του προηγούμενου ενοικιαστή, και είναι σύνηθες να μην υπάρχει σύνδεση για ένα μήνα μετά τη μετακόμιση. Παραγγείλτε το την ημέρα που υπογράφετε το συμβόλαιο, όχι την ημέρα που μετακομίζετε. Οι όροι των συμβάσεων είναι συνήθως 12 ή 24 μήνες.
Τέλος, η Rundfunkbeitrag (συνεισφορά ραδιοτηλεόρασης), η οποία χρηματοδοτεί τη δημόσια ραδιοτηλεόραση και καταβάλλεται από κάθε νοικοκυριό, ανεξάρτητα από το αν έχετε τηλεόραση ή παρακολουθείτε ποτέ. Χρεώνεται ανά Wohnung και όχι ανά άτομο, επομένως ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα πληρώνει μία φορά μεταξύ όλων και όχι μία φορά για τον καθένα, κάτι που αξίζει να συμφωνήσετε με τους συγκάτοικους σας νωρίς. Σύμφωνα με το rundfunkbeitrag.de, αυτή τη στιγμή ανέρχεται σε 18,36 ευρώ το μήνα. Δεν χρειάζεται να το ψάξετε: σας βρίσκει αυτόματα, επειδή οι αρχές καταχώρισης εγκρίνουν νέες καταχωρίσεις. Το κεφάλαιό μας για εγκατάσταση βοηθητικών προγραμμάτων εξετάζει λεπτομερώς καθεμία από αυτές τις συμβάσεις.
Προσωρινή Στέγαση και το Χάσμα Διεύθυνσης
Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν βρίσκουν μόνιμο διαμέρισμα πριν φτάσουν, και το χάσμα μεταξύ της προσγείωσης και της υπογραφής πρέπει να γεφυρωθεί. Αυτό το χάσμα δεν είναι απλώς πρόβλημα στέγασης. Είναι πρόβλημα εγγραφής, επειδή η Anmeldung, η υποχρεωτική καταχώριση της διεύθυνσής σας, απαιτεί μια Wohnungsgeberbestätigung, μια γραπτή επιβεβαίωση από όποιον σας παρέχει τη διαμονή, και χωρίς την Anmeldung ο φορολογικός σας αριθμός, ο τραπεζικός σας λογαριασμός και η άδεια διαμονής σας δεν ισχύουν. Έτσι, το ερώτημα δεν είναι μόνο πού θα κοιμηθείτε, αλλά και αν αυτό το μέρος θα σας δώσει τη φόρμα. Το κεφάλαιό μας για εγγραφή (Anmeldung) και νομική τεκμηρίωση καλύπτει λεπτομερώς τη φόρμα, την προθεσμία των δύο εβδομάδων και το πρόβλημα της αλληλουχίας.
Η προσωρινή υπεκμίσθωση (Zwischenmiete) είναι συνήθως η καλύτερη απάντηση. Κάποιος φεύγει για μερικούς μήνες και υπεκμισθώνει το επιπλωμένο διαμέρισμά του, συνήθως μέσω WG-Gesucht ή Kleinanzeigen. Είναι φθηνότερο από ένα διαμέρισμα με υπηρεσίες, έρχεται επιπλωμένο και σας επιτρέπει να μάθετε μια γειτονιά πριν δεσμευτείτε. Ισχύουν δύο προειδοποιήσεις. Ελέγξτε ότι ο Hauptmieter έχει πράγματι την άδεια του ιδιοκτήτη για υπεκμίσθωση, γραπτώς, καθώς μια μη εξουσιοδοτημένη υπεκμίσθωση θέτει σε κίνδυνο και τους δύο σας. Σύμφωνα με το άρθρο 553 του BGB, ένας ενοικιαστής που αναπτύσσει έννομο συμφέρον μετά την υπογραφή μπορεί να απαιτήσει άδεια να εκμισθώσει μέρος της κατοικίας σε τρίτο μέρος και οποιαδήποτε αντίθετη συμφωνία είναι άκυρη, επομένως μια σωστά οργανωμένη υπεκμίσθωση είναι συνήθως εφικτή. Ένας Hauptmieter που δεν έχει μπει στον κόπο να ρωτήσει είναι ένα προειδοποιητικό σημάδι. Και επιβεβαιώστε πριν πληρώσετε ότι θα παράσχει την Wohnungsgeberbestätigung.
Τα διαμερίσματα με υπηρεσίες είναι επιπλωμένες μονάδες με κοινόχρηστα, internet και συχνά καθαριότητα, που μπορούν να κρατηθούν ανά εβδομάδα ή μήνα, και αποτελούν την ακριβή αλλά αξιόπιστη επιλογή: θα σας εγγράψουν χωρίς διαφωνίες και μπορείτε να κάνετε κράτηση από το εξωτερικό πριν φτάσετε. Πάροχοι όπως οι City Residences, Wunderflats και Homelike ειδικεύονται ακριβώς σε αυτό το τμήμα. Οι πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης διαμονής όπως η Airbnb λειτουργούν για λίγες ημέρες, αλλά δεν είναι κατάλληλες για το κενό, εν μέρει επειδή η τιμολόγηση ανά διανυκτέρευση τιμωρεί τις μεγάλες διαμονές, εν μέρει επειδή αρκετές γερμανικές πόλεις περιορίζουν τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις μέσω των κανόνων Zweckentfremdungsverbot, και εν μέρει επειδή πολλοί οικοδεσπότες δεν θα υπογράψουν μια Wohnungsgeberbestätigung. Οι ξενώνες και τα οικονομικά ξενοδοχεία είναι μια χαρά για δύο εβδομάδες και δεν θα σας εγγράψουν. Οι φοιτητές και οι ασκούμενοι θα πρέπει να εξετάσουν το Studierendenwohnheime που διαχειρίζεται η τοπική Studierendenwerk, η οποία είναι η φθηνότερη επιλογή στη χώρα και έχει λίστες αναμονής που ταιριάζουν, οπότε κάντε αίτηση τη στιγμή που θα λάβετε μια επιστολή εισαγωγής. Το κεφάλαιό μας για λύσεις προσωρινής στέγασης συγκρίνει αυτές τις επιλογές σε μεγαλύτερο βάθος.
Υπάρχει μια νομική παγίδα σε αυτήν την κατηγορία που αξίζει τη δική της παράγραφο. Η ενοικίαση κατοικιών μόνο για προσωρινή χρήση, όπως ισχυρίζεται ότι είναι οι καταχωρίσεις "Wohnen auf Zeit", διαμορφώνεται από το άρθρο 549(2) του BGB από τρία ολόκληρα σώματα προστασίας ταυτόχρονα: την Mietpreisbremse, τους κανόνες αύξησης ενοικίου και την προστασία από την απόλυση. Οι φοιτητικές και νεανικές κατοικίες διαμορφώνονται ομοίως από το άρθρο 549(3). Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα επιπλωμένα διαμερίσματα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης μπορούν να διαφημίζονται σε ενοίκια που θα ήταν σαφώς παράνομα σε μια συνηθισμένη μίσθωση. Το αν μια μίσθωση είναι πραγματικά προσωρινή εξαρτάται από τον πραγματικό σκοπό που συμφωνήθηκε, όχι από την ετικέτα που της βάζει ο ιδιοκτήτης, και μια σύμβαση που περιγράφεται ως προσωρινή αλλά προορίζεται ως η συνηθισμένη σας κατοικία δεν τίθεται αυτόματα εκτός των προστασιών. Αλλά μην υπογράφετε μια σύμβαση "Wohnen auf Zeit" φανταζόμενοι ότι έχετε τα δικαιώματα ενός κανονικού ενοικιαστή και, πάνω απ 'όλα, μην αντιμετωπίζετε μια προσωρινή μίσθωση ως μακροπρόθεσμη λύση.
Ένα πράγμα που δεν πρέπει να κάνετε, όσο δελεαστικό κι αν είναι: μην εγγραφείτε ποτέ σε μια διεύθυνση στην οποία δεν διαμένετε στην πραγματικότητα. Μια ψεύτικη εγγραφή, μια Scheinanmeldung, αποτελεί αδίκημα και το ανώτατο όριο για αυτήν είναι 50,000 ευρώ, και όποιος σας προσφέρει να σας πουλήσει μια διεύθυνση για τα χαρτιά, σας προσφέρει να σας κάνει συμβαλλόμενο μέρος σε αυτήν.
Απάτες με ενοικιάσεις και πώς να τις αναγνωρίσετε
Μια σφιχτή αγορά με απελπισμένους νεοφερμένους προσελκύει απάτες, και οι απάτες είναι αρκετά τυποποιημένες ώστε να αξίζει να αναφερθούν με βάση τη μορφή και όχι με βάση την ιστορία. Το επαναλαμβανόμενο μοτίβο είναι μια επίπεδη τιμή σαφώς κάτω από την αγορά, ένας ιδιοκτήτης που βρίσκεται βολικά στο εξωτερικό, μια εξήγηση για το γιατί μια επίσκεψη είναι αδύνατη αυτή τη στιγμή και ένα αίτημα για χρήματα πριν δείτε οτιδήποτε: μια προκαταβολή, ένας πρώτος μήνας, ένα «τέλος κράτησης» ή μια μεταφορά για να αποδείξετε ότι έχετε τα χρήματα, μερικές φορές μεταμφιεσμένη ως συμφωνία μεσεγγύησης ή δρομολογημένη μέσω μιας ψεύτικης έκδοσης μιας γνωστής πλατφόρμας. Τα κλειδιά θα αποσταλούν ταχυδρομικώς μόλις φτάσει η πληρωμή. Δεν αποστέλλονται ποτέ.
Οι κανόνες που τα ακυρώνουν όλα είναι απλοί. Ποτέ μην μεταφέρετε χρήματα πριν δείτε το διαμέρισμα αυτοπροσώπως, συναντήσετε τον ιδιοκτήτη ή τον μεσίτη και υπογράψετε συμβόλαιο. Ποτέ μην πληρώνετε μια προκαταβολή μετρητοίς και ποτέ μην την πληρώνετε πριν από την έναρξη ισχύος του συμβολαίου. Λάβετε υπόψη ότι το άρθρο 2(4) του WoVermRG καθιστά παράνομο για έναν μεσίτη να απαιτεί ή να δέχεται προκαταβολές, επομένως ένα αίτημα για χρήματα εκ των προτέρων από οποιονδήποτε αυτοαποκαλείται μεσίτης δεν είναι απλώς ύποπτο αλλά και νομικά ακατάλληλο. Μην στέλνετε σαρώσεις του διαβατηρίου σας, των μισθοδοτικών σας αποδείξεων ή της έκθεσης Schufa σε κάποιον που δεν σας έχει δείξει ακόμη ένα διαμέρισμα. Εάν δεν μπορείτε να παρακολουθήσετε μια επίσκεψη οι ίδιοι, στείλτε έναν φίλο αντί να δεχτείτε μια βιντεοσκόπηση ως υποκατάστατο. Κάντε αντίστροφη αναζήτηση στις φωτογραφίες του καταλόγου, καθώς οι κλεμμένες φωτογραφίες είναι το φθηνότερο μέρος της επιχείρησης. Και αντιμετωπίστε το ίδιο το επείγον ως το προειδοποιητικό σημάδι που είναι: η πίεση να αποφασίσετε σήμερα δεν είναι χαρακτηριστικό της αγοράς, είναι ο μηχανισμός της απάτης.
Εργαλεία που βοηθούν στην εύρεση καταλύματος
Πολλά από αυτά που περιγράφονται σε αυτό το κεφάλαιο καταλήγουν σε αριθμητική και γραφειοκρατία: είναι αυτό το ενοίκιο πράγματι νόμιμο, είναι αυτή η απαίτηση κατάθεσης εντός του νόμιμου ορίου, περιέχει αυτό το Nebenkostenabrechnung αντικείμενα που ανήκουν σε αυτό, είναι το εμβαδόν δαπέδου αυτό που αναφέρει η σύμβαση. Το Werkzeu.ge είναι μια πλατφόρμα εργαλείων που βασίζεται σε πρόγραμμα περιήγησης για ακριβώς αυτό το είδος γερμανικής γραφειοκρατίας και έχει δημιουργηθεί από την Cryon UG, την εταιρεία πίσω από το WeLiveIn.de, οπότε αντιμετωπίστε το ως σύσταση από ένα ενδιαφερόμενο μέρος και κρίνετε το για το αν κάνει τη δουλειά. Αξίζει να είμαστε ειλικρινείς για ένα πράγμα πρώτα: τα περισσότερα από τα εργαλεία στέγασης βρίσκονται στην πληρωμένη βαθμίδα Plus, όχι στη δωρεάν.
Αυτά που αντιστοιχούν σε αυτό το κεφάλαιο είναι τα Έλεγχος προπληρωμής, το οποίο ελέγχει ένα ζητούμενο ενοίκιο έναντι του τοπικού συγκρίσιμου ενοικίου· το Κάουτιονς-Ρέχνερ, το οποίο καθορίζει το νόμιμο ανώτατο όριο καταθέσεων και τις δόσεις· Nebenkostenprüfer, για τον έλεγχο μιας ετήσιας δήλωσης σε σχέση με ό,τι επιτρέπει στην πραγματικότητα ο νόμος BetrKV· Γεννήτρια πρωτοκόλλων Übergabe, το οποίο παράγει το πρωτόκολλο παράδοσης που περιγράφεται παραπάνω· το Wohnflächen-Checker, για τον έλεγχο ενός ισχυρισμού για την επιφάνεια δαπέδου· το Σουίτα Mieter, το οποίο συνδυάζει πολλά από αυτά· το Δημιουργός, κυρίως χρήσιμο εάν είστε αυτός που ενοικιάζει ένα ακίνητο, για παράδειγμα υπενοικιάζει ένα δωμάτιο· και Μίετε εναντίον Κάουφ, αν ποτέ φτάσετε στο σημείο να συγκρίνετε την ενοικίαση με την αγορά. Και τα οκτώ βρίσκονται στην βαθμίδα Plus. Το Schufa-Selbstauskunft Το εργαλείο, το οποίο συντάσσει την επιστολή αιτήματος στη γερμανική γλώσσα για το πιστωτικό σας ιστορικό, είναι επίσης Plus, και αξίζει να επαναληφθεί ότι το υποκείμενο Datenkopie από την Schufa είναι δωρεάν από το νόμο, παρόλο που το εργαλείο σύνταξης επιστολών δεν είναι.
Δύο είναι δωρεάν. Τα Φόρμουλαραμτ είναι χρησιμοποιήσιμο χωρίς κανέναν απολύτως λογαριασμό και περιέχει χιλιάδες επίσημες ομοσπονδιακές, πολιτειακές και δημοτικές φόρμες, καθεμία με τον σύνδεσμο πηγής, την ημερομηνία ανάκτησης και την κατάστασή της, συμπληρωμένες στο πρόγραμμα περιήγησής σας. Εκεί θα βρείτε έγγραφα Wohngeld και WBS, μεταξύ πολλών άλλων. Βόχνγκελντ-Ρέχνερ, για την εκτίμηση του επιδόματος στέγασης, είναι δωρεάν αλλά απαιτεί δωρεάν λογαριασμό. Η δωρεάν βαθμίδα περιλαμβάνει διαφημίσεις.
Αξίζει να δηλωθούν ξεκάθαρα τρία όρια αντί να τα θάβουμε. Η πλατφόρμα βρίσκεται σε beta έκδοση μέχρι τις 30 Νοεμβρίου 2026 και οι ίδιοι οι όροι της αναφέρουν ότι τα εργαλεία ενδέχεται να είναι ελλιπή ή να περιέχουν σφάλματα. Δεν πρόκειται ρητά για νομική συμβουλή, η οποία έχει μεγαλύτερη σημασία εδώ από ό,τι στα περισσότερα κεφάλαια, επειδή το αν μια συγκεκριμένη ρήτρα στη συγκεκριμένη σύμβασή σας είναι άκυρη είναι ένα νομικό ζήτημα και μια αριθμομηχανή δεν μπορεί να το απαντήσει. Γι' αυτό υπάρχει ένα Mieterverein ή ένα Fachanwalt für Mietrecht. Και προετοιμάζει και δημιουργεί έγγραφα, αλλά ποτέ δεν υποβάλλει τίποτα εκ μέρους σας: κανένα εργαλείο δεν στέλνει το Rüge σας στον ιδιοκτήτη σας ή την αίτησή σας WBS στην Wohnungsamt. Το κάνετε μόνοι σας. Οι τρέχουσες τιμές είναι... σελίδα τιμολόγησης, που είναι το μόνο ειλικρινές μέρος από το οποίο μπορεί κανείς να τους παραθέσει, αφού αλλάζουν.
Το εργαλείο που θα σας εξοικονομήσει τα περισσότερα χρήματα, ωστόσο, δεν είναι το λογισμικό. Γίνετε μέλος του τοπικού Mieterverein, του συλλόγου ενοικιαστών που συνδέεται με το Deutscher Mieterbund στη διεύθυνση mieterbund.de. Το κόστος συνδρομής για την παραγγελία ενός εισιτηρίου κινηματογράφου το μήνα περιλαμβάνει νομικές συμβουλές για το συμβόλαιό σας και συνήθως Mietrechtsschutz (ασφάλιση νομικών εξόδων για μισθωτικές διαφορές) και θα διαβάσουν το συμβόλαιό σας πριν το υπογράψετε. Για όποιον μόλις σας είπε ότι οι μισές από τις ρήτρες που κυκλοφορούν είναι άκυρες, αυτό είναι το προφανές επόμενο βήμα. Σημειώστε ότι οι περισσότερες ενώσεις απαιτούν να είστε μέλος για μια περίοδο πριν καλύψετε μια προϋπάρχουσα διαφορά, οπότε γίνετε μέλος όταν υπογράφετε, όχι όταν πάει στραβά.
Τι να κάνω μετά
Αν δεν έχετε φτάσει ακόμα, κάντε κράτηση για ενδιάμεσο κατάλυμα που θα σας δώσει μια Wohnungsgeberbestätigung και επιβεβαιώστε το γραπτώς πριν πληρώσετε. Εγγραφείτε στο ImmoScout24, Kleinanzeigen και WG-Gesucht με ενεργοποιημένες τις αποθηκευμένες αναζητήσεις και ειδοποιήσεις και υποβάλετε αίτηση σε μια Wohnungsbaugenossenschaft και στην δημοτική σας εταιρεία στέγασης τον πρώτο μήνα, επειδή αυτές οι ουρές ανταμείβουν μόνο τα άτομα που εγγράφηκαν νωρίς. Ελέγξτε το όριο εισοδήματος WBS για το ομόσπονδο κράτος σας αντί να υποθέτετε ότι κερδίζετε πάρα πολλά.
Συγκεντρώστε τον φάκελο της αίτησής σας σε ένα PDF: ένα σύντομο συνοδευτικό σημείωμα, τη σύμβαση εργασίας σας, τις τρεις τελευταίες μισθοδοτικές σας καταστάσεις, μια σελίδα ταυτότητας και ένα Bonitätsauskunft ή, όσο ο φάκελος Schufa σας είναι ακόμα λεπτός, μια δέσμευση εγγυητή και τραπεζικά αντίγραφα που να δείχνουν ότι το ενοίκιο καταβλήθηκε εγκαίρως. Παραλείψτε οτιδήποτε δεν δικαιούται να ζητήσει ένας ιδιοκτήτης. Όταν μια φόρμα ρωτάει για την εθνικότητά σας, τη θρησκεία σας, την εγκυμοσύνη σας ή το ποινικό σας μητρώο, τώρα γνωρίζετε ότι αυτές οι ερωτήσεις είναι παράνομες και ότι οι παράνομες ερωτήσεις δεν χρειάζεται να απαντηθούν.
Όταν λάβετε μια προσφορά, επιβραδύνετε για μία ημέρα. Στείλτε το συμβόλαιο σε ένα Mieterverein πριν το υπογράψετε. Συγκρίνετε την προκαταβολή που ζητά με την Mietspiegel και, εάν το διαμέρισμα βρίσκεται σε καθορισμένη περιοχή, ελέγξτε την προκαταβολή και αν ο ιδιοκτήτης σας έδωσε την απροειδοποίητη αποκάλυψη που απαιτούν οι εξαιρέσεις. Ελέγξτε την προκαταβολή με την προκαταβολή τριών μηνών και θυμηθείτε το δικαίωμά σας να την πληρώσετε σε τρεις δόσεις. Αναζητήστε μια ορισμένη διάρκεια χωρίς γραπτή νόμιμη αιτία, μια περίοδο προειδοποίησης μεγαλύτερη των τριών μηνών, μια ρήτρα διακοσμητικών επισκευών σε ένα μη ανακαινισμένο διαμέρισμα και μια ρήτρα Kleinreparaturen χωρίς κατάλληλο ανώτατο όριο: καθένα από αυτά είναι πιθανό να είναι άκυρο και το καθένα είναι πιο εύκολο να το ζητήσετε πριν την υπογράψετε παρά μετά.
Την ημέρα παράδοσης, συμπληρώστε την Übergabeprotokoll, καταγράψτε κάθε ένδειξη του μετρητή και κάθε ελάττωμα, φωτογραφίστε ολόκληρο το διαμέρισμα και μετρήστε τα κλειδιά. Στη συνέχεια, κάντε την Anmeldung εντός δύο εβδομάδων, παραγγείλτε το ίντερνετ σας την ίδια εβδομάδα και επιλέξτε έναν πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας αντί να περιπλανηθείτε στο Grundversorgung. Και αν η ίδια η αναζήτηση πάει άσχημα με τρόπο που σας δίνει την αίσθηση ότι έχει να κάνει με το όνομά σας και όχι με το εισόδημά σας, επικοινωνήστε γρήγορα με την Antidiskriminierungsstelle des Bundes, επειδή η AGG σας δίνει μια πραγματική διαδρομή και μόνο δύο μήνες για να την ακολουθήσετε.
Πηγές
Οι πληροφορίες σε αυτό το κεφάλαιο βασίζονται στις επίσημες πηγές και δημοσιεύσεις που αναφέρονται παρακάτω, οι οποίες αναθεωρήθηκαν τελευταία φορά τον Ιούλιο του 2026. Πρόκειται για γενικές οδηγίες για προσανατολισμό και όχι για ατομικές νομικές, φορολογικές ή ιατρικές συμβουλές.
- §551 BGB
- §556d BGB
- bundestag.de
- §556e BGB
- §556f BGB
- §556g BGB
- §557a BGB
- §557b BGB
- §573c BGB
- §575 BGB
- §568 BGB
- §550 BGB
- §558 BGB
- §556 BGB
- §2 BetrKV
- §535 BGB
- §536 BGB
- §553 BGB
- §549 BGB
- §2 WOVERMRG
- §3 WOVERMRG
- §19 AGG
- §21 AGG
- §22 AGG
- antidiskriminierungsstelle.de
- datenschutzkonferenz-online.de
- §27 WOFG
- bundesgerichtshof.de
- rundfunkbeitrag.de
